1、的确定高层住宅为元平方米地下车位为万元个。项目销售税金及附加的确定房地产销售税金及附加主要包括营业税城市维护建设税和教育费附加。营业税取销售收入的，城市维护建设税取营业税的，教育费附加取营业税的，三项相加即为销售税金及附加。利润总额及所得税利润总额及分配详见附表损益表，所得税按利润总额的计取。盈利能力分析损益表与静态盈利能力分析成本利润率开发商利润项目总开发成本其中开发商利润为万元，项目总开发成本为万元。则开发商成本利润率投资利润率年利润总额或年平均利润总额项目总投资其中年平均利润总额为万元年个季度万元年，项目总投资同上。则计算开发商投资利润率项目静态投资回收期累计净现金流量出现正值期数上期累计净现金流量的绝对值当期净现金流量则项目静态投资回收期为年详见附表现金流量表和附表损益表。现金。

2、和口粮问题。在陕九锦联铁道南建厂时，本村相当部分家庭主要成员因征地后生产用地面积减少而招工进了厂，每月收入元左右，生活基本上能够维持，随着陕九厂破产倒闭，这部分人员大多失业在家，滞留在村上。不能提供条经济创收的就业渠道，势必给村上制造个不稳定因素。靠土地养活人口发展村民经济明显已不能满足当前需要。找条如何能保证村民人心稳定保障群众生活有着落有盼头促进村民经济可持续增长的发展路子，成为广大村民和村两委领导班子的头痛问题和使命任务。项目周边概况本项目位于蔡家坡经济技术开发区。属城乡结合部，近年来，随着城市建设进程的加快和城乡体化新居工程的推进，农村人口逐步向城镇转移，城市化进程进步加快，居民生活水平得到迅速提高，区域面貌得到极大改观，房地产物流等产业发展迅速。第三章项目需求分析与政策保障项。

3、期在蔡家坡经商的投资者本项目周边城镇具有定经济实力的消费群体及房地产投资型消费群体等组成的。消费群体特征分析根据对蔡家坡房地产市场现状当地人们居住消费理念本项目周边环境项目产品特征市场产品推广策略及项目潜在目标市场来源调研分析，本项目消费群体主要针对蔡家坡本地改善居住型消费群体蔡家坡企业高级管理人员私人企业主项目周边乡镇具有定经济实力的成功人士及外地在蔡家坡投资经商人士等。本项目的目标市场具有定的经济基础，他们渴望能够为自己为家人提供种舒适的安全的居住环境和工作条收益率为项目计算期的确定根据前面的施工进度安排和销售进度安排，可知项目的计算期为个季度即年，即从年第二季度开始到年第四季度楼盘销售完为止。其中项目施工期从年季度年季度，时间为个季度项目销售期从年季度年季度，时间为个季度。项目价。

4、收入亿元，生产总值达到亿元，财税总收入达到亿元。到年，蔡家坡开发区的经济总量要占到宝鸡市的以上，建成区将达到平方公里，初步建成个产业特色鲜明生态环境优美人口规模万的现代化中等工业城市。高家崖村概况高家崖村位于蔡家坡开发区城区核心部位，直是蔡家坡各项开发建设用地的主要载体。近年来高家崖村先后为开发区公共设施建设重点项目建设共出让土地大部分为保障村民生活来源的生产用地余亩，为蔡家坡发展做出了很大贡献。目前本村位于铁道南的余亩生产用地已在城市发展规划之列，该部分土地被征用于城市建设只是时间迟早问题，为顺应蔡家坡城市化发展的历史潮流，这部分土地村上肯定要出让来支持蔡家坡发展。土地出让后，本村人均耕地面积将降至每人分地标准以下，且集中在北坡及塬上，耕地产量低耕种条件差交通运输远，只能勉强解决吃饭。

5、期在蔡家坡经商的消费群体为主。目标消费群体具有雄厚的经济实力，重视舒适的生活环境，注重生活品质和内涵。潜在市场来源及组成分析蔡家坡城市人口规模发展稳定，房地产市场消费水平保持平稳上升，年第四季度市场期房签约量超过新建商品房预售数量，蔡家坡本地市民房地产消费目的主要以改善居住环境为主，对居住环境景观比较注重外地在蔡家坡投资经营的投资者也逐渐成为常熟房地产市场消费群体的支主力军随着经济条件的成熟，周边城镇具有定经济实力的消费群体也逐步到蔡家坡来购房置业。根据对本项目房地产市场环境及其发展前景分析，结合该公司多年的操盘经验，认为本项目的目标消费群体具有定的经济实力，他们重视生活环境和居住氛围，并具有前瞻性的消费意识和投资意识。因此，本项目的客户群体主要来源于蔡家坡本地企事业主企业高级管理人员。

6、流量表与动态盈利能力根据现金流量表全部投资计算的财务评价指标有所得税税后的财务内部收益率财务净现金值以及动态投资回收期。由直线内插法公式得税后年财务内部收益率为，税后财务净现值季度基准收益率为为万元项目所得税后的静态投资回收期为年，项目资金能按时回收因项目财务内部收益率大于基准收益率，且财务净现值均大于零，说明盈利能力满足了行业最低要求。则该项目在财务上是可以考虑的。详见附表现金流量表全部投资。评价结论本项目全部投资所得税前的财务评价指标如下表所示表评价结论汇总表财务评价指标计算结果评价标准是否可行全部投资年内部收益率是财务净现值万元是投资回收期年年是从上表看，主要指标均满足评价标准，所以项目是可行的。第十三章社会效益综合评价项目有利于改善当地人民生活质量和社会稳定本项目建成后，不仅能。

