《江苏国际品牌经贸城项目投资可行性论证初步设计报告》

与浙江安徽两省接壤，是苏南太湖西岸地区大型经贸空白地带唯个经济发达的城市。

并且交通便捷，辐射面广。

宜兴市具有浓厚的商业氛围扎实的产业基础。

城市发展迅速，在全国县级市经济中本市排名前列。

目前，宜兴市的轻纺织品五金机械家居建材电子电线电缆环保材料陶瓷制品农副产品等直保持优势主导产业。

符合当地政府发展现代服务业商贸物流体系的规划。

周边经济商圈有很大可拓展空间，有可持续发展的余地。

七项目社会效益分析项目发展前景宜兴市地处长江三角洲太湖流域，隶属无锡市，位于太湖正西，与浙江安徽两省接壤，是江苏省宁杭线上最重要的经济重点城市。

毗邻有小上海之称长三角重要城市无锡。

随着近年来政府对外招商力度的不断扩大，越来越多的欧洲制造业浙商私营经济进入长三角各城市，宜兴作为民营制造业的重要产业基地，随着全力促进民营制造业企业的发展，着力推动发展观念和方式的转变。

同时，各方面也加大政策扶持力度，提高市场运行的质量。

可以说，目前宜兴的城市现代化进程，已经开始了由传统制造业向科技型制造业发展的转变，特别是现代服务业正朝着又快又好地发展。

但正如我国的很多行业发展较快但贸易发展相对滞后，苏南包括宜兴在内商贸方面虽然有了定的发展基础，但还远远满足不了产业发展对市场的需求。

现更要大力推进产业升级，寻求技术管理方面的创新，树立品牌，打造核心竞争力。

优化重组产销环节，加快发展生产性服务业以及人民群众日常必需的服务业，很有必要。

随着城市居民生活水平的不断提高购物需求的不断扩张，宜兴周边公里内现有的流通设施已不能满足市场的消费需求。

就宜兴市现城市发展而言，宜兴市是长三角乃至全国县级城市经济发展迅速的城市之，然而以下的情况是大家有目共睹的城北巷头路是市区装饰建材五金机电家具家居，地域优势明显，是市中心活跃且最有发展前景的片区。

也成为了宜兴市区商业最具聚集的商业中心。

但现市场的各种管理物流仓储等日趋紧张的情况也随之而来，且有目共睹。

宜兴金三角副食城市场规划陈旧，经营场面杂乱经营观念过与传统场内缺乏专业经营管理交易模式落后存在消防安全发展前景受限等诸多因素都影响着产业的经济发展和消费需求的供给受限和不足。

由于市场商业配套及设施不足，没有进步进行产业提升和扩大消费辐射，所以居民的购买多层次需求和站式购物形式却不能满足。

对于大型经贸购物中心的需求而言，应该说随着宜兴市居民的进步增加消费水平的提高企业发展的需求等诸多因素，所以对多功能多层次站式购物中心的需求需求量将会越来越大。

同时会更大幅度的提高消费水平的逐步稳定提高，尤其对于辐射城北区域消费群体商圈集中性和体现交通便捷区域性商圈带动起着尤为重要的先驱价值。

作为未来城市城北辐射面最广且商业最为活跃和未来城市规划发展前景之，未来城北商贸物流区将是又热点区域。

需求分析从对宜兴市场的需求中的调查中，我们得出结论。

在经营中经营商户普遍反映宜兴市需求大型品种多元化专业型站式购物场所。

对于经营场所受访者都有着扩大经营转化展示交易于体的经营模式，即能提升经营档次又能更集中的吸引更多消费者，经营场地需求量大对于建设需求受访者中都有着设施好配套全仓储便利交通通畅安全系数高等经营基础好的建设要求，其中多半数经营户选择买铺自营的经营模式，这样对于经营户的经营成本的降低经营的可持续性都起着不可替代的作用。

