《江陵李白大酒店项目投资可行性论证初步设计报告》

除了度假型酒店以外，未来年中国经济型连锁酒店的投资将继续保持高速增长，除了在北京上海广州等几个中心城市继续增加外，二级城市和西北内陆城市将有更多品牌进行投资。

针对目前客房数量超过万间酒店数量有近家的国内经济型酒店市场，中国社科院旅游研究中心发布的中国经济型酒店发展绿皮书披露，虽然中国经济型酒店市场发展前景依然良好，但随着行业竞争的日趋加剧，产业扩张需要更加理性。

国内经济型酒店在朝向品牌化连锁化规模化发展的同时，也亟须业态自身创新来推动产业扩张。

有专家认为，农村地区的土地人力成本低，将是经济型酒店发展最有潜力的地方。

虽然目前经济型酒店发展出现相对低谷，但从行业发展历史来看，预计未来年经济型酒店将继续迎来大规模并购潮。

资本直是推进中国经济型酒店行业发展的主要动力，而轻资产高投资回报率标准化易于复制扩张等经济型连锁酒店所表现出来的特征则成为了吸引资本投入的关键性因素。

虽然涌现出许多经济型酒店品牌，但根据经济型酒店网统计的数字，目前全国百余个经济型酒店品牌中，连锁规模达家以上的只有家，连锁规模家以上的也仅有家。

年前大经济型酒店品牌市场占有率更是由下降至。

究其主要原因，无非是过度发展导致竞争加剧，尤其是以短期投机为目地期待把企业迅速做大上市或转手套现的投资者的加入更加深了经济型酒店行业发展的未知性。

业内认为，随着旅游业的持续快速发展，酒店需求将明显增长，年至今酒店业资本市场的活跃充分表现表明了酒店业发展的广阔前景。

未来几年，在人民币升值的大背景，不只经济型酒店，高星级酒店的投资也将继续保持升温趋势。

项目发起人和发起缘由公司简介江陵李白大酒店由湖北东方星龙餐饮管理有限公司在江陵注册的江陵县李白大酒店投资管理有限公司投资兴建。

湖北东方星龙餐饮管理有限公司成立于年，是家以高校部队机关企事业单位作依托，专业从事中式快餐的研发加工服务以及食品原材料的养殖生产物流配送的餐饮管理有限公司。

近几年来公司滚动快速发展，在湖北武汉承包经营单位有武汉大学珞珈学院学生食堂武汉工业职业技术学院学生食堂长江工程职业技术学院学生食堂湖北日报传媒集团职工餐厅等十家单位。

另外还是全国唯进入江西南昌湖南长沙的民营高校餐饮管理有限公司湖南四家单位江西三家单位受到了湖北省教育厅的肯定，同时还与湖北省商务厅湖北省烹饪协会达成系列商务协议，多次参与全国烹饪行业举办的各种活动。

公司营运总监年被教育部外派中国驻英大使馆，工作达年之久，并于年在全国第十三届烹饪比赛中荣获两枚金牌。

为了提高服务质量加强管理公司年月顺利通过国际质量认证体系考核。

公司现有职工多名年产值多万元，现在投资江陵县李白大酒店。

这表明公司由单的餐饮经营逐步转化为多元化经营管理。

公司始终坚持品质至上，服务流的经验理念，努力实现公司经济效益与社会效益的完美结合，力争最大的限度的为江陵的酒店餐饮娱乐休闲行业树立品牌效益，更好的服务社会，回馈社会，为洪湖经济作出更大贡献。

