六福国际项目立项申报申请报告

负责协调处理有关该地块遗留问题，在保证六福公司合法开发建设销售使用项目的整个过程中不受因土地方的责任干扰。

合作风险评估合作背景出于公司战略的原因，珠海天朗海峰商贸有限公司愿将其下属位于珠海前山桥西珠海大道和南屏次干道交叉的东南角的土地使用权对外出让。

我公司为刚成立不久的房地产开发公司，为了打响第炮，在经过各方面的调查后有意购买该土地。

在此情况下，六福公司直接与土地方进行合作。

土地使用年限土地使用出让年限为年。

土地权属情况根据土地方提供的土地证件，土地权属明确，无法律纠纷。

④付款进度与土地手续的配合从前面的付款计划可看出，基本每笔付款都对应相应工作的完成，最大限度避免合作风险。

总体评价该项目总体讲法律手续比较简单，我公司与土地方直接签订土地开发协议，然后在市国土资源局办理协议出让，合作风险相对较低。

宗地拟规划为商业居住用地，土地使用性质基本明确。

第三部分市场分析珠海商品住宅市场总体特征整体市场稳步向好珠海前山区域房地产市场分析河两岸房产开发状况早在几年前，许多房地产商已看重了前山河的潜在魅力，在前山河东岸开发了百合花园涛景花园港湾苑南苑海荣新村等小区，但前山河自身的环境未得到开发整治，使得这些小区未能引起人们的重视。

如今，政府已加大对前山河的整体规划整治力度，些大房地产商也看到了前山河巨大的潜力，尤其是华发股份提出许珠海个未来的口号，倾注全力打造位于前山河西的新加坡风情大型高尚社区华发新城，河两岸开始显现出其轮廓。

再加上蓬勃发展中的前山南屏在生活配套设施方面不断地完善，为河两岸的发展提供了强而有力的支持。

前山河河两岸的整治目前已进入施工准备阶段，预计年年底正式全面开工。

随着整治工程的实施与沿河两岸华发新城荣泰河庭等大型房产项目荣延锦苑丽香苑等小型楼盘的开发落成，前山河畔的面貌将发生显著变化。

同时，广珠轻轨经由明珠路转向港昌路，亦会引发这两条靠近前山河畔的市区主干道的大规模改建而港珠澳大桥等交通设施改变前山河畔的不仅是物流人流，还将彻底改变它的整体功能。

要落实珠海城市西进的战略构想，前山河畔正处于东邻拱北吉大西接未来新城的中心枢纽位置，区位优势结合整治后河两岸的优美环境，未来的前山河畔定将更加凸显它的重要意义。

前山片区介绍前山位于珠海市城区西南，始于南宋绍兴二十二年开埠，明代天启元年建设城寨，年前山正式建镇，年月撤镇改街，辖区面积平方公里，常住人口万人，其中户藉人口万余人，辖个社区居委会。

辖区内有著名学院暨南大学珠海学院，著名旅游景观圆明新园梅溪牌坊农科园艺中心区内有以世邦国际装饰城为代表的多个装饰城。

驻街机关企事业单位以及大中小学共上千家，是个以建材为特色工业为主体，经济商贸繁荣文化教育发达人口集中的城郊结合区域。

从区域划分来看，前山区域主要由明珠路翠微路金鸡路岱山路逸仙路等几条主干道贯穿组合而成。

同香洲拱北吉大相比，前山无论市政建设还是房产开发，进程都比较缓慢，道路景观绿化环境治安均不如上述区域。

前山长期以来直以发展工业作为龙头产业，建材行业汽车相关产业分布密集，外来流动人口数量众多，住宅小区与工业区交相混杂，市政环境尚须大力整治。

前山河畔年基本建成以生活居住为主开发旅游观光的滨水景观带的议案今年已被市人大通过。

城市西进港珠澳大桥定案拱北，使前山面临新的机遇，该区因距拱北较其他区域近，又是港珠澳大桥车辆分流的主要线路，因此房地产受益将较其他区域大。

商业状况本区除家居生活日常所需商业配套设施，如银行学校市场超市等较为齐全外，已经形成了集装饰装修建材家具汽车业等产业为龙头的特色产业基地，汽车业的发展在前山主要表现为展示展览销售及维修为主，以前山世邦国际装饰广场为代表的各类家装行业特色批发市场为前山的商业发展起到了有力的推动作用。

本区外来人口稠密，主要商业街如明珠路前山路，人流量较大，百货零售业以中低档次商品为主。

人文环境本区由于工厂林立密布，故外来务工和流动人口较多，平均消费水平低，人口素质状况不及吉大香洲等区，治安状况比较混乱，这些因素导致人们在该区投资置业时缺乏信心。

暨南大学进驻前山路，部分改善了人们对本区人文环境的看法。

相信随着珠海城建的深入进行和大批新建小区业主的入住，前山以往的人文环境将发生显著变化。

二前山片区经济发展现状及楼市走向年，前山属地工业产值约亿元，国内生产总值约亿元，街道所属国民生产总值亿元，税收亿元。

在整个香洲宅以三房平方米两房平方米为主，尽量多样化。

配上层地下车库也可做人防等功能配置。

景观设计充分利用前山河的天然优势以及层超高层的建筑高度优势，打造个三维立体的空中花园。

铺地材料的质地和颜色与建筑材料协调，并配合其它景观材料，合理地安排深浅色彩的搭配。

在建筑物及停车场的出入口及公众广场中将配以特色铺装材料，这样既能满足功能要求，又能创造出悦目及舒适的地面景观。

设置观光电梯，使得每位上下楼的人都能够更好的欣赏前山河的河景。

住宅户型面积户型比两房两厅卫平方三房两厅两卫平方四房两厅两卫平方四房两厅三卫复式平方五房三厅三卫复式平方地下停车位平均户个商业会所层为超大型，层为会所招商项目包括服装类各大品牌男装女装休闲服饰运动服装童装等家具类各大品牌室内家具电器类各大品牌家用电器电子数码产品等生活类大型超市书店药店银行花店西饼店电讯营业厅咖啡屋西餐厅麦当劳肯德基必胜客等会所项目包括室内泳池健身房室内网球场斯诺克影视厅棋牌室美容美发沙龙书店等交通组织小区内通过双向地下车库出入口将出入车辆引至地下，并限制小区内的车速噪音，基本实现人车分流。

