市中心区的商务需求。分布不合理，功能单密度低规模小。饭店位于作为城市两条最主要的交通干道的交汇点，地理位臵的优越性，钻石级价值的土地没有得到充分利用。受年大地震影响，建筑层次低建筑密度小，总体建筑密度为，主体建筑为层板式建筑，客房总套数，所能提供的功能场所受到限制。另外，原生的自发性零散商业寄生在主体建筑之上，楼界的零散格局，分布随意，自发的商业网点缺乏组合效益。档次低功能少。目前集团所属的四家酒店，有家四星级和家三星级，其中饭店为三星级，受建筑物布局和规模的限制，多项服务功能没有场地安排，服务品种难以增加，服务质量难以提高，旧有的硬件设施体系已经制约了服务功能的增加和服务档次的提升，现有规模的限制作用已经成为企业发展的瓶颈。行为模式人流。同其它同行样，进出本饭店的人流分为早中晚三个高峰期，据统计，在高峰期进出人流量达到人次分钟，而如此拥挤的人流只能通过约米宽的人车混行道进出，既拥挤也不安全。人们只能是穿越逗留，来去匆匆，缺乏多样性的社会活动。车流。随着社会经济的不断发展，公有和私有车辆不断增加，据统计，市新登记车辆每天达到部，如此计算，每年就是近万部，如果每天进出本饭店的人次按人次，且每两人使用部车计算，每天就有部车辆进出本饭店，狭小的停车场地早已不能满足需要，而车辆通行不畅的矛盾尤为突出，比如主门前的回转车道，其回转半径严重偏小，使许多车辆难以次性通过，根本谈不上通畅。人车混行，场地拥挤，造成事故的概率极大，严重影响环境形象和社会和谐。形态和环境大地震后恢复建设的建筑物，在设计时为确保安全，设计者都采用降低层数减少外悬加大受力能力的方法，这造成了外观呆板的火柴盒建筑物。饭店的主楼就是在这种环境中诞生的板型建筑，历经多年的风吹雨淋，其外观既无特色更显陈旧。整体布局上，由于恢复建设时期，规划不仅详细，后续插建的低矮建筑，使得区域内建筑形态散乱，难以形成完整的城市片段和景观环境。结论综上所述，本项目的实施及符合市市区总体规划，也顺应周边旅游服务产业的发展要求，更能改变企业自身存在的不合理不协调的诸多问题，对企业的短期和中长期发展都是十分必要的。同时，项目建成后，将大大增加市外事接待的能力和水平，有利于扩大对外的吸引力，提升的整体形象，对促进市经济和社会发展也将起到重要的积极作用。第三章市场调研及前景预测市场形势分析客观区域市场分析随着中国经济持续增长，旅游业增速迅猛，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。在全国旅游业发展的大好形势下，的旅游业步步升温，旅游资源不断得到开发，相关产业带动明显。以两沿中心为重点即北部沿长城线南部沿海线和市中心区，按照南线突破，北线贯通，市区跟进，协调发展的总体思路，谋划落实了批旅游资源开发项目。目前北部长城沿线自西向东，已有清东陵万佛园上关湖鹫峰山长城狩猎场景忠山潘家口灵山白羊峪个旅游景点区正在开发的有遵化汤泉皇家旅游度假区迁西青山关旅游区迁安武重安乡溶洞列上开发建设日程的有蓟镇总兵府大岭寨砖窑群大理石长城太平寨古岩等项目。清东陵是世界文化遗产，国家四级旅游景区。南部沿海的菩提岛月坨岛金沙岛三岛开发取得实质性进展并开始进入市场浅水湾翔云岛滨海旅游度假城等大型新开发项目正在全力推进。连带海滨浴场李大钊纪念馆李大钊故居等，初步形成了以海岛人文自然生态观光为主题的特色旅游区。市中心工业旅游参观项目包括陶瓷蒸汽机车，地震科普项目地震遗址抗震纪念馆纪念碑广场等，以及南湖生态公园大城山公园逐步成为旅游线路组合内容。旅游行业规模不断壮大，客源市场深入拓展。