兴国商务楼地产项目立项申报申请报告

项目建设地点项目位置东长水港南长兴大剧院西行政中心及市民广场北规划道路周边配套设施提高了项目的宜居性项目地块所在地是城市中心热点区域，西临行政中心北为长兴县中心城市重点初中中学，正东为浙江省重点中学长兴县中心城市第高级中学周边有君越华府新城丽景风铃绿州为首的等高档生活社区有浙北大厦大型商业卖场西面为长兴市民广场和行政中心，东临长水港，草木繁茂。

项目所在地的自然环境优越，区位条件良好。

长兴新轮发展规划为项目提供了无限想象空间根据长兴县中心城市的发展战略，在沿龙山大道明珠路将建设大型的商场星级的宾馆高档的写字楼，使这里成为新兴的商贸圈。

建设条件建设场地范围及环境项目选址四周城市道路或规划道路管网地形等标高，排水方式等该地块位于长兴县兴国路以东，周边有城市规划道路。

项目拟采用市政自来水管网水泵站及水池联合供水。

场地西侧有供水主干管通过，接管十分方便。

场区周围有高压电缆，能满足项目建设使用过程中用电要求。

污水收集干管与周边道路污水干管连接，可进入城市污水处理厂集中处理。

该项目地理位置优越，环境优美。

周边配套的市政基础设施已经形成，交通条件相当便捷。

地形地貌水文气象工程地质条件地形地貌项目建设用地区域，地形相对平坦开阔，边缘局部斜坡地形坡度平缓，坡度角为，地貌类型属于冲湖积平原，周围环境良好。

水文气象条件长兴气候宜人，属亚热带海洋性季风气候，总特征是光照充足气候温和降水充沛四季分明雨热同季温光协调，适宜农作物的生长。

长兴环境优美，大气质量达到国家级标准，水体质量极大部分在二类水体以上。

历年平均气温，气温年际间变幅在之间，年际气温极差为。

历年月际间的气温变化幅度要比年气温波动大得多，其中以月份气温年际变差最大。

年降水量年均。

其中月是全年降水集中期，占年雨量的以上。

降水季节分布特点夏季最多，冬季最少，春季多于秋季。

年平均雨日为天，占全年天数的。

由于境内地形的不同，降水地理分布也存在着明显差异。

近年冬季除部分山区地带外，基本无降雪。

年均日照时数小时，历年平均日照百分率为，光照分配较均匀。

年耕作熟。

水文地质项目建设用地范围内地下水较为丰富，为潜水，该地下水对建筑物基础无腐蚀性。

长兴县属亚热带海洋性季风气候。

场地位置北纬，东经之间多年平均风速年遇最大风速最热月月平均相对湿度全年雷暴日数全年主导风向北偏东方位，夏季以西南风为主年平均相对湿度当年最小湿度三月多年来平均日照时间小时雨季为当年的月月多年来年平均降雨量毫米降雨量最多年平均雨量毫米最大降雨量毫米最小毫米。

年霜雪期为当年的月至次年的月初，约为天。

工程地质条件通过岩土工程钻探，拟建场地地基主要为中风化灰岩，地基土层较简单，层厚均匀，性质变化大，岩土层的工程地质特征依序分述如下杂填土灰黄色，松散，稍湿，含铁锰质及少量云母，上部含植物根茎。

下部素填土主要由软可塑状粉质粘土组成，该层全场分布，层厚为。

淤泥灰褐色，流塑，具臭味，局部含腐殖质。

该层上部局部为有机质土，有机质含量极高。

该层全场分布，层顶埋深，层厚。

粉质粘土上部灰色，下部褐黄色，硬可塑，含铁锰质结核，刀切面较光滑，任性中等。

该层全场分布，层顶埋深，层厚。

粉质粘土褐红色，棕红色，硬可塑硬塑，局部含有约的砾石，成分为石英砂岩，粒径。

该层全场分布。

层顶埋深层厚中风化灰岩灰色，岩心呈柱状，风化裂隙发育，厚层状构造。

单轴饱和抗压强度可达，属硬质岩。

层顶埋深，最大揭露厚度。

交通运输条件建设场地周边都是新建的市政道路，分别是场地北侧的忻湖路，南侧为齐山西路。

周边交通状况良好。

现正在建设的到明珠北路正在建设之中，等到该路建成之后，交通运输条件会有更大的改善。

防洪防涝设施条件本项目建设用地周边有天然河沟，防洪防涝情况良好，雨水山洪可以直接排入周边河沟。

综上所述，项目区内地形气候地质水文市政设施等建设条件良好，能满足项目建设的需要。

市场分析长兴县中心城市写字楼市场分类研究酒店连体项目此类项目是依托于较高档次酒店，酒店的开发商在开发酒店时将部分物业作为商务目的的招租，并与酒店物业统管理，此类物业包括四星级酒店国际大酒店的写字楼项目，以及四星级酒店的写字楼项目。

开发商持有项目房地产开发商开发并持有的中高档写字楼物业，包括长兴利时建设开发有限公司的利时广场等。

非专业房地产企事业单位持有项目这类是由大型非专业房地产企事业单位开发小部分自用，大部分出租的项目抗风险能力比较强。

综上所述，本项目具有良好的抗风险能力。

风险分析及对策政策风险政策风险分析自年月日起施行中华人民共和国企业所得税法第条在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织以下统称企业为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。