项目建设环境江陵李白大酒店管理有限公司拟建的李白大酒店，地处江陵县沿江大道与中兴路交汇处的东南角上。

东临江陵县著名的景区铁牛矶滨江公园以来，酒店大门正对着滨江公园铁牛矶纪念碑，与滨江公园遥向呼应，形成个集旅游商务度假就餐的首选绝好之地。

该公司看准了目前由江陵县的工业经济及旅游业的发展所带来的酒店业的商机，拟定新建该酒店项目。

以满足江陵经济发展的需求，在取得良好的经济效益中，赢得社会效益。

目前，项目建设场地内所有障碍物已经拆除完毕，场地平整，可正常施工。

社会经济及区位优势据江陵县年年鉴显示年全县实现地区生产总值亿元，同比增长财政收入亿元，同比增长社会消费品零售总额亿元，增长固定资产投资亿元，增长城镇居民人均可支配收入万元，同比增加农村人均纯收入元，同比增加元，增长。

江陵，因地临江近州无高山，所有皆陵阜而得名，自楚庄王元年公元前年至秦昭襄王二十九年公元前年，秦将白起拨郢，在郢始置江陵县，代楚王在江陵建都，延续年，成就了作为春秋五霸战国七雄的宏图大业。

其后至宋太祖乾德元年公元年荆南南平国亡，先后又有代帝王在此建都。

江陵作为我国的历史名城之，除建都外，还直是郡府州路治所，新中国成立后直为荆州地区行政公署所在地。

年，经国务院批准撤销荆州地区沙市市及江陵县，设立荆沙市年月更名为荆州市及荆州沙市江陵三区，原江陵县分为三，江陵区人民政府驻郝穴镇。

年月，江陵撤区置县，恢复县治。

江陵县地处扬子准地台江汉沉降区江汉盆地西南部凹陷构造带，位于湖北省中部偏南，江汉平原西部，长江荆江河段左岸，地理坐标东径至，北纬至。

东邻监利县潜江市，西隔长江与公安县相望，南接石省市，北靠荆州市沙市区，全县栋的职工宿舍，以及生态餐饮中心餐位个酒店配套中心门卫等客房总数间标准客房间商务标间间普通套房间豪华套房间商务套房间酒店配套设施构成休闲娱乐贵宾楼配备包房健身娱乐厅棋牌室等资金筹措资金来源自筹与银行贷款资金筹资方案项目总投资亿元。

其中，固定资产投资亿，流动资金万元。

自有资金万元，银行贷款万元。

酒店投资估算表单位万元序号项目分项成本测算分析测算说明土地费用包括土地出让金契税交易费土地费用工程费用地质勘察建筑设计土建结构工程给排水强弱电景观工程附属工程道路工程监理费不可预计费装饰费用含家具布草等配套费用建设口规费新建项目垃圾费环评及排污水土保持费消防设备配套费白蚁防治费房屋丈测费红线定位费新墙材管理费建设管理费按计算设备器材费空调设备锅炉娱乐运动器材工程管理费流动资金合计客房规划客房总建筑面积平米。

房间数间。

餐位数个。

客房类型项目间数单位面积总面积房价元标准间平米商务标间平米普通套间平米商务套间平米豪华套间平米第十章酒店定位酒店经营定位包括以下几个方面形象定位价格定位服务标准定位和消费群体定位。

