酒店四周。对原有果树选优保留，加强培植管理，鸿福地景区内的道路旁绿化地空地上统规划，合理布置，种植不同季节开放的多种花卉，如春季的郁金香牡丹花君子蓝夏季的栀子花茉莉花梅桂花秋季的菊花红景天大波斯菊冬季的腊梅梅花品红山茶花等，形成年四季鲜花绽放，具有浓郁乡土气息环境优美的四季百花园生态旅游景区。四季百花园景观图四季百花园选种的部份树木花草鸿福地将景区内的每寸土地都变成增长财富的载体，有计划地大量套种油菜蔬菜瓜果豆类玉米红薯等农作物为游客酒店老人职工及市场提供无公害的绿色食品，建设森林动物园包括综合养殖场和后山动物园综合养殖场选择距离鸿福地景区较远的龙泉山的后山，建处占地亩的综合养殖场飼料基地循环利用景区内的垃圾废物和养殖场的动物粪尿，生产有机肥复合肥，供给四季百花园种植蔬菜瓜果豆类玉米红薯使用。后山动物园李家沟后山群山叠帐，森林茂盛，具有修建森林动物园的自然条件。利用此地的自然优势，养殖具有观赏食用经济价值的山鸡野兔黄羊驼鸟野猪及其他禽兽动物，即可为游客观赏狩猎，又能为游客提供优质的野味佳肴。建设其它配套设施公益文化活动广场效果图配套设施包括旅游产品综合加工厂游客保健院休闲观景亭综合办公楼登高观景塔等不作详细介绍。旅游车队为了方便旅客来鸿福地旅游观光休闲娱乐和去其它旅游景区旅游。配套建立支旅游车队。同川内外旅游各地建立合作关系，通过旅游车队沟通各旅游点，使旅客十分方便的游览自己想去的地方。这个车队在成都昆明广州贵阳西藏乐山九寨沟绵阳攀枝花重庆等城市和地区设立服务窗口，凡是来鸿福地旅游观景的游客，均可在当地服务窗口和站点上购票，优惠坐鸿福地专车往返，专车采取低价优质服务的原则，初步计划辆豪华旅游客车根据情况发展可以增加。鸿福地建设规模用地鸿福地总占地约亩，其中旅游商务区用地亩，文化长廊用地亩，百花园绿化用地亩，养老保健中心用地亩，山坡游乐场用地亩，构筑物用地亩，养殖场用地亩。用地方式除亩固定资产建设用地征用外，其余的土地采取流转方式使用。房屋建筑面积。其中旅游商务区，文化长廊，游乐场，养老保健中心，百花园，森林养殖场，配套设施。项目开发的功能目标鸿福地的主要功能保护生态环境功能更换植被，植树造林，培植四季百花园种植花卉草木。可有效地美化生态环境。生态旅游功能完善的旅游服务设施，精心打造的四季百花园，是成都市东郊具有较大规模较高档次独具特色，达国家级标准的生态旅游理想景区。养老健身功能田园式的养老保健中心，设施完善的老年公寓，能为老年人提供全方位的周到服务。休闲娱乐功能山坡游乐场健身娱乐城文化长廊景区内球类广场等是游客休闲娱乐的理想场所。会展商务服务功能五星级温泉酒店仿古式旅游商贸街是游客进行会展商务活动的最佳选择。民间文化传承功能内容丰富的各种文化展览节庆活动，将对传承和发扬民间文化起到积极的推动作用。鸿福地的开发目标达国家级生态旅游风景区。项目建设地点洛带古镇玉带街东端的加油站四方搭石牛观至猫猫沟之间绕城公路以东从龙泉山麓到山顶地带和李家沟玉带湖及猫猫沟水库片区内。项目可行性研究主要结论项目产品市场前景旅游产业早已发展成我国第三产业的支柱性阳光产业，预计在年内属发展趋势。通过对旅游业发展趋势分析环境调查客源预测确定依托龙泉驿区花果山和洛带古镇的旅游优势，结合成都市的发展理念，开发经营具有超前特色的生态旅游休闲游乐养老保健等综合性项目，即能满足多层次人士游客的需求，又符合国家鼓励发展的产业政策，能够得到国家和各级政府及有关部门的大力支持，市场前景很乐观。项目原料供应问题项目建设所需的原材料是建筑材料和设备，市场供应充足。项目政策保障问题优惠的政策支持我国政府和各省市各级政府都出台了系列鼓励发展旅游业优惠政策。中华人民共和国国务院早在年月日就发出了关于进步加快旅游业发展的通知。通知明确提出我国旅游资源丰富，市场广阔，潜力巨大。随着国民经济的持续快速健康发展，人民生活水平的日益提高和我国对外开放的不断扩大，旅游业发展大有可为。通知提出了系列发展旅游的政策和出措施。年月日国务院常务会议，讨论并原则通过关于加快发展旅游业的意见，已把旅游业培育成战略性支柱产业。年月日，成都市人民政府下发关于促进旅游业发展若干政策的通知，鼓励各种经济成分，企业和个人可参与旅游开发经营，政府给予多方面的优惠政策。通知指出各种经济成份可参与旅游开发经营„„投资亿元人民币以上的须经市旅游产业发展小组审定，享受相关优惠政策。对旅游道路交通通讯水电气等基础设施建设项目，我市将在资金方面给予优惠。通知还指出旅游项目将获用地支持凡符合城市总体规划土地利用总体规划净残值为，即万元递延资产无形资产摊销其他资产预备费为年进入成本，即万元。游乐设备折旧为年，殘值为万元。即万元。每年应提取折旧费为万元人民币每年应提取摊销费为万元人民币。假设经营年月第期工程竣工验收后可正式营业。该预测若建设期延后，未来收益年限顺延。