由此得出现市场经营户对专业大型经营场所的需求经营档次的提升需求是非常值得关注与满足的，是符合未来城市经济发展和经营体制改革的，也是未来城市发展的必要之势。

完善苏南地区的商贸物流，休闲产业集群的构建目前宜兴及周边县市公里范围内的商贸物流，休闲产业存在着小市场规模小经营服务规模小散市场多散格局散经营品种散乱布局乱管理乱缺市场功能缺品种缺差环境差设施差等诸多弊端。

没有个大型的设施功能齐全的商业交易平台为此，在宜兴建设个大型的设施功能齐全的集多种业态及餐饮休闲旅游为体的，具有辐射浙徽大范围的高及商贸中心势在必行。

通过建设宜兴市大型经贸中心，可以依托宜兴市以及周边县市规模宏大的制造产业，民营经济集群，进步整合苏南地区的市场资源。

这对于改善目前周边商业交易市场建设中的种种弊端，完善宜兴及周边县市商业集群构件，具有重要的现实意义和有力推进作用。

有利于繁荣市场，推进宜兴市城市现代化进程大规模的商贸中心，可以带动区域产业的发展和商业繁荣。

宜兴市辐射浙江安徽等重要商贸大门。

从长远的眼光看，非常适合在此建设大规模的交易平台。

俗话说无工不富无商不活。

就带动消费看，该商业中心的建成，仅期商城从业人员就可达余人，平均每人每天生活费用按元人民币计算，年消费总额达万人民币参照其他发要经营有餐饮休闲娱乐男女服装品牌店服饰精品百货服务类。

市场至今已开业年多时间，场内楼经营户较多，二三四楼逐层更显冷清。

现仍有商铺在进行销售。

销售价格沿街上下两层均价元平方内铺销售价格元平方以上，使用率现已售馨租金收取二楼租金收取以经营户销售额提取租金概述购物中心商铺无免租期，从购物中心外围来看业态规划与建筑模式未展现出完美的结合，脱离正常人流交通通畅性。