7、政策影响城市规模的扩张是个地区社会经济发展的必然趋势。十二五时期，是蔡家坡开发区深化改革开放加快转变经济发展方式，经济社会实现大跨越大转型大发展的关键时期，蔡家坡经济技术开发区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的总体要求中提出全面贯彻党的十七大和十七届五中全会精神，积极推进西部大开发，坚持以人为本，树立和落实全面协调可持续的发展观，紧紧抓住加快发展这个第要务，切实把经济工作的重点转到调整经济结构转变增长方式提高增长质量和效益上来。以改革创新和扩大开放为动力，实施项目带动科教兴市人才强市战略，实行投资消费双拉动。到十二五末，开发区综合实力实现大跨越，汽车及零部件产业得到大发展，科技创新能力得到大提升，基础设施和城市面貌得到大改善。城市化步伐进步加快，人民生活水平明显改善，社会事业全面。

8、设供水管道公里，日供水能力达到吨自来水厂座，几大企业自备日供水万吨日供水能力近万吨。铺设公里截污管网，建成日处理污水万吨的蔡家坡污水处理场，设计总容积万吨的垃圾处理厂已投入使用，基础设施进步提高完善，为全镇经济社会发展提供了有利的平台。蔡家坡基础设施日益完善，对本项目的顺利开展有很大的积极意义。第十四章项目投资风险分析主要风险因素的识别本项目建设具有较大的经济和社会效益，但也存在定的风险，主要风险有工程风险主要包括设计工程地质施工与工期等存在的各种不确定性将会给项目带来不同的风险。投资估算风险主要来自工程方案变更的工程量增加工期延长，人工材料机械费的提高等。社会影响风险是指项目与所在地互适程度可能出现的问题，对社会各利益集团当地组织机构及文化环境带来的负面影响。融资风险本项目投资较大，。

9、步，蔡家坡开发区跨入国家级经济技术开发区行列。十二五时期，蔡家坡开发区国民经济和社会发展的指导思想是坚持把统筹城乡发展作为加快城市化步伐，推动新城建设的基本任务，促进城乡体化发展，建设陕西统筹城乡示范基地坚持把提高综合实力作为推进经济社会快速发展，建设现代化工业城市的强大动力，改善基础设施和投资环境，建设陕西承接产业转移示范基地。努力把蔡家坡开发区建设成为宝鸡大城市副中心及产业特色鲜明基础设施完善人居环境优美的宜居创新城市。随着城市规划的逐步实施，全社会固定资产投资增长,本项目的建设可作为片区的配套设施，满足片区内的居住需求。项目目标市场分析本项目目标市场主要由蔡家坡本地消费群体长期在蔡家坡投资经营的消费群体项目周边城镇及房地产投资客群等四大客群组成。其中以蔡家坡本地房地产市场消费群体。

10、北，郑西客运专线在此设站，距西安咸阳国际机场个小时车程，自古就是兵家必争之地。蔡家坡区位优势明显，工业基础雄厚，自然条件得天独厚，水利资源丰富，农业产业化程度较高，境内商贾云集，人民富裕，历史上就是关中西部地区重要的农产品供应基地西北地区著名的工商业重镇和地方货运进出关口。蔡家坡交通十分便利，全镇规划面积平方公里。目前，建成区面积已达到平方公里。形成镇区铁路以北老区三横八纵和铁路以南新区三横六纵交通道路骨架。全镇公路总里程达到公里，人均占有道路面积平方米。建成住宅小区个，开发商品楼万平方米，人均住房面积达到平方米。热电厂座，总装机容量兆瓦。拥有天然气分输门站座，调压站座。设计供气规模万立方米年，铺设天然气主管道和支管道公里，输气管线和城市管网的压力均为。石油液化气储配站座，储气能力吨。。

11、此融资方面的风险主要表现为资金不落实，造成项目不能顺利进行。风险程度分析由于本项目相对简单，仅以上风险因素为风险对象采用专家调查法进行评估。工程风险本工程技术成熟度较高，地质结构简单，故设计施工难度不大，风险很小，风险基本为零。投资估算风险本部分风险主要来自可能的人工材料及土地涨价，但风险程度很小。社会影响风险主要在施工过程中可能与周边居民发生矛盾。但根据建设单位在该区域已建工程的情况分析，这部分风险较小。融资风险如资金不能按时到位，将影响施工效率以及工程进度，根据业主的经济实力，融资风险小。防范和降低风险措施针对不同的风险类别，可采取不同的措施以降低或消除风险。工程方面设计时基础资料要尽量详尽准确，施工前期准备工作要做细，工期安排要合理，要避免雨季开挖沟槽，不允许低于成本的投标单位中。

12、决高家村村民的住房问题，改村民的生活质量，还能通过商铺租售提高经济收入，同时项目还可为社会提供批舒适安全卫生和环境优美商品住房，满足人们对提高居住条件的要求，大幅度地改善城乡居民的居住环境和生活质量，能够增强社会稳定性。本项目的建设可拉动投资增长，并有效地带动建材装饰餐饮娱乐等相关行业的发展，扩大就业，提高从业人员的收入水平，促进当地经济发展。本项目的建设，可作为蔡家坡开发区的配套设施，对于完善开发区功能，满足开发区及周边地区居住需求，促进整个开发区快速发展具有积极的意义。项目能够适应当地基础设施发展的水平蔡家坡位于陕西省关中平原西部。东距西安公里，西距宝鸡公里，北靠碛雍塬，南依秦岭，渭河穿境，依山傍水。区域内交通便捷，陇海铁路西宝中线西宝南线国道西宝高速公路穿区而过，关中旅游环线贯穿。

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