地 佳合综合市场项目可行性研究报告 白山市蓝图勘察设计院有限责任公司 净用地面积 净用地率 宗地现状 四至范围 东至矿物局科研所办公楼，西临科研所住宅楼，北靠科研所综合楼， 南邻铁北街。 地势状况 项目用地区域地势平坦，标高相差不大。 地上物现状 地上物主要为科研所厂房存车棚及仓房等，场地内各种建筑附 属物密集，无较大障碍物。 佳合综合市场 佳合综合市场项目可行性研究报告 白山市蓝图勘察设计院有限责任公司 ④空中线路地下管线人防构筑物等情况有无变电站换热 站等设施 项目用地区域南侧上空有高压线路通过，项目用地内地下 管线较少，且均为原居民自用管线，无主要的市政管线通过。 项目用地内没有需要保留的文物等设施。 项目用地内没有换热站。 地下有部分地下人防设施，需要进行拆除或加固处理。 地质情况 场地原为宅基地，地质情况较复杂。 项目周边的社区配套 周边米范围内的社区配套 配套设施分类名称 教育设施 矿物局实验小学前进小学二十中八中 第高中等 医疗卫生设施白山市中心医院矿物局总医院 商业设施长白山国际商业市政府周边商业圈 金融设施邮政储蓄工行建行等 市场南岭市场 交通设施路巴士 文化设施 体育设施南岭广场 总的来说，项目周边生活配套设施齐全，文化娱乐体育锻练场 佳合综合市场项目可行性研究报告 白山市蓝图勘察设计院有限责任公司 地近在咫尺，医疗服务，就诊无忧。 项目周边环境 本项目周边分布着密集的居住区商贸区及办公区，商业气息浓厚， 是我市商业人气最旺盛的区域，周边分布着合兴大厦合达商场三 江大厦步行街等多家大型商场，同时距市中仅米左右，距市 政府大楼也仅为米。 市政配套 道路情况 现状情况目前本项目周边的现有市政道路有建设街铁北街等， 交通状况佳，方便人流物流集散。 规划情况政府将在浑白铁路线周边进大规模的美化亮化建设， 届时项目周边道路及环境将大为改善。 市政管线配套情况 总体上讲，该区域内各种市政管线配套设施较为完善，不需要大的 改动建设，具体分析如下 给水建设街上有新修的自来水管线，完全满足本项目的用水需 求。 排水项目用地周边在建设街及铁北街上都拥有市政排水排污 管线，就近接入后，污水排入污水处理场厂，雨水直接排入浑江。 电力按照规划，该项目的电力由区内箱变解决，自建设街侧 引入千伏电力，接入商场箱变，变压器总容量为千伏安，商 场及公寓电力管线的设计及施工均由白山市供电局予以解决。 佳合综合市场项目可行性研究报告 白山市蓝图勘察设计院有限责任公司 通讯该项目周边拥有中国网通中国电信中国铁通等电信公 司可供选择，以上三家电信公司都在此处经营电信业务。 供热为白山市华生热力公司热网三期工程覆盖范围，项目采用 集中供热，热源为白山热电公司余热。 资金筹措 由通化市绿源物质经销中心自筹资金万元 三项目建设单位概况 本项目的开发建设单位为白山市佳合电气有限公司，投资人为通 化市绿源物质经销中心。该项目由通化绿源物质经销中心投资并负责 项目建成的经营和管理工作，白山市佳合电气有限公司负责项目的具 体建设工作。 四可研报告编制依据 城市居住区规划设计规范 白山市城市拆迁管理条例 白山市城市棚户区拆迁安置办法 白山市人民政府关于印发白山市区棚户区改造房屋拆迁补偿安置 规定的通知 建设项目经济评价方法与参数 房地产开发项目经济评价方法 白山市市区基准地价 发改委土地部门及规划等相关部门批件 佳合综合市场项目可行性研究报告 白山市蓝图勘察设计院有限责任公司 二市场评价 白山市房地产总体市场环境 近几年房地产投资情况 年年年年年年年 全年房地产完成投资 万元 全年住宅完成投资 万元 上面的图表是白山市年以来的房地产开发投资情况，可以看 出年年，白山市房地产投资完成额基本持平，年投资 完成额最低，房市不景气。年至年房地产开发投资逐年增 长，年房地产开发投资大幅增加，投资额达亿元，连续创 造房地产投资额的新高。投资增大的原因主要有材料价格上涨土地 成本增加小区建设标准提高白山最近几年软硬件设施都有了显著 的提高，仅年市区市政基础设施建设总投资就达到了亿元， 是十五期间投资总额的倍政府规划在年以前完成国家级卫 生城国家级优秀旅游城适合人居佳城国家级园林城等四城 佳合综合市场项目可行性研究报告 白山市蓝图勘察设计院有限责任公司 申报，加强了经济发展环境建设，吸引了大量的外埠房地产开发企业 涌入白山，促使房地产项目投资规模的不断扩大尤其是自年起， 吉林省的九个地市州同时启动了棚户区改造项目平仍然较低，拥有相当的升值空间，同 时受建筑材料土地成本的上涨因素，以及国家宏观调控政策的影响， 年白山市住房价格在相当长的段时间内仍然会维持上升趋势不 变。 