再加上招商力度不足经营业态档次混乱市场管理不善，导致现有经营户离场新经营户不敢进场现状。

所以至今场内二楼以上和沿街商铺显得非常冷清，空置率上扬。

现代生活广场宜兴现代生活广场位于氿滨路南端，紧邻汽车南站。

现已开业年之久，占地万平米。

分两栋，栋三层建筑，栋四层建筑，是由香港晨兴置业集团投资创办。

主要经营餐饮休闲娱乐男女服装品牌店服饰等。

市场配备有乐购大型购物超市肯德基上岛咖啡阿玛尼酒吧等大型购物广场，与新天地属同类型购物广场。

经过调查，市场经营冷淡，二三四楼均有不同程度空置，个别品牌服装经营店退场。

因为场内业态经营档次不明确，档次过低业态规划混乱等引起场内经营现状不佳。

所以现在场内在进行尝试性大调整，因为调整，租金未出台。

其他购物广场大统华购物中心蛟桥河步行街华地百货苏南百货以上几个购物商场主要都集中在市中心繁华地带，人流人气十足，商圈十分成熟。

蛟桥河步行街现开业半年，但是本着自身经营业态的定位明确规划好品种全等条件，现在近半年时间显得人气十足，经营品种比较适合消费者口味。

综述从几个购物中心来分析，地理位置占据了很大的优势，其次是内部设计和业态，两者缺不可。

购物中心的消费者基本是中高档群体，采购商会选择人气旺，品牌多样化，价格合理化的。

本项目地块从购物中心的角度出发，风险性很大。

第，人流量还没有达到定的水平，周边商圈稀少，旺市的时间会比较长。

第二，副食品和购物中心结合在起，两者的档次差异太大，这个会降低购物中心的档次，和形象化。

建议分二期开发，期副食品市场，等人气旺时，再建二期购物中心为好。

地块和商圈分析项目地块概况项目地块共有两个地块供选择。

地块阳泉路与庆源大道交汇处，即宜兴汽车城正北对面，毗邻国道。

地块国道与宁杭高速交汇处地块。

项目地块条件分析及选址建议项目地块条件分析地块位于阳泉路与庆源大道交汇处，即宜兴汽车城正北对面，毗邻国道和锡宜高速出口，距市中仅需三分钟车程。

汽车站汽车交易城副食品市场建材五金类专业市场等具人气人流物流商圈辐射力极佳。

交通优势显著，借助现汽车城这个成熟商圈可以明确此地块的消费方向性和地块地标性的完美体现，地块优势预示着商机。

凭借地理交通人流等优势打造综合交易市场与现代大型品牌购物中心交易形式复合型采购中心具有竞争优势和立足优势，但此地块做购物中心必须建立在有商业品牌影响和巨大消费群体带动的大品牌购物中心方可。

唯独美中不足之处是地块中间条河道和地块整个东面环绕河道，在以后的建设规划业态划区等环节显得比较重要，会形成隔阂消费群体之势。

应极力规避，取代美中不足之处。

地块位于国道与宁杭高速交汇处。

距市中心需十分钟车程。

从交通路线来讲无疑此地块属物流性质具外辐射性交通优势地块，地块距市区比较偏远，周边系乡村和少许物流公司，并无其他消费商圈。

单从交通讲实是不错，但从消费商圈及消费群体来讲此地块逊色于地块，地块离城区较远会成为以后项目的消费群体的隔墙板，同时也会造成购物中心与交易市场相结合的绊脚石。

因为不管从新建设专业市场购物中心还是综合性交易场所来综合分析做这些的最终体现会是落在消费群体商圈辐射这个肩上。

选址建议以上所提到两个地块所具备不同的商圈辐射力和优劣对比之后，不难看出地块优势相当明显，在以消费商圈及消费群体为核心的前提下建议选择地块，定为此次开发建设购物中心与交易市场结合体的新型市场最为合适。

二公里至公里商圈分析据周边乡镇和城市实地调查，周边各城市市区都有专业副食品市场满足本地消费需求，并且较近的无锡市和常州市的多个大规模专业副食品市场辐射能力极大，市场经营户经营档次都以二级批发商和总经销为主满足周边近距离城市消费需求，市场并稳固的占有大范围的消费辐射力。

所以本项目消费辐射范围因此受限制。

因此稳固于宜兴本市和公里内乡镇的辐射定能深入。

三仓储式批发商商铺需求分析根据宜兴金三角副食品市场关于仓储式批发市场调查分析，根据实际日用品厨房用品副食品等经营户经营品种繁多品类零散展示困难等特点。

经营户普遍反映经营中除经营性店面外仓储的需求必不可少，尤其是行业中总代理类型经营户需求量大。

因此在市场开发规划建设中仓储占有重要环节。

据市区巷头西路十余个五金装饰类专业调查，现市场经营场所均处于饱和状态，经营店面供不应求。

同时各个市场都配备有物流仓库，但是据实际调查得出，现市场经营户仓储比较紧缺，有的经营户在不同市场多租店面交易与仓储并用，或租用私人建设仓储。

从以上市场经营现状可以得出，虽不同类型经营型市场，但是对于经营中仓储的需求是完全达成致的，所以仓储式经营模式是可行的，但这样的交易模式必须保证经营户是级批发商和总经销类型，如若不是仓储式批发商铺是难以形成的。

所以这也是未来经营专业市场发展壮大辐射力的个重点。

四项目主题的需求论证项目主题要根据项目实际的市场经营品种的整合来对项目定主题，个项目的成功与否项目所经营的品种项目主题推广影响力项目听觉冲击力等在项目主题中起着尤为重要的角色，若项目定位主题脱离项目经营主题特色，在后期的推广宣传上消费者投资者及加盟者会产生搞不懂项目到底是做什么的错觉，同时也影响投资者对项目的信任度和认知度。