《江苏盱眙龙虾公司总部基地项目投资可行性论证初步设计报告》

公司从创业伊始，就成功地定位了三个出品组合的独特战略盱眙龙虾时尚火锅精品川菜。

渔蒙家在董事长王南庆的带领下开发了独特的龙虾调料大礼包，烧制的龙虾口味醇厚，香中带甜，甜中带麻，麻中带辣，辣中有鲜。

在蒙式火锅基础上，延伸开发出蒙式烧烤休闲烧烤系列产品，并进步改进了汤和底料，以适应江浙沪皖带民众的清淡爽口的口味特性。

渔蒙家的川菜走着精品时尚的路线，消费者不只吃到了美味，也感受到了菜品摆盘的艺术。

目前，渔蒙家将继续扩展加盟店，注重提高各店运营质量，同时加快新品研发，不断提高公司的核心竞争力。

，江苏省盱眙龙虾协会简介年月，经江苏省盱眙龙虾协会是盱眙县人民政府为弘扬美食文化，加强行业自律，促进产业发展，规范市场经营，维护盱眙龙虾品牌形象发起成立的，盱眙龙虾协会是经江苏省海洋与渔业局江苏省民政厅批准，依法注册登记的社会组织。

江苏省盱眙龙虾协会拥有盱眙龙虾证明商标专用权，并经盱眙县人民政府授权，对盱眙龙虾产业进行规划指导，运作盱眙龙虾品牌，具体承办中国龙虾节相关活动，是盱眙龙虾产业的牵头和协调者。

江苏省盱眙龙虾协会拥有盱眙龙虾大型养殖示范基地五处，面积共余亩。

下辖江苏盱眙龙虾股份有限公司盱眙龙虾实业公司龙虾深加工生产线三条，年加工能力达余吨。

并拥有盱眙龙虾博物馆大型建筑面积平方米全国最大山地广场，面积为万平方米，其中盱眙龙虾博物馆和山地广场均是盱眙县著名的旅游景点。

盱眙龙虾协会面向全国范围内从事龙虾养殖加工烹饪调料经营的公民法人和其他经济组织发展会员，截止年月，协会共拥有会员单位余个，分布在江苏山东上海安徽河南山西河北浙江等近二十余省市。

年，盱眙龙虾被国家绿色食品认证中心认证为绿色食品。

年，盱眙龙虾被评为中国名牌农产品江苏省著名商标江苏省名牌产品。

年，盱眙县被中国烹饪协会授予中国龙虾之乡，盱眙龙虾被中国烹饪协会授予中国名菜。

年月，盱眙龙虾被国家工商总局批准为中国驰名商标。

盱眙龙虾协会每年均牵头组织产业内技术攻关项，积极开展新技术推广普及活动，年，盱眙龙虾协会被中国科协财政部评为全国科普惠农兴村先进单位。

项目建设的必要性总部办公需求随着集团事业的发展，目前租赁的临时办公场地已远远不能满足要求。

未来建成的集团总部基地，将承载部校六中心的重大功能部，即盱眙龙虾总部大厦。

内设中国盱眙龙虾产业集团暨江苏盱眙龙虾股份有限公司总部江苏省盱眙龙虾协会办公总部盱眙龙虾股份公司未来上市主体总部盱眙龙虾六个子公司总部盱眙龙虾研发总部盱眙龙虾品牌维权总部盱眙龙虾网站总部盱眙龙虾江苏盱眙龙虾股份有限公司融资计划说明连锁美食餐厅管理总部。

校，即盱眙龙虾管理学校。

包括餐饮管理厨务培训龙虾养殖技术培训中国盱眙龙虾杂志月刊。

六中心，即盱眙龙虾收购分拣包装配送中心龙虾烧制及龙虾休闲食品加工中心龙虾调料加工中心龙虾虾壳素深加工中心盱眙龙虾连锁美食餐厅配送半成品加工中心中心冷库及仓储中心。

