《江景住宅项目投资可行性论证初步设计报告》

土地来源重庆市城市规划之朝天门市政规划景观住宅建设用地。

六技术经济指标总用地面积期总建筑面积期住宅面积车库及设备用房架空层未计入总面积商业网点建筑面积建筑占地面积建筑密度容积率覆盖率重庆东和物业有限公司第页共页绿化率停车泊位辆总居住户数户总居住人口每户按人计七项目建设单位东和物业有限公司简介重庆东和物业有限公司是专业从事房地产综合开发的企业。

公司始终坚持务实诚信卓越创新的企业理念，理性开发，稳步发展，先后成功开发了西郊大厦绿苑新村皇冠东和花园万等项目。

目前正在开发的项目有皇冠东和花园已经成功销售了。

经过全体东和员工近十年的努力奋斗，东和物业已逐步成为重庆地产行业著名的物业品牌之。

尤其是近年成功开发的皇冠东和花园高档住宅小区，项目总投资达亿元人民币，获得年重庆市十佳住宅小区第二名称号以及重庆市首届消费者满意楼盘•百花奖，同时也是重庆目前唯家被中国质量检验协会授予中国美好家园称号的小区。

公司在皇冠东和花园投巨资与名校联办小区完全中学，被业内外所瞩目称道。

公司汇集了建筑设计建筑施工市场营销物业管理等各类人才，在规划设计建筑质量工程监理销售管理物业管理等方面都连取得了令人瞩目的成绩。

目前，公司已升格为集团公司，下辖个子公司和间四星级东和花园重庆东和物业有限公司第页共页酒店所皇冠实验中学。

第三章市场分析与定位市场前景重庆市位于长江上游，地处我国中西部结合地，为巴渝文化的发源地，有文字记载的历史已达多年。

年重庆市作为全国第个城市综合体制改革试点城市，将原四川省永川地区并入，实行国家计划单列，赋予省级经济管理权限，年月日八届全国人大五次会议决定设立重庆直辖市。

建国以来重庆的综合经济实力迅速增强，年全市国内生产总值不足亿元，年上升到亿元，按可比价格计算，国内生产总值年平均增长速度为，其中年高达，高于全国同期水平。

重庆市近几年来房地产开发直呈持续走强的发展态势，尤其是年月重庆市成为我国的四个直辖市后，表现得更为明显。

年至年年重庆市房地产开发投资的年均增长率超过，保持了较高的增长速度，而同期国内生产总值的年均增幅约为左右。

重庆作为全国著名的山城，具有独特的山水立体景观优势。

随着重庆重庆东和物业有限公司第页共页经济的持续发展，居民生活水品的日益提高，追求住宅的舒适性享受性已经成为部分高收入人群购房的主要动机。

自年初重庆掀起开发江景住宅的热潮以来，江景房大受青睐，已经开发的江景房如御景江山华庭嘉园江都怡园江山多娇等项目都取得了成功，证明江景住宅具有广阔的市场空间。

重庆市房地产市场投资增加。

年月末，全市累计完成房地产投资亿元，同比增长。

同年月，全市累计完成土地开发面积万平方米，同比下降累计发生土地购置费亿元，同比下降商品房竣工万平方米，同比下降月商品房销售面积万平方米，同比增长。

价格趋升。

根据统计局最新数据显示，商品房销售表现出量增价升的总体态势。

去年同期全市商品房销售价格均价为元平方米，今年均价为元平方米，上涨了元平方米其中住宅售价为元平方米，写字楼为元平方米，商业营业用房售价为元平方米。

消费增长。

重庆市房地产市场出现日渐升温的市场趋势，这不仅与重庆的地区整体经济表现的稳定增长城镇居民可支配收入逐渐增加有着紧密的关联。

年月重庆市实现亿元，增长，消费增长城市居民人均可支配收入元，增长。

人均居住面积增长。

据年重庆市国土房管局在房交会期间次调查，年末，重庆市人均居住面积为，年末本市人口万人，年住宅销售面积万，年末重庆市人口万人，年人均居住面积为。

按重庆市住重庆东和物业有限公司第页共页宅发展规划，到年人均居住面积将为，即到年人均增加居住面积。

年末主城区人口为万人，到年主城区因人均面积而增加的住宅需求量应为万。

从以上数据分析，可以看出，重庆的房地产市场从总体上来说，是呈渐进式向前发展的趋势。

渝中区房地产市场渝中区是重庆的过去与现在的政治经济商业文化中心，人均居住面积在重庆市的平均水平位置较低。

由于特殊的地理位置和历史原因，该区是重庆市的人口最密集区域，其市场潜力相当可观。

对于渝中区的中心地段解放碑区域来说，解放碑地段为重庆市的商业贸易中心吸引了大批国内外客商云集此地，已形成了成熟的商业市场。

根据城市功能规划，市政府把解放碑规划为重庆的商业金融贸易中心。

根据年重庆市国土房管局的调查分析，按渝中区年末万人口计，因人均居住面积提高人口增长经济收入提高等三重因素而形成的名义住宅需求量，在年可增长到万。

也就是说，在今后的年里，渝中区将会有每年的名义住宅需求量万的树立起东和地产的品牌形象。

项目营销时机重庆房地产交易会是销售的最佳时机，因此东和江景工程项目应在年月底之前开盘销售，以便参加秋季房地产交易会，同时又可抓住月至月这销售旺季，促进该项目的资金回笼，降低投资风险。