随着旅游资源开发建设进程不断加快，产品吸引力不断增强，客源市场不断扩大。目前国际客源已涉及亚欧北美大洋洲等个国家和地区，国内客源涉及全国各地。根据，市年国民经济和社会发展统计公报公布数据显示，年市共接待国内外游客万人次，比上年增长，旅游总收入亿元，增长。其中，接待国际游客万人次，增长，旅游外汇收入万美元，增长接待国内游客万人次，增长，国内旅游收入亿元，增长。全市出游人数超过万人次。年末全市共有旅行社家，新增家星级饭店家，新增家级以上旅游景区达个，新增个，其中个景区晋评级。旅游产业带动作用逐步显现。初步形成了食宿行游购娱为体的综合接待体系。综上所述，目前市区内仅有家五星级酒店，且规模有限。就市地节电空气污染指数几个项目下考虑，还要对能耗采光照明噪声消防等多方面进行考虑，精细控制到每层每面，根据本项目实际情况选用最优设计方案，为项目投入使用后的降低能耗资源循环带来巨大的空间。建筑方面，本项目拟采用新型墙体材料。新型墙体材料指的是用混凝土水泥砂等硅酸质材料，再掺加部分粉煤灰煤矸石炉渣等工业废料或建筑垃圾经过压制或烧结蒸压等制成的非粘土砖建筑砌块及建筑板材，般具有保温隔热轻质高强节土节能利废保护环境改善建筑功能和增加房屋使用面积等系列优点，属于绿色建筑材料。本项目建设过程中可充分利用这些新型建筑材料，为国家节省不可再生资源，不仅缓解生态压力，减少污染物的产生，提高资源利用水平，用实际行动促进发展循环经济，提高资源利用效率和循环利用，以更少的资源消耗追求更大的经济效益。经营方面，发起创建绿色酒店绿色景点，推进发展循环经济两大行动，即开展告别次性用品行动。酒店饭店倡导不使用次性筷子不可降解泡沫次性饭盒次性台布和毛巾等倡导绿色消费，开展减废行动。在不影响服务质量的前提下，通过宣传温馨提示等方法，酒店改良客房六小件的供给及客用棉织品每天必换制等，减少废水废弃物的排放。第十二章工程招标投标根据中华人民共和国招标投标法河北省实施中华人民共和国招标投标法办法及国家七部委印发的工程建设项目施工招标投标办法的规定，在中华人民共和国境内进行的工程建设项目包括项目的勘察设计施工监理以及与工程建设有关的重要设备材料等的采购，需要进行招标。白金五星级饭店项目招标方案的主要内容如下招标工作模拟时间安排按照本模拟时间进行招标，招标过程自发出投标邀请函之日到开标之日最短为个日历日。下表中所述为正常工作周期，其实际工作时段视具体情况而定。招标工作需在工程勘查设计报建审批及其它相关手续完成后进行。注意事项在建设行政主管部门的监督下，以中华人民共和国招标投标法为基本法律依据，严格按照国家和省市有关法律法规的规定履行招标程序。防止出现恶性竞标串标等违法行为。预期目标项目建设单位选择信誉好，素质高，实力强，经验丰富，报价合理的施工监理单位，以期保证工程质量和工期，达到科学合理控制项目总投资，提高投资效益的目的。第十三章投资估算与资金筹措投资估算估算依据河北省建筑工程概算定额及其配套费用定额河北省建筑安装工程概算定额及其配套费用定额工程其他费用按照国家现行有关文件和建设提供的当地现行政策规定估算。固定资产投资估算范围主要工程项目工程建设其他费预留费用。费用标准及价格依据建筑工程费参照目前同类工程的技术经济指标并结合当地价格水平进行估算工程其他费用按照国家现行有关文件和建设单位提供的当地现行政策规定估算。总投资总投资万元，其中工程设备及安装费用万元，其它费用万元，预留费用万元，流动资金万元。资金筹措方式本项目全部资金筹措方式为企业自筹。详见资金筹措表项目承办单位饭店集团拟与国际国内知名企业进行合作，共同出资建设本项目。