泰安市和岱岳区总体规划，有利于实现城市发展总目标同时，适应泰安市和岱岳区商品交易市场的发展规划和要求，有利于促进泰安市和岱岳区商贸流通业的持续繁荣，提升传统商贸业的档次水平，促进区域经济更快更好地发展。泰安红星美凯龙全球家居生活广场将主要以销售各类高档品牌建材品牌家具办公家具厨房用具整体卧房沙发布艺家庭饰品灯具等日常家具和装饰用品为主，以销售百货食品小家电儿童用品等日用杂品为辅，是集建材家具家居银行超市餐饮娱乐体化的综合性商业设施，将建成泰安市规模最大品种最全人气最旺的现代化商场。本项目将为完善区域商业布局，繁荣地区商业氛围，增加地方财力，扩大劳动就业，推动区域经济快速协调发展起到积极的促进作用。第二章城市概况第节城市宏观经济泰安是中国华东地区重要的对外旅游城市。泰安位于山东省东部，北依山东省会济南距离济南不到公里，南接另个著名的旅游城市曲阜，东连中国磁都淄博，西濒黄河。总面积平方公里，人口余万人，辖泰山区岱岳区新泰市肥城市宁阳县东平县个县市区。泰安市人口分布表市区市县面积人口万人街办乡镇泰安市泰山区岱岳区新泰市肥城市宁阳县东平县区市县泰安市年比上年增长，达亿元，。其中，第产业产值亿元，占第二产业亿元，占第三产业亿元，占。经济主要由工业和第三产业其中又以旅游业为主导带动。按人口万人计算，人均。其中，二三产业增加值分别增长和。完成地方财政收入亿元，增长，其中，各项税收亿元，增长，占财政收入的，提高个百分点。全市规模以上工业完成增加值亿元，增长实现主营业务收入亿元实缴税金亿元利润亿元，分别增长和。全市规模以上工业企业达到家，增加家。其中，主营业务收入过亿元的家，增加家过亿元的家，增加家利税过千万元的家，增加家利税过亿元的家，增加家。国家名牌达到个，中国驰名商标实现了零的突破。高新技术产业发展迅速。全市规模以上高新技术企业达到家，实现产值亿元，比上年增长产值占规模以上工业总产值的比重达到，提高个百分点。全市实现社会消费品零售额亿元，增长。旅游服务业发展加快，实现旅游总收入亿元，增长旅游客流达万人次年。客货运周转量增长和，邮电业务总量增长全市金融机构各项存贷款余额实现亿元亿元，比年初分别增长。民营经济发展活跃。实现增加值实缴税金分别增长和。泰安市交通便利，京沪北京至上海高速公路京福北京至福州高速公纵贯境内，并在泰安交汇泰安至青岛烟台威海日照等沿海城市由高速公路网连接境内铁路有京沪北京至上海线通过，并西接京九大动脉未来京沪高速铁路中间设泰山站。第二节城市规划简介泰安城市规划发展战略行政中心时代发展线及长城路沿线的快速发展核心居住板块格局形成，仅少数单位拆迁或改建新区催生大盘，以奥林匹克花园为典型，城市发展方向城市建设以向南发展为主重点建设南部新城东西依托泰山岱岳两区适度发展严禁跨越环山路向北发展。改善中心市区生活环境老城区以优化功能布局，改善居住环境和名城保护为重点。重点建设南部新城区南部新城区近期发展是万人口，将来计划发展万人口，从人口的规模来讲，对房地产的发展有非常大的促进和带动作用。二泰安市居民收入水平和消费结构分析全市城乡居民收入持续增加城乡居民生活水平提高。年，市区居民人均可支配收入元，比上年增长人均消费性支出元，增长，市区居民恩格尔系数食品支出占人均消费性支出的比重为，下降个百分点。农民人均纯收入元，增长人均生活消费支出元，增长，农村居民恩格尔系数为，下降个百分点。城乡居民居住条件进步改善。城镇居民人均住宅使用面积为平方米，增长。农村居民人均住房面积为平方米，钢混砖木结构住房所占比例进步提高，达到。城乡居民消费结构不断升级居民消费状况是直接影响国民经济增长的重要经济指标，消费倾向这指标又在其中占有重要作用，它反映了人们的消费意愿。居民消费是拉动经济增长的主要动力之，也直接反映了人们的生活质量。近年来，随着国民经济的发展，泰安居民的收入水平大幅提高，居民的消费水平也在不断提高，人民生活质量不断改善。年，市区居民人均消费性支出元，增长，每户居民拥有电脑台移动电话部。伴随着收入水平提高，消费观念转变，城市居民由追求基本物质需求向精神文化需求转变，更加注重消费质量，休闲娱乐享受型消费发展迅速。市区居民恩格尔系数食品支出占人均消费性支出的比重为，下降个百分点农村居民恩格尔系数为，下降个百分点。居民消费结构升级对消费品市场增长的拉动作用将得到持续增强。第三章区域房地产家居市场分析第节区域商业及房地产市场概况供应量保持平稳，市场结构未发生明显转变据不完全统计，年泰安市城区未出售及规划商品房面积达万，预计将在未来年左右推出市场，未来市场竞争较为激烈。表截至年月泰安市区商品房住宅项目情况楼盘名称物业类型销售面积去化情况剩余总量银座广场高层宝龙广场多层别墅花园洲。济南对泰安的辐射作用相当大，那些可以替代，那些必须避免，是红星在进入之前必须考虑的问题。我们建议泰安红星美凯龙全球家居生活广场拟建万为宜。按容积率计算，总用地万亩按万元亩计算,土地款为万元平均地价为元，平均建筑面积地价为元。综合造价元。总造价为元。