第七章投资预算与资金筹措重庆东和物业有限公司第页共页项目投入预算本项目总投入预算金额为元。

总投入预算表详见附表附表项目总投入预算表序号项目名称预算金额万元结构百分比备注规划设计费土地成本拆迁安置开发综合成本其中平基工程建安工程环境配套开发间接费用开发管理费用开发规税销售推广费合计二资金投入使用计划本项目所有投资主要集中在项目施工期内，在实施过程中将根据投入计划工程进度合同要求等，分期分批逐步完成所有投入。

资金投入计划详见附表重庆东和物业有限公司第页共页三资金筹措本项目资金来源结构为企业自有自筹资金银行贷款项目销售回笼资金销售回笼资金除了用于项目投资外，剩余全部用于偿还银行贷款。

资金来源结构及筹集计划详见附表附表项目资金投入计划表单位万元时间项目名称年年季度季度季度年合计季度规划设计费拆迁安置综合成本平基工程建安工程环境配套开发间接费用开发管理费用开发规税销售推广费合计附表重庆东和物业有限公司第页共页资金来源结构及筹集计划表序号资金项目金额结构百分比资金用途预计到位时间备注企业自有自筹资金其中已完成投入现有货币资产皇冠东和花园项目销售回笼资金规划设计拆迁安置开发规税平基基础建安环境配套等年月全部到位年月年月内分期分批注入皇冠东和花园项目银行借贷建安环境配套等年月工程开工后即时到位项目销售回笼资金建安环境配套等从年月开始陆续回笼，并分期分批注入项目开发第八章财务分析分析测算说明本项目建设期从年月至年月，建设周期年本项目销售周期初定为年月至年月，预计用个月的时间完成全部物业销售任务的，预留的闲置率本项目考虑的贴现率按季度进行复利分析。

二销售价格及销售收入估算根据严密的市场调查，结合重庆市房地产市场宏观发展趋势和项目周边物业的般销售价格，本项目各类可销售物业的销售均价和总销售收入估算如下表附表所示附表销售价格及销售收入估算分析表物业类型总建面数量销售均价总收入元备注住宅元总建面含设备层公摊面积。

总收入按的销售率计算停车位个元个商场元销售收入合计重庆东和物业有限公司第页共页三销售进度估算分析本项目预计在年月份开盘销售期房从年月开始销售现房，到年月时累计完成整个销售任务的，销售期基本结束。

本着谨慎性原则，预留的空置率。

项目销售进度估算分析情况详见附表四成本费用预算本项目总成本为元，单位平米平均成本为元。

勘测规划设计费为元，单位平方米平均成本为元。

土地获取成本拆迁费用为元，单位平方米平均成本为元。

开发成本为元，单位平方米平均成本为元，开发成本估算表详见附表。

开发间接费用为元，单位平方米平均成本为元。

开发管理费用为元，单位平方米平均成本为元。

销售推广费用按总销售收入的计提，为元，单位平方米平均成本为元，销售推广费用预算表详见附表。

开发规税为元，单位平方米平均成本为元，开发规费和税费估算表危改工程，政府特批详见附表。

重庆东和物业有限公司第页共页开发财务费用以借贷利息为主，根据项目资金筹措计划和项目实施进度的安排，按的年利率，借贷期限年为依据，项目财务费用总计为元，单位平米平均成本为元。

五经济财务指标测算分析以项目基本情况为依据，结合资金投入计划表附表及销售进度估算表附表所罗列的基本数据，编制本项目现金流量表附后，详见附表。

项目投资回收期本项目预算总投入为，主要在两年年建设期内分期分批逐步投放，由于是分期投入和分期回收资金，为尽可能地反映项目实际状况，本次分析测算将根据现金流量表中相关数据，从动态的角度计算项目投资回收期。

从现金流量表中可知，到年第三季度末，累计净现金流量已基本摆脱净流出阶段，接近正值，到年第四季度为止，累计净现金流量为万元，这说明项目总的投资回收期介于年第三季度和年第四季度之间，即项目开工后年季度末的第季度之间，经计算项目投资回收期动态季度月也即是说从年月份工程项目开工后，项目投资大概在年月份前就能够全部收回来，从年月后所产生的销售收入就是项目投资收益。

项目投资收益投资利润率重庆东和物业有限公司第页共页投资收益总销售收入总投入项目财务费用元注本着谨慎性原则，在计算总收入时，已预留的物业闲置率，闲置物业的资产净值暂未计入投资收益。

投资利润率投资收益总投入净现值第期的现金流入量原始投资额贴现率基准收益率根据银行现行借贷利率水平，综合考虑资金使用的机会成本和行业般利润水平，将本项目基准收益率定量为。

经计算，在本项目中，表明该项目投资的投资报酬率远大于预定贴现率和基准收益率，本项目在经济效益上是可行的。

财务内部报酬率财务内部报酬率是指各期的净现金流量的现值累计等于零时的折现率，重庆东和物业有限公司第页共页即使的折现率，用来表示。

经计算本项目财务内部报酬率较高，表明该项目具有较好的获利能力及较强的抗风险力。

附本项目各项经济财务指标项目总投资单位成本，元预期销售收入投资收益投资回收期月投资收益率第九章敏感性分析重庆东和物业有限公司第页共页保证净现值不出现负值的年净现金流量的最低界限，称之为净现金流量下限临界值，在本项目中，设定为，则•年金现值系数项目总投入即•查年金现值表，根据现金流量表中所列数据，项目规划期末累计净现金流量为元。

敏感性分析结果表明，在项目规划周期和基准收益率不变的情况下，项目累计净现金流量在元这个范围内变动，其净现值还不会出现负值，在这个变动范围内，该项目投资方案是可以接受的。

同时，该项目累计净现金流量的容许变动范围在之间，远大于的安全标准，说明项目财务敏