形象展示拟建的中国盱眙龙虾产业集团暨江苏盱眙龙虾股份有限公司总部基地，本着高起点规划高标准设计高质量施工，将成为盱眙县的地标性建筑，不仅起到了美化盱眙县的城市环境的效果，同时也改善了盱眙的外部投资环境，促进盱眙的招商引资。

考察接待作为致力于年内走向资本市场的中国龙虾第品牌来说，需要个属于企业自己的较高水准的总部基地，展示集团高档品味的形象，承接国家省市各相关部门的扶持项目，并接待各级政府领导及行业协会专家企业的考察。

项目的环境性及安全性项目的环境性该项目位于盱眙县政府新区东侧，周边建筑密度非常低而项目本身因集办公会议展览研发中心龙虾加工中心酒店物流及形象展示为体，不管是在建设过程中，还是在建成后的使用过程中，都不会有任何有害物质排放到空气与水中。

少量的生活废水也会进入城市污水管网，对环境不形成污染。

同时，基地周围将进行大面积的绿化，预计绿化率可达到，以配合盱眙生态之城的建设要求，并符合世界发展低碳经济的未来趋势。

项目的安全性项目的结构设计根据国家有关规范规定，本项目结构采用部分框架剪力墙结构体系，按度地震烈度进行设防。

楼面板全部采用现浇钢筋混凝土板。

项目的消防设计本项目按类高层建筑级防火要求进行设计，并按高层建筑物设计要求留有符合消防要求的消防通道，整个建筑物设计有符合要求的防烟楼梯间及配置有火灾自动报警系统和自动喷淋系统。

从以上两个方面所述，整个项目符合环保安全美观实用等城市建设的要求。

人力资源配置合理科学地制定管理方案，配置人力资源是保证项目建设和生产经营顺利进行提高劳动率的重要条件。

在制定管理方案时，我们对项目的组织机构设置及人力资源及员工培训等内容进行了研究，比选优化方案。

人事部负责人力的招聘和录用调配和使用人事的考核，晋升与奖惩，教育和培训工作。

财务部负责资金的筹集和管理财务的核算和监督以及资金的拨作为江苏盱眙龙虾股份有限公司的第大股东，多年来直保持良好的经营业绩，被多家银行评为信用企业。

该项目地块拿到土地证后，可以进行土地质押基地大厦建成后也可以进行房产质押。

综上所述，银行有理由认为贷款后公司有能力还款。

资金的任用和管理随着施工准备施工生产竣工验收。

缺陷责任期这变化，资金也在随着运动并产生变化。

结合资金在工程过程中的变化，应注意以下问题资本金问题主要包括以下几个方面由于资金的时间价值形成的利息。

注意风险的影响，如投资风险破产的风险工程风险等。

当发生通货膨胀和汇率浮动时，货币贬值，资金所有者会把通货膨胀率考虑进去，以保持货币资金的实际价值。

银行借款的成本率。

优化使用周转资金问题具体优化方法如下将工程初期准备费用单列项目，增加初期收入，可以缓和资金矛盾。

根据工程进度，有选择地租赁施工用机械设备。

材料设备付款方面，通过与供货商谈判交涉，可以想法减少材料及工程设备的物化资金占用或缩短占用资金。

向分包商转移资金压力。

另外，要注意及时回收资金，减缓垫资周转压力，提高资金效益。

项目建设进度本项目将采用平行施工的方式，项目整个开发周期预计为个月，计划建设时间为年月底至年月底。

其中，年月日前完成规划工程招投标手续年月日全面开工建设年月底前完成大厦主体工程年月底全面运行。

社会经济效益分析该项目建成投产后，无论在经济效益方面，还是在社会效益方面，都将是可观的。

经济效益及税收效益分析详见表。

表年收入及利润估算表序号项目名称金额万元说明连锁餐饮终端根据目前已有门店的状况估算大楼会议接待特许经营费盱眙龙虾连锁美食餐厅的加盟费及盱眙龙虾会员店会费的收取龙虾物流根据年龙虾的销售量估算龙虾深加工调料生产按龙虾物流的销售量推算年营业总收入营业成本及费用年纳税总额营业利润就业增收效益分析总部基地需要配备大量的服务人员厨师保安物管人员勤杂人员研发人员等。