按目前租金平均元月，约年回收。第四章项目概况第节地理位置泰安红星美凯龙全球家居生活广场商住体城市商圈项目是个商业住宅综合开发项目。项目用地亩。协议批租土地亩，从道路中线计算现按建设用地净地计算已经泰安市土地收储中心勘界。规划建筑面积，其中商业，住宅，容积率控制性详规已经年月日泰安市建设项目管理委员会会议审议批准。协议地价万元亩，总地价万元，楼板地价元。总投资约人民币壹拾贰亿元。在本项目开发基础上，岱岳区政府愿意与我们合作新客站组团的级开发。项目用地位于泰安市大河路以东以北，学院路以西，灵山大街以南。紧邻开建京沪高铁泰山站组团，距新客站距市政府内。该地块交通便利，西北侧为城市东西向中轴线灵山大街起点新客站西南侧为环城大道大河路。该地块环境优美，西南侧为新客站组团湿地公园，西北侧为泮河风景带。计划年月日土地挂牌出让，月上旬颁发土地成交确认书。项目期建设商业部分的红星美凯龙全球家居生活广场万，预计在年月开业按协议约定该部分不得对外出售，按红星集团经营模式自营。根据红星美凯龙在泰安的已开业项目泰山区加盟店的情况租金约为元月。其它商业项目根据市场逐步开发影城含演艺厅歌厅电玩，五星级酒店，酒店式公寓，写字楼。住宅开发期开发万。泰安的银行和开发商致认为当地房地产市场发展健康，没有受当前金融海啸影响。据统计，年泰安市城区未出售及规划商品房面积达万，预计将在未来年左右推出。泰安新任市委书记原为国家建设部城乡建设司长，对住宅开发控制有序。本项目楼盘预计在明年下半年推出，根据地块周边楼价，本项目楼价估计为元。第二节项目概况建设地址项目建设地址拟定位于泰安市岱岳区区域内。二建设内容及规模项目占地亩，容积率为。商业项目占地共亩，容积率为。规划建筑面积拟定为平方米。红星美凯龙全球家居生活广场营业面积万。商务楼超市银行酒店写字楼等其他商业面积万。房地产项目占地共亩，平方米，容积率为，规划建筑面积拟定为平方米。建筑类型多层。项目计划开发开发周期销售及招商周期第三节项目总投资及资金来源项目总投资额为万元红星美凯龙全球家居生活广场营业面积万。地上五层初步估算项目总投资万元，其中建设投资约为万元，铺底流动资金投资为万元。建设投资构成为建筑安装工程费用为万元其他费用万元预备费用万元。商务楼超市银行酒店写字楼等其他商业面积万。初步估算项目总投资万元。建设投资构成为建筑安装工程费用为万元其他费用万元预备费用万元。房地产项目项目开发。初步估算项目总投资万元，其中建设投资约为万元建设投资构成为建筑安装工程费用为万元其他费用万元预备费用万元。项目建设所需资金拟全部由建设单位及投资方自酬解决。第四节主要经济技术指标主要经济技术指标地产部分主要经济技术指标明细表表序号项目数量可规划用地平方米规划总建筑面积平方米容积率建筑密度绿化率项目总投资万元毛利润万元投资利润率主要经济技术指标商业部分主要经济技术指标明红星美凯龙全球家居生活广场表序号项目数量可规划用地平方米规划总建筑面积平方米容积率建筑密度绿化率项目总投资万元建设投资万元铺底流动资金万元正常年经营收入万元正常年利润万元投资利润率税后财务内部收益率税后投资回收期年税后财务净现值税前财务内部收益率税前投资回收期年税前财务净现值盈亏平衡点主要经济技术指标明商务楼超市银行酒店写字楼主要经济技术指标明细表表序号项目数量可规划用地平方米规划总建筑面积平方米容积率建筑密度绿化率项目总投资万元毛利润万元投资利润率项目结论本商业项目红星美凯龙全球家居生活广场建成后，可实现年利润万元，年所得税万元，直接及间接厂商营业员物流配送人员等解决当地名劳动力就业，并极大地提升本地建材家具市场业态的经营形象和服务层次，为当地经济的发展发挥作用。第五章分析设计指导思想根据泰安市城市总体规划的要求，充分发掘本区的历史与文化内涵，利用并有机组织本区的自然历史与人文要素，运用现代设计风格和城市设计手段，合理调控空间布局，加强景观风貌设计，塑造具有鲜明特色的集地产商场超市餐饮休闲于体的综合性建筑。二设计原则方案设计遵循现行有关部门规范和要求，总体布局划分合理，功能分区灵活，最大限度满足何种使用功能的要求。设计构思独特，造型新颖，美观大方，塑造富有活力的地方特色浓厚的城市建筑。运输系统布置科学，运输距离路径力求便捷，土地利用系数和建筑系数科学合理。处理好绿化道路活动场地等与人的活动关系，营造和谐舒适的建筑空间。坚持节地节能节材的设计原则，推广使用建筑新材料新技术，达到环抱节能要求。三总平面布置根据项目周边建筑环境条件及建筑功能要求，泰安红星美凯龙家居生活广场整栋建筑面向主干道布置入口广场，规划绿地景观及广场停车，场地四周建设集中绿化带。四道路交通布局项目采用环行道路及多出入口式布局方式，建筑物四周设环行道路，主出入口面向主干道，次出入口布置在建筑左右两边，背面次出入口同时布置商业卸货平台，方便货物进出。第六章项目投资分析第节经济效益分析依据及基础数据经济效益分析说明项目建成后，将采取整体商场经营对外招商租赁的方式，由公司统收取租