住宅环保节能及新产品新技术的运用采用成熟的节能手段，综合应用节能新技术新工艺新材料新产品。

初步设计有太阳能热水系统无动力烟道排烟生物分解有机垃圾处理技术升节水洁具陶瓷阀心龙头宽带网智能化技术„„声光延控开关和节能灯具集中供热系统变频加压水泵技术车库照明采用低照度分散照明及节能灯具先进的分布式模块化小区灯光照明智能控制系统利用生态原理，在小区内种植桉树香樟等外香型树种，有效地驱蚊及抑制蚊虫滋生。

固体废弃物的收集将塑料纸类纤维金属玻璃五类固体废弃物与其它生活垃圾分开收集。

住户的生活垃圾通过物业公司上门收集，集中运往垃圾中转站。

中转站内设有空调，降低室内温度，避免垃圾发酵产生的臭气污染及蚊蝇公害。

智能化综合布线建立在先进的电脑网络平台上，所有的管理监控服务等全部纳入小区智能化管理系统，建立完整的小区局域网，住户设有信息高速公路接口，可随心所欲地在局域网和网上漫游，搜寻切所需的服务及信息。

社区可通过局域网发布社区电子公告栏，加强与住户之间的联系，及时提供周到的服务。

智能型中央监控系统将社区电力照明给排水音乐喷泉及公共监视和住户安全系统，于管理室统动态图形显示，分散监视，集中控制，降低管理成本，提升效能。

卡通系统所有业主及家人都将拥有张住户卡每道门都将装设卡感应门系统。

住户还可持卡在社区消费购物。

既维护了社区的安全管理，又使得住户生活得更加从容。

安防系统住户将设置红外线报警系统防盗磁簧及紧急求助按钮。

小时连接至管理处。

第五部分工程及销售计划六福国际地块平方米工期部分月底签订土地出让合同并开始规划设计。

年月开工。

年月建好∕并取得预售证。

年月封顶。

二商业部分商业平方米年月开始预售。

年月开工年月建好∕并取得预售证。

年月中开始内部认购均价元平方米年月正式预售年月入伙三住宅部分住宅平方米年月完成设计年月开工年月预售均价元平方米年月入伙四人防部分地下人防平方米年月开工年月预售均价元平方米年月入伙第六部分投资收益分析六福国际项目规划要点已基本明确，只对六福国际项目测算如下投资测算计算依据容积率，总建筑面积平方米可售面积平方米投资测算总额万元元土地成本建安成本开发间接费期间费用合计二项目税后利润测算科目总额万元单价元销售收入减总投资项目税后利润三项目利润测算表序号年年竣工面积，销售面积，结算面积，平均售价元，营业收入，营业税及附加单位成本元，销售成本，项目利润，期间费用，其中管理费用公司管理费销售费用，销售收入财务费用，税前利润，所得税，税后利润，单位毛利元，项目利润销售面积单位净利元，税后利润销售面积销售毛利率项目利润销售收入销售净利率项目净利润销售收入总投资回报率项目净利润项目总投资项目利润体现合计说明四项目开发及销售计划第七部分管理资源配置考虑到本项目的特殊性，即各种手续包括规划工程销售等均在新香洲办理，虽然规模不算大，但是是超高层，本项目拟按照大项目小部门的标准进行配置二置项目经理名项目经理助理名设计组人工程组人成本组人公共事务组人营销组人以上人员除项目经理外，其他需从社会上招聘。

项目经理人纵览概况，起指导指挥作用。

经理助理人协助并执行项目经理下达的任务并提供意见与建议，两个经理助理分别负责项目的人力资源分配和项目流程监督。

设计组人负责整个项目的规划开发建设销售等方面的设计，主动与规划施工营销部门沟通和实施。

工程组人要做好整个项目的建筑质量监督，妥善处理各施工过程的突发事件。

成本组人做好建筑的成本核算，并务必做到精确，人必须共同核算成本。

公共事务组人处理好法律上遇到的相关问题与外界的沟通。

营销组人做好营销策划是非常重要的，是我们公司所进行项目开发的最终目的资金回收并获取尽可能多的利润，销售进步与营销方案有着密切的关系。

经理助理人设计组人工程组人成本组人公共事务组人营销组人项目经理人第八部分综合分析与建议项目优势珠海整体住宅开发水平相对比较高，特别是在前山这片区，正是珠海房地产业发展的重点区域，竞争力相当激烈，而我们公司则以万科为榜样，以华发为对手，注重质量和消费者需求，塑造优质和适合最广大消费者需求的中小面积住宅。

产品定位为高品质的中小面积中档住宅有针对性地开发市场热销品。

因为该区正在不断地开发发展完善基础设施和其他便利条件，而购房人群以年轻置业者中薪阶层为主，中小面积的超高层住宅既时尚又符合年轻代的需求，而且它是精装修，能够帮助年轻代减轻装修工作带来的长时间的困扰。

项目的地理位置位于珠海市前山桥西珠海大道和南屏次干道交叉的东南角，发展潜力大，政府都鼓励该片区