经测算，大约需要物管人员人，服务人员人，保安及勤杂人员人，加上入驻的公司员工约人，届时，总就业人员将达到人以上。

同时，总部基地建成之后，将发挥作为盱眙龙虾产业火车头的作用，充分利用盱眙龙虾之都的各类资源，打通龙虾产业的上下游，真正带动万人的龙虾产业大军致富，全面推动盱眙经济发展。

城建景观效益分析该项目独到的设计将极大地改善山水大道梅花大道等周边景观，总部基地建筑将以其自身的标志性和可识别性，必然能成为盱眙的个新的亮点新的地标。

可行性结论与建议项目优劣势分析优势项目拥有较好的投资环境。

目前，该项目用地已得到江苏盱眙县政府给予的零收益优惠政策。

具体为土地款地方政府净收益部分全部及时奖励返还给公司，支持项目建设政府性基金先征后返，房产地震气象等服务性按最低限收取地方政府保证水电气电信网络排污管道等配套到项目红线，负责将地块旁及地块内的电线移走或改用地下电缆。

公司的现金流十分充沛。

项目开发经营风险较小。

在项目开发过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。

劣势项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大。

项目建设的要求高，对设计施工要求均较高。

结论与建议结论该项目已于年月中旬得到了江苏省盱眙县委县政府的首肯，并给予了公司相关的用地及其他优惠。

目前，该项目的计划立项建设用地等各项手续已基本办妥。

同时，该项目正在并已经完成了部分工程的前期工作，包括建筑招标以及工程的初步设计，以保证设计质量。

该项目的兴建是公司酝酿已久的计划，在进行了广泛的市场调查和深入的分析研究后，我们认为该项目不但能创造良好的经济效益和社会效益，而且能取得了美化盱眙县的自然环境和改善盱眙县的投资环境的作用。

所以，通过综合分析论证，我们认为建设中国盱眙龙虾产业集团总部基地，不但是必须的，而且是完全是可行的。

建议强化项目进程中的投资质量进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。

实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险。

公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。

做好精品。

产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来的标志性有品位的产品。

项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。

注意严格的按照既定方案去做每件事，统调配资金，物资和各项工作。

特别要准备好抗风险资金，不可挪用。

贷款申请溧水共和信用社江苏渔蒙家餐饮有限公司是江苏盱眙龙虾股份有限公司的最大控股方。

为了支持江苏盱眙龙虾股份有限公司的总部基地项目建设，江苏渔蒙家餐饮有限公司拟向江苏盱眙龙虾股份有限公司增加投资额。

特向贵社申请贷款万元，恳请批准，申请人江苏渔蒙家餐饮有限公司年月日贷款用途本次全部贷款将用于江苏盱眙龙虾股份有限公司总部基地项目的建设。

目前大厦建设方案由美国加州大木设计事务所设计，已获得盱眙县政府的认可。

总部基地占地约亩，目前已在盱眙政府网公开挂牌，挂牌价为万亩，总金额约为万元。

根据政府会办会工作纪要，该地块于年月日完成挂牌，月日前完成所有拆迁工作，月日正式开工，并且在开工前帮股份公司把土地证办好。

盱眙县政府为了支持股份公司总部基地建设，明确土地使用性质为商业用地，并给予土地款政府零收益的优惠政策，所有地方收益款在土地证办好后次返还股份公司。

江苏盱眙龙虾股份有限公司总部基地项目总投资额约万元左右，目前