宾馆形象定位该项目主体工程以现代建筑风格与周边的环境浑然体。

以豪华实用的内部装修迎八方来客，另外根据酒店有利的地理位置和齐全的服务功能，我们将它确定为以住宿休息娱乐为主的综合型酒店。

价格定位消费价格是以高价吸引少数客人，还是以低价吸引大多数客人，这是个十分重要的经营管理原则。

在实际经营过程中，酒店将根据消费者的消费欲望程序的确良变化而调整价格。

在不同的市场需求情况下，按折扣价薄利多销和定价相结合灵活经营，从而最大化实现销售收入和利润。

在旺季，以适中的定价而入住及娱乐人员率不会减少的情况下，可按定价接待各方散客。

在淡季，在折扣定价可以提高入住及娱乐人员率的情况下，可按折扣价接待团队客人，以使酒店产生最大的效益。

服务标准定位按四星级的服务标准接待客人。

以顾客为中心，微笑真诚诚实友好地为顾客提供标准化程序化规范化快速敏捷的全方位服务。

消费群体定位商务和会议的消费群体往来本地的观光旅游的消费群体休闲娱乐的消费群体探亲访友及大众消费群体假日消费群体。

第十二章劳动定员及人员培训定员标准四星级酒店人员配置虽然有定的标准，但是要根据具体情况，也不是绝对的。

般根据客房数配置标准为鉴于李白大酒店。

起步阶段，可以再标准的基础上，适当控制人力成本，以便今后逐步充实人员。

星级酒店的人员编制参考值总办人总经理人副总经理人办公文员人人事部人经理人培训薪资主管人文员人财务部人经理人成本会计人主管会计人出纳人日夜审人库管人总库餐厅客房采购部人经理人采购员人工程部人经理人工程人员人万能工人质检部人经理人各部门经理前厅部人经理人大堂副理人收银人接待人行李员人保安部根据酒店的规模和营业实际而定，般为三班。

经理人主管人领班人监控人每班人大堂岗车场员工通道客房部人服务员经理人主管人领班人服务中心人服务员按间的比例配制餐厅部人服务员经理人主管人领班人迎宾人收银人吧员人服务员按包间大厅的比例配制传菜员按的比例。

洗碗的比例。

营销部根据市场适当配制管事部直属客房部管辖。

根据酒店的使用面积和公共面积而定公共区域为班制大堂为三班制净面保养与处理为二班制劳动定员根据四星级酒店管理的标准，结合李白大酒店的实际，拟定劳动定员为人详见劳动定员览表。

劳动定员览表序号岗位名称定员人备注总办人事部财务部采购部工程部质检部前厅部保安部客房部餐厅部公关部据实配比管事部直属客房部合计初步拟定人员来源及培训招聘专业酒店管理专业人员请酒店管理公司和相关院校培训招聘后由管理人员进行岗前岗位培训。

第十三章效益分析经济效益评价方法的选择及依据根据财务评价依据方法与参数第二版中规定的方法计算效益与费用，从而进行评价分析，估算项目的财务评价指标。

本项目的评价依据国家发政委建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数国家发政委商务部发布的酒店项目经济评价方法与参数国家现行的财务和税收法律法规制度④建设单位提供的有关资料。

主要参数贴现率财务基准收益率取值为综合利润率。

成本费用估算本项目开发成本主要由土地工程配套设备和管理五大分类费用构成，总计亿元。

本项目前两年运营费用较高，主要是培训费开发费市场开拓费等投入较大。

销售收入与利润该项目启动后，前两年建设期无对外营业收入第三年客房入住率和餐饮上座率均按计，销售收入为万元，第四年后为达产期按计算，预估销售收入为万元。

初步估算，该项目投入运营后的第年毛利润按计，则为万元第二年进入达产期后，毛利润按计，则为万元。

财务分析财务内部收益率为财务净现值等于零时的贴现率，即时的的财务内部收益率，大于当前酒店的平均利润率，因此，本项目在财务上是完全可行的投资回收期本项目静态投资回收期为年含建设期年本项目动态投资回收期为年财务评价结论由上述分析来看详见附表，本项目财务内部收益率高于行业基准收益率，财务净现值大于零，投资回收期适中，项目各个年度财务状况良好，而且风险不大。

因此，从财务上评价，该项目是可行的。

社会效益李白大酒店项目的建成，形成了个集会议客房餐饮会议健身娱乐休闲于体的三星级宾馆，提升了我市城市品位。

为我市招商引资外来客商旅游兴办企业都提供了个良好的接待场所，树立了洪湖对外形象，体现出了实力，还可解决大批劳动力就业，增加财政收入，激活了周边地区的文化娱乐和活动，它将在精神文明和物质文明上获得双丰收。

财务分析表附后项目财务现金流量表单位万元年份项目投产期第三年达产