以中小户型为主，商业文化教育设施配套齐全，并有精美的亲水内庭院景观的大型精品花园住宅小区。二形象定位阳光家园健康人生三市场定位目标客户群体本项目面对南昌市区中低收入阶层和小蓝周边区域的中高收入阶层进行推广。项目开发初期，以项目周边的客户为多项目开发中期，周边乡镇私营业主及南昌市中低收入阶层成为本项目主力客户项目开发中后期，市场上对本项目已有较明晰之认识，项目形象得到市场认可，目标客户以南昌市区内中等及中等以上人士为主。四价格定位整体均价定位本区域缺乏可比楼盘本项目所处的小蓝乡目前没有可比较的项目，距离本项目最近的地段分别是青云浦区和南昌县城，但两地的项目同本项目之间都缺乏可比性。首先在项目的规模上，现有项目与本项目相距甚远，在内部配套物业管理项目档次等方面都无法和本项目相比。本区域现有数据如下南昌县内莲花小区元平方米南昌县内华丽园小区元平方米南昌且内商贸大厦元平方米青云浦区新街花园元平方米。从获得的数据来看，本片区的住宅价格与本项目的期望显然相差很远。但在项目本身不具备可比性的前提下，上述数据不能真正体现本项目的市场定位。南昌市同质楼盘比较为了让本项目的定位更加准确，现将比较项目扩大到全市范围，选取南昌市现阶段的知名楼盘同档次楼盘和即将上市的大型楼盘，根据调查获得了以下数据京东万科四季花城元平方米京东青春家园元平方米京东金边瑞香园元平方米朝阳洲千禧颐和园元平方米青山湖恒茂城市花园元平方米。从上述的数据看，南昌市房地产中高档小区住宅销售的价格在元之间，尤其是新兴起的京东片区，价格在元，符合南昌市的现有状况。项目价格定位本项目期望整体均价为元平方米，基本符合实际，但由于南昌市房地产业现在重心不在城南，结合青云浦区和南昌县居民的接受能力，本区域内有良好内环境的大规模住宅小区理性定价应为元平方米。因此，本项目整体均价宜定为元。项目价位营销思路从数据来看，本项目素质大大高于周边楼盘，价格上也在本区域内独树帜，若只依靠常规的营销手段，很容易陷入价格战的不利环境。故必须依靠独特的营销手段，提升项目的整体形象，加强销售的成功率，才能获得县城客户与市区内客户同时青睐。本项目整体价格虽然与市区内具有定规模及环境的楼盘价格比较，具有很大优势，但考虑到城市居民的消费观仍不愿离开市中心或个人熟悉片区购房等因素，要吸引城市居民就必须营造定的利益空间。从快打快销的思路出发，项目发售前期以低价位入市，如元平方米起价均价控制在元左右开盘，吸引客户前来抢购物业。如此可形成项目持续的人气，将物业价值与销售速度发挥到最高效果，甚至超出预期。第四章项目规划方案本项目采用次规划分期开发方案。楼盘素质营造入口在小区西面东面各设个主入口，便于通过迎宾大道及东侧规划路组织交通流线。北面设次要出入口，方便小蓝中学学生就学。二活动场地本项目坚持运动与休闲特色，将各种日常简便易行的运动休闲设施安排在小区内。设游泳池儿童戏水池童乐园玩具儿童沙滩秋千跷板极限运动等网球场乒乓球场门球场太极园地颐年园慢跑道攀爬场等多种活动场所。以独特的运动休闲为项目特色。二环境景观塑造小区东西靠主入口附近各设个会所，小区水景以南北方向自然贯通。并以森林带作为纽带，连接各组团，形成景观连廊。各组团内部相对，以内院花园，儿童游戏园百花园以及木架青藤艺术长廊等，将花园融入日常家居生活中，营造种全新的邻里共融社区活动场所。三商业功能区外沿街商铺沿迎宾大道修建部分沿街商铺，分为南北两段，沿街可打通为大商铺或商场。北段商铺的功能规划为车公共绿化及景观元万万元小计万元单位建筑面积建筑安装费用成本元单位可售面积建筑安装费用成本万元万元三其它费用勘察设计费元万万元建设监理费万元万元单位可售面积其它费用成本万元万元四单位可售面积直接成本元三项目间接成本万元管理费万元万元二银行贷款利息万元年万元三销售费用万元万元四营业税万元万元单位可售面积间接成本万元万元四项目总成本万元单位可售面积成本元五商品房住宅销售总额元万万元商业铺面销售总额元万万元六自留物业价值公共建筑万元万元七项目利润总额商品房销售总额商业铺面销售总额项目总成本万元八投资利润率注自留物业公共建筑土地及间接费用已摊入商品房开发成本。第六章项目开发计划阳光家园项目总投资万元计划开发商品房万，该项目分三期开发，首期开发项目为多层住宅万社区会所商业服务设施阳光广场主要景观个，二期开发项目为多层住宅万幼儿园学校文体及服务设施区内水系及重要景观个，三期开发项目为高层住宅万多层住宅公共建筑收尾小区道路及社区绿化完善。