出资方式股东比例及利润分配问题，正在进行积极的洽谈协商。财务评价本报告依据国家发改委和建设部以发改投资号文印发的建设项目经济评价方法与参数第三版为依据，参考技术经济学概论施工与房地产开发企业财务管理及国家现行的财会税收制度等理论数据，结合本项目具体情况和涉及到的相关数据，对项目进行财务评价。基本数据主要经济技术数据各项新建及修缮项目价格参照同行业现行市场价格计算经估算总投资为万元。营业收入税金估算营业收入项目收入来源主要为公寓式酒店的出租，五星级酒店的住宿收入办公楼收入餐饮娱乐收入商业摊位出租收入等。计算标准参照同行业现行市场价格，预计年均总营业收入为万元。营业税金年均营业税金及附加年均营业收入税率万元总成本和费用估算原料费万元燃料动力费及其它万元工资及福利费万元维修费万元折旧费万元营销费万元财务费用万元经计算，项目经营期内年均总成本万元，其中年均固定成本万元，年均可变成本万元。详见成本估算表利润估算及分配年利润年均利润总额万元分配利润总额营业收入营业税金总成本费用依据现行财税制度，项目缴纳企业所得税，税率为。企业所得税利润总额税率税后利润利润总额企业所得税经计算，本项目年均经营期内利润总额为万元，经营期内年缴纳企业所得税万元，经营期内年税后利润万元。财务盈利能力分析财务内部收益率财务内部收益率是反映项目在计算期内投资盈利能力的动态评价指标，它是项目计算期内各年净现金流量现值等于零时的折现率。即作为折现率使用下式成立式中现金流入量现金流出量第期的净现金流量项目计算期经对全部投资现金流量表进行分析计算，得出该项目的财务内部收益率为。财务净现值财务净现值系指按设定的折现率计算的项目计算期内净现金流量的现值之和。当计算结果大于零或等于零时，项目在财务上可考虑接受。可按下式计算式中设定的折现率同基准收益率本项目采用为基准收益率，其财务净现值为万元。投资回收期投资回收期系指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间，般以年为单位。项目投资回收期宜从项目建设开始年算起，可按以下公式计算︱︳式中各年累计净现金流量首次为正值或零的年份本项目投资回收期为年包括建设期三年，投资回收期短，表明项目投资回收快，抗风险能力强。不确定性分析敏感性分析结合敏感性分析表，从敏感性分析图中可以看出,当销售价格和固定资产投资在区间变化时销售价格变化时内部收益率从升至，其浮动为个百分点。总投资变化时内部收益率从降至，其浮动为个百分点。由此可见，销售价格的变化对项目效益影响最大，为最敏感因素总投资变化为次敏感因素。盈亏平衡分析选取第十年数据计算生产能力利用率年固定成本年销售收入年可变成本年销售锐金与附加当生产能力利用率达到时，可以保本经营，达到盈亏平衡，即为盈亏平衡点。结论从财务盈利能力分析看，本项目总投资为万元，建成后年均创利润万元，预计在年可收回投资，年均创税万元。可以看出，本项目具有较强的盈利能力。因此，项目从财务上讲是可行的。第十四章社会效益分析本项目建设提高市商业中心区的综合实力近几年，随着市城建的飞速发展，城市构架发生了翻天覆地的变化，市商业中心区已经日趋成熟。根据城市规划，围绕市西客站的商业圈正在不断的壮大。本项目建设地点处于商业中心的腹地，将建设成为个集商务休闲居住等功能为体的综合性超白金五星级饭店。本项目建设提高市商业中心区的整体形象随着本区域价值的不断提升，市商业中心区已成为市区内最繁荣的黄金地段。然而，在这寸土寸金的地段，还没有个真正意义上的与国际专业标准相匹配的综合性建筑。白金五星级