年现金流入表年份累计年经营收入上限下限年现金流出表年份累计成本按总额上限下限营业税上限下限经营费用上限下限管理费用上限下限财务费用上限下限现金流出量上限下限年经营税金及附加年份累计营业税上限下限年增值税企业所得税年份累计企业所得税上限免免下限免免年经营收入经营税金及附加和增值税估算年份累计上年经营收入限下限营业税上限下限企业所得税上限免免下限免免合计上限下限损益及利润分配估算按税后利润的的三项基金公积金公益金和职工奖励福利基金及其它费用，期余的利润全部用于归还投资和银行贷款本息，待投资和银行贷款本息偿付清后再计算利润分配比例。项目投资效益分析项目投资现金流估算年上限现金流分析表单位万元期限建设期经营期年合计现金流入量二现金流出量建设投资支付贴息支付利息其他支付三税前利润四所得税金免免五净现金流折旧摊销三项合计折现率六净现值七累计净现值注假设经营在年月第期工程竣工验收后可正式营业。年下限现金流分析表单位万元期限建设期经营期年合计现金流入量二现金流出建设投资支付贴息支付利息其他支付三税前利润四所得税金免免五净现金流折旧摊销三项合计折现率六净现值七累计净现值根据表的计算数据，从年到年累计上限净现值为正数，累计下限从年到年累计下限净现值为正数项目资本金现金流估算略第十章鸿福地项目财务效益经济和社会效益评价财务评价财务净现值由表可知，上限七年下限七年财务内部收益率公式高折现率期限建设期经营期年合计三项合计折现率六净现值七累计净现值低折现率期限建设期经营期年合计三项合计折现率六净现值七累计净现值内部收益率以上限净现值计算投资回收期计算公式年上限年下限项目投资效益率年平均利润总额投资总额年上限年下限项目投资利税率年平均利税总额投资总额年上限年下限项目测算核心指标汇总表年期间序号项目名称单位金额注明投资总额万元取收入总额万元年上限值收入总额万元年下限值成本总额万元年上限值成本总额万元年下限值税后利润总额万元年上限值税后利润总额万元年下限值固定资产折旧万元年合计无形递延其他资产摊消费万元年合计财务净现值万元年上限财务净现值万元年下限银行贷款利率项目贴现率，项目计算期年财务内部收益率投资投资回收期年上限值投资投资回收期年下限值项目投资效益率上限值项目投资效益率下限值年均投资利税率上限值年均投资利税率下限值国民经济评价七年能给国家缴纳上限或下限的税金。安置失地户人员人安置待业人员人安置残疾人员人安置困难灾区人员人。社会效益和社会影响分析鸿福地建成后，将是成都市东郊最大的生态旅游场所，实为成都市龙泉驿区打造了处独具特色的旅游景区，也为洛带古镇和阳光城片区增添了极好的旅游新项目，形成优势互补的格局，必将吸引更多的国内外游客，无疑是开发龙泉山旅游景区的亮点项目也是提升龙泉驿区和洛带同安两镇旅游产业的亮点项目。游客能在旅游休闲度假的过程中，游览山川自然美景，进行各种商务活动，召开各种行业会议和年会，观赏精彩的民间艺术表演，参与高雅的美乐泰式游乐，体验田间种植的情趣，品尝独具特色的美味佳肴，实为难得的精神享受，必将留下深刻的记忆，激发起国内外各界人士重游的极大的兴趣。鸿福地能给当地人民带来极好的就业致富门路，繁荣地方经济促进当地旅游事业的发展，提高当地旅游事业开发的挡次和龙泉驿区的知名度。第十章鸿福地项目不确定性分析敏感性分析旅游业经营的效益受国家政策客源人气消费能力项目特色交通环境气候条件经营策划广告宣传服务质量等诸多因素的影响。在诸多影响因素中，最重要的是客源人气，而客源人气又受项目特色和气候条件的影响。假如正常运行本项目的特色优势，又有正常气候条件相助，其经营效益能达到预期值，内部收益率，投资回收期则经营风险为，若项目特色和气候条件不好，其经营效益内部收益率减少，则经营风险增加。若项目特色和气候条件极坏，其经营效益内部收益率减少，则经营风险增加若项目特色和气候条件不好，其经营效益内部收益率减少，则经营风险增加若项目特色和气候条件好，其经营效益内部收益率增加，则经营风险减少若项目特色和气候条件很好，其经营效益内部收益率增加，则经营风险减少。以下用年的经营效益内部收益率进行分析。敏感性分析表单位万元投资增减的敏感性分析期限建设期经营期年合计三项合计折现率六净现值七累计净现值投资减少累计净现值投资减少累计净现值投资增加累计净现值投资增加累计净现值二收入增减的敏感性分析年份累计年经营收入成本上限税前利润所得税免免税后利润折旧摊销三项合计贴现率净现值累计现值注投资按万元计算三成本增减的敏感性分析年份累计年经营收入上限成本税前利润所得税免免税后利润折旧摊销三项合计贴现率净现值累计净现值注投资按万元计算项目名称变化因素投内部收益率投资回收期年资全部投资净现值万元国内借款偿还期年成本内部收益率投资回收期年全部投资净现值万元国内借款偿还期年收入内部收益率投资回收期年全部投资净现值万元国内借款偿还期年从以上分析，成本对效益的敏感性最强，在经营中必须减少开支，降低成本。第十二章鸿福地项目可行性风险分析和风险防控建设风险分析及防控措施项目在建设期的风险主要有资金不能按期如实到位设计不合理施工企业不能按国家现行施工规范施工发生安全事故返工浪费拖延工期等问题。其防控措施是建设资金