首期开发项目投资计划购地款万元已付三通平及前期费用万万元建筑安装费用元万万元管理费用万元万元万元销售费用万万元首期开发投资为万元其中前，完成土地转让费万元前，完成三通平，新增投资万元前，达到正负零，完成基础工程投资万元前，主体封顶，完成建安投资万元前，首期工程峻工，新增建安投资万元前，小区绿化及公共设施收尾，新增投资万元首期开发项目销售及资金回笼计划预计销售均价元销售合同额元万万元回笼资金万元万元首期开发项目利润总额万元万元计划于开盘前，完成销售面积万万完成销售合同额万元万元回笼资金万元万元，完成销售面积万万完成销售合同额万元万元回笼资金万元万元，完成销售面积万万完成销售合同额万元万元回笼资金万元万元万元，完成销售面积万万完成销售合同额万元万元回笼资金万元万元，完成销售面积万万完成销售合同额万元万元回笼资金万元万元，完成销售面积万万完成销售合同额万元万元回笼资金万元万元二期开发项目计划于年月开工，年月竣工。三期开发项目计划于年月开工，年月竣工。整个项目销售计划于年底清盘。第七章项目经济评价投资利润率投资回收期参照首期开发项目资金回笼情况推算，投资回收期大约为个月，投资回收期不长。项目价格保本点项目总成本总销售面积万元万平方米元平方米项目销售面积保本点项目总成本销售均价万元元平方米万平方米项目销售面积保本点约为总销售面积的从上述四方面分析来看，项目投资收益较高，风险较小。第八章项目风险分析本项目的投资风险主要来自四个方面宏观政策房地产市场形势建材价格资金筹措。现分别进行简要的分析。宏观政策系指国家和江西省两级政府出台的各种经济政策，特别是与房地产业有关的经济政策，这是项根本性的因素。由于近年来各地房地产投资持续生温，商品房销售价格具高不下，部分城市商品房空置率逐年上升，市场压力越来越大。今年以来，些经济学家包括著名经济学家如京城四小龙之魏新教授多次向政府及社会发出呼吁，国内房地产市场已出现明显泡沫。今年八月，国家七部委联合发文，严格控制房地产信贷，并对房地产市场进行宏观调控。但两个多月来收效甚微，房地产投资仍呈增长态势。估计在本项目开发期内，会再次受到国家宏观政策不同程度的影响，但由于本项目是面向城市中低收入阶层的经济实用房，社会效益较好，所以受政策面影响不大，相对面临的政策风险较小。房地产市场形势方面，在本报告第章中已作阐述，总的来说，基本面向好，但也存在定风险。不过由于本项目的建筑档次适中，土地成本低廉，造价不高，对同质物业，具有明显的价格优势，因此，本项目市场风险不会太大。建材价格方面，确实存在定的风险。由于近年来，房地产投资持续升温，基本建设投资逐年加大，导致建筑材料与设备价格略有上升，但由于建材市场竞争激烈，估计在开发期内，建材价格仍会低位运行不会有大幅度的涨价。资金筹措方面的风险主要表现在筹资遇到困难以及筹资成本升高。筹资发生困难时，开发资金缺口加大，后续资金跟不上来，不仅要延长工期，出现交房违约，而且整个公司也会因资金周转不灵，陷入极为不利的境地。可见，资金筹措风险是个现实而又紧迫的问题。不过，由于本项目发展商具有外资背景，股东资金实力雄厚，资金筹措应不会出现太大困难，但为了降低风险，除自有资金外，应在开发初期就利用银行贷款，同时，前期销售以低价入市，迅速回笼资金，以此减少资金缺口，降低筹资风险。第九章结论阳光家园项目具有较好的市场前景，并将给发展商带来非常可观的投资收益。江西洪都中企房地产开发有限公司年月日第章南昌房地产市场简析南昌市房地产市场概况市场概况年以来，南昌房地产市场是快速发展的阶段。是急剧变化的市场。主要表现有以下几方面地产开发热点地区格局重新划分市场集约化程度大大提高，新盘大盘特色楼盘大量涌现房地产价格涨势强劲个人购买住宅成为置业主流异地发展商和策划代理公司抢滩南昌。南昌市总体销售情况概述开发数据南昌市自年开始，施工面积，竣工面积，销售面积逐年增加，平均增幅以上。最新统计资料表明年南昌市全年施工量万平方米与年持平，竣工量万平方米，商品房成交量余套，约万平方米，同比增长，成交金额亿元，同比增长。这表明南昌楼市呈高速增长势头。住宅价格市中心片区的售价最高，均价为元平方米，昌北片区的价格最低，均价为元平方米京东片区为元平方米青山湖为元平方米朝阳洲为元平方米城东为平方米。年前三季度市场均价为元平方米。南昌县多层住宅的售价水平在元平方米以下。如南昌县城边的莲花小区每平方米售价为元左右。目前南昌市房地产业受土地供应城市总体规划影响，城市中心区开发项目较少，上市物业多集中在城市西部及东部两大热点区域，并在示来相当长段时间内主导市场。二房地产市场供应特征年前三季度住宅市场呈现以下特征整体市场继续保持增长态势，开发量竣工量销售面积和销售价格均有不同程度的增长。三房二厅是市场的主力供应户型多层住宅市场受宠，高层住宅相对难以消化开始重视物业管理三房地产市场未来发展走势基本面向好从销售数据来看，南昌市商品房成旺盛销售执着和价格指数涨幅屡创历史新高。未来将沿着这势头继续发展。周边区域渐成开发热点自然条件优越的三湖洲滩青山湖，象湖，艾溪湖，朝阳洲，红谷滩地块将成为开发的重点区域。市场进入大盘时代，后市压力增加目前近万平方米左右的总量计划在今明后年内陆续供应上市，对后市将形成较大压力。多个著名开发商在建或筹备中的，开发量均在数十万平方米的大型项目，将给南昌市地产市场带来新轮的大盘竞争。竞争焦点多元化年市场竞争焦点将会由价格地段之战