个人独资企业合伙企业不适用本法。

本项目企业所得税的税率为。

办小产证时由买方交纳，是否提高该税种的比例也会有所影响转让时交，是否提高比例设定转让年限都有影响物权法的颁布，随着未来的实施，对房地产行业也有影响。

政策风险对策时刻关注政策信号，根据获悉的信号，及时调整投资行为，从而规避风险。

政策的不确定性必然对项目地块的运做产生影响，从目前长兴县中心城市和长兴县龙山新区政府在各领域政策的开放速度看，相应对策表现为能否有效利用新政策，公司将及时与政府沟通，反馈及时的政策信息，紧紧把握目前的历史机遇，在短期内建立全面的竞争优势。

市场风险市场风险分析基于长兴目前的写字楼的供需国家资本市场开放力度长兴县龙山新区的发展，该项目主要的市场风险主要为市场中竞争对手的情况，直接影响到房地产项目的收益大小，而房地产市场变化对房地产投资的商业风险关系很大，特别是在同时期推上市的楼盘的影响。

例如，当同期同类型竞争性房地产出现后，根据整个市场的供需情况及同期同类型地产上市面积等因素，影响到价格回款速度，最终与所投资的房地产项目的经营收益相关。

对于竞争性房地产项目是否出现，出现时间的早晚等问题，必须在房地产投资决策之前进行详细研究。

市场风险主要来源于市场对所开发产品尤其是商业部分的接受程度，据目前的市场调查，截止本项目上市前，年是新写字楼的个高峰期，而该项目完工于高峰期之时，所以在该项目上市时市场接受风险很大但也有机会存在。

市场风险对策在项目前期，把营销推广工作做足，对商业和写字楼部分进行有针对性的特色包装推广，提高预定目标客户群的认同度，加大招商力度，控制好资金投入比例，时刻关注市场供需价格的变动，以保证项目的顺畅运作。

所有的政策从制定到贯彻执行，乃至取得预期调控效果都有定的时间间隔，经济学上称之为政策调控时滞。

其产生的主要原因是政策本身有个传导和完善过程二是政策的实施有个由点到面的推广过程三是政策手段产生影响，也有个市场经济主体接受和反应的过程。

商业房地产投资者可在获悉政策制订而尚未实施时，抓住时滞留出的定空间，及时作出符合投资收益原则的进退选择。

经营管理风险经营管理风险分析对于商业房地产项目而言，由于经营管理不善，会使经营成本增加，营业收益低于期望值，导致经营失败，因此，经营风险是商业房地产项目面临的最重要的风险。

项目的经营风险主要体现在决策方面，包括项目定位项目招商项目营销推广等，经营风险的回避主要是通过在充分市场调研的基础上做好项目定位整体规划，分步实施在动态中逐步增加投资形成良好的资金链，通过招标选择好的施工单位供应商，控制好建设成本。

经营管理风险对策项目管理水平的高低，决定了项目收入支出的大小，也就决定了房地产项目抗商业风险的能力。

管理水平高的房地产项目，其经营支出低而经营收益高，这样就保证了尽快收回投资，保证了在外部环境变坏的情况下也能维持。

因此该项目在投资时，为了降低商业风险，必须对项目经营过程中的管理水平作出准确评价。

管理风险的回避主要用高效的房地产方面不同专业人士组成的项目管理团队。

因为商业房地产单纯依靠经营而获得收益，需要依托于商业地段价值和经营特色，所以商业性更强，对开发商和物业管理的商业经营管理水平要求更高。

财务风险财务风险分析投资估算的风险对项目进行投资估算时，由于存在较多不确定性，这种估算不可避免地会存在偏差，同时，建设期内相关政策法律市场等因素的变化可能会对估算投资产生影响，最终可能影响公司在本项目的收入和盈利能力根据稳健性原则和谨慎性原则，二筹资风险房地产项目开发以上的次金来自银行贷款，在长兴，银行要求只要项目自有资金达到总投资的就可以进银行融资。

本项目投资大，建设周期较长，建设资金预估通过银行贷款解决，有可能给本项目的资金筹措带来风险，若因任何不可控或不可预见的因素造成项目建设成本超支项目建设期延长，将进步增加资金筹措压力。

三贷款偿还风险由于项目的开发同期两年，待项目开发上市后的市场的销售出租情况存在不确定性，使资金回笼具不确定性，旦项目开工，就不能停下，项目的各项目开支必须及时偿付，如果资金的筹措渠道不畅，可能造成资有非有效供给，使后续工程进度延后直至停工。

财务风险对策应加大宣传推广力度，尽可能的增加回款额或是提高回款速度。

准确把握国家宏观经济形势及时调整有关策略，并与各银行保持良好的合作关系，拓展各种可能的筹资渠道，增强项目本身的抗风险能力。

在进行投资估算时，适当考虑计入定比例的不可预见费，预算各项资金的到位额也留有定余地在实施过程中，特别是对于企业所得税，目前企业采用的企业所得税是享受税收优惠后的比例，而进行经济分析时随着两税合并的公布，修正成从年执行的两税合并后的，对于未来，在实施过程中，应定期对估算投资进行审核验证，如发现对估算投资产生重大影响的变大，及时对估算进行调整，同时调整融资策略。

加强管理，保证工程能按期完工，加强销售出租力度，保证或提高现金回流速度。

充分利用开发商资源进行融资，尽可能以多种途径调动和运作资金，减少财务压力，分担风险。

结论与建议结论经过论证，可以认为本项目将推动长兴县龙山新区经济的快速发展完善，促进地区产业结构升级，对促进长兴县中心城市乃至湖州地区经济的持续快速发展也具有十分重要的现实意义，该项目的建设是十分必要的。

本项目拟定的建设规模和建设方案科学合理，经市场调查和预测分析，本项目的开发与建设符合所在地区的发展目标和方向，同时，由于该项目所处的地理位置优越，因此招商引资的市场前景比较乐观。

本项目的各项技术经济