近几年商品房销售情况 总量分析 佳合综合市场项目可行性研究报告 白山市蓝图勘察设计院有限责任公司 年年年年 商品房销售面积平方米 年年年年年年年 商品房销售额万元 通过上面两个图表可以看出，白山市商品房销售可分为两个阶段， 第阶段年，各年商品房销售面积及销售额比较平稳， 呈缓慢下降趋势，年为第二阶段，年商品房销售出现 重大拐点，当年商品房销售面积达到平方米销售额达到 万元，纷纷创下历史新高，分别较年增长，随后几年 的商品房销售面积及销售额稳中有升，将保持相当长的段时间。虽 然国家在年间出台了系列的房地产调控措施，但是，白 山市房地产市场受这些政策的影响较小，房地产市场呈现较为平稳的 发展态势，增长潜力巨大。 价位分布 佳合综合市场项目可行性研究报告 白山市蓝图勘察设计院有限责任公司 年年年年年年年 商品房售价元平方米 通过上表可以看出，白山市自年以来的房价基本处于稳中有 升的状态，年两年的涨幅较大，分别较上年涨， 年的商品房价格上涨因素包括以下几个方面第，与全国的房 价走势基本相同，正常涨幅。第二，年上市了批高层住宅，销 售单价较多层高出了大截，般较多层高元平方米之间， 这在以前年度并未出现，由此相应拉高了商品房平均销售单价。第三， 人工材料机械价格上涨导致的房价上涨。从年全年的交易情 况看，多层住宅销售量占总住宅销售量的，截止年月，白 山市统计局最新统计数据显示多层住宅均价为元平方米，高 层住宅均价为元平方米。 房型比例 年以前的户型比例数据不具有讨论意义，我们这里只对 年数据进行分析，根据白山市统计局统计数据，受年棚户区改造 影响，白山市全部在建项目户型比例见下图 佳合综合市场项目可行性研究报告 白山市蓝图勘察设计院有限责任公司 平方米以下 平方米 平方米 平方米以上 在商品住房的可售房源中，中小房型成为市场供应的主体。如 图所示，在累计可售商品住宅中，平方米以下中小房型占总量的 其中平方米以下占，平方米占，平方米占 ，平方米以上的大户型占，且大户型主要集中在小高层楼盘 中。由于外埠房地产开发企业的强势进入，预计年白山市 户型比例会发生较大变化，首先，会出现独栋别墅联体别墅越层 住宅等新户型，除安置拆迁户的回迁楼依然以小户型为主外，年 户型比例中大面积户型比例将会加大，尤其是中高档楼盘如春江花园 黄金海岸等。但受控于建设部的号文的规定，商品住宅平 方米以下面积仍然会严格执行比例，市场上平方米会成为 绝对主流，比例将呈现逐年递增，小户型热销的背景将使今后中小房 型的比例仍会继续增加。 二区域市场环境 白山市的区域划分以市政府为中心，可划分为五个区域，分别为 中心区域，东风桥向阳路铁南街滨江街形成为围合区域，城东区 东风桥以东，城西区向阳路以西，南山区铁路线以南，江北 佳合综合市场项目可行性研究报告 白山市蓝图勘察设计院有限责任公司 区浑江以北。下面我们针对底层商铺价格进行分析中心区由于靠 近市政府，周边积聚了大量的商场商铺贸易市场等，商业氛围浓 郁，楼价市内最高，商铺价位在元平方米城东区城 西区以住宅底层商铺为主，主要集聚在浑江大街两侧，人流量较高， 价格上有定的支持，价格位于元平方米南山区的居为 多为低收入者，购买力差，但区域人口密集，大型批发中心已经进驻 此地，商铺及住宅的销售前景看好江北区是新区，人气不旺，但销 售前景看好，价格为元平方米。 总的来看，由于白山市最近几年城市基础设施建设步伐加快，随着 南部新城区的规划工作的完成，政策上的倾斜将使该区域的建设步伐 大大加快，受此带动，无论商铺还是住宅都已开始预热，升值空间逐 年增大。 三本项目竞争能力分析分析 机会与优势 有交通优势，距市政府不足公里，位置好地段佳，交通方便。 周边人流集中建筑密集，适宜发展商业。 毗邻白山市第中学第二十中学矿物局第二小学，书香气息 浓郁，有利于公寓出租。 适逢棚户区改造，政府会给予更多的政策支持。 经营种类有特点，市内尚没有同类经营方向的商场，有先入优势。 威胁与劣势 佳合综合市场项目可行性研究报告 白山市