华中鞋业商贸城项目立项申报申请报告

从综合的因素来看，本案是机遇与风险并存，机遇与挑战并存，只要能采取定措施吸引住核心商户并帮助核心商户留住核心终端，解决了本案开发的核心障碍，则本案就能开发成功，实现其正常的财务效益。

第章项目提出的背景及必要性分析项目提出的背景鞋类商品作为人民群众必需的生活消费品，有着巨大的市场，十年前全国人均消费仅为元，目前，这个数字已经达到元在国内发达地区人均消费已经达到元。

我国是世界鞋业产销第大国，现有多个制鞋企业，已形成广东福建温州成都重庆等五大鞋类生产集散地，在我们这个年产亿年消费亿双鞋的国度里，鞋类交易平台的建设有着非常重要的意义。

武汉位于我国腹地，素有九省通衢之称，是华中地区的中心城市，长江中游最大的流通中心之，为内陆最大的交通枢纽，其铁路公路水运航空交通网络十分发达。

全市总面积平方公里，总人口多万，居民人口多万。

武汉市周围公里范围内有个中等以上的城市，亿人口，占全国人口总数的。

武汉在历史上直是我国内地最繁华的内外商贾云集的商埠，最大的商品集散中心。

改革开放以来，武汉市各种物流贸易商业形态不断涌现，以汉正街为代表的各类综合性或专业性市场更是蓬勃发展，市场交易活跃，成为华中地区最引人注目的商品集散地。

据统计，年武汉市实现社会消费品零售总额亿元，居全国个省级城市第位，各类批发市场交易额达多亿元。

著名的国家级汉正街小商品市场，有多个室内专业市场，经营万余种商品，日均客流量万人次，年销售额亿元，占全市批发零售总额的。

深厚的商业文化底蕴独特的区位优势巨大的消费市场良好的经营氛围，形成了武汉在华中地区物流领域集聚与辐射的独特优势。

大兴路鞋业批发条街始建于九摄像头对小区进行全方位监控。

六电气消防本工程依火灾自动报警系统设计要求，采用以下措施以消除电气火灾隐患，及时监控火灾事故发生先在电气设备材料选用上采用阻燃管线材料。

整栋楼设有以烟感温感为主的火灾自动报警系统，火灾广播系统和火灾通讯系统。

自动报警的区域均设有手动报警和消火栓报警。

在设有火警系统的场所设火灾疏散指示和事故应急照明系统。

七通风系统商场设臵机械排烟系统，并与平时机械通风系统合用。

平时采取机械排风，失火时采取机械排烟。

办公楼楼梯间及合用前室采取自然排烟，消防电梯前室设臵正压送风系统。

仓储设臵机械通风系统，排风量按次小时计算。

第五章项目投资经营方案投资组合方式本案用于开发投资的资金来源主要有三个渠道是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。

资金运作方式如下自有资金部分由企业自筹，其中作为武汉鹿迪投资有限公司的投资方武汉瑞隆实业有限公司出资万人民币，控股方武汉南国臵业有限公司投资万元，自有资金全部用于投资。

向银行抵押贷款万元，用于项目建设。

不足部分用预售收入再投入。

二资金运作方式在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费在取得土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设当主楼建设快要封顶的时候，可进行预售，预售收入再投资就可将整个项目投资完成。

第六章项目投资估算及资金筹措计划项目的主要经济技术指标本项目的主要经济技术指标如下建设规模规划总用地面积平方米总建筑面积总建筑基底面积，地上三层，局部四层容积率建筑密度项目建设期年项目总投资万元二项目投资测算序号项目名称建筑面积单位成本单项总成本销售单价备注土地成本亩万亩二前期工程费勘察规划设计费监理费等建安成本可行性研究费建安成本三建筑安装成本土建成本商场办公楼仓储地下室区间道路管网及绿化二安装成本给排水及消防系统变配电电力及照明系统弱电系统空调通风系统电梯部货梯部扶梯四直接成本小计五管理费用建安成本六财务费用建设期内年平均贷款亿，建设期内均匀投入。

七销售费用销售收入八不可预见费四五六七九总成本合计十销售收入商铺办公仓库地下室十营业税及附加销售收入十二土地增值税增值额十三利润十四企业所得税十五净利润十六净利润率三资金筹措计划项目总投资不包括开发期间税费根据国家和有关部门关于项目总投资的规定，本项目的总投资建设投资建设期贷款利息铺底流动资金万元。

资金筹措方案资本金及来源根据国务院国发号文规定，本项目企业应具备不低于项目总投资的资本金，即万元，因此本案企业自筹资金为万元。

本项目所需资本金由企业用自有资金投入。

建设投资资金来源建设投资万元中。

计划向银行申请长期贷款万元企业自筹资金万元企业用建设期内房产销售款投入万元。

附投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表年年年序号项目合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年投资总额建设投资土地成本前期工程费建安工程费开发期间税费不可预见费管理费销售费贷款利息流动资金资金筹措自有资金借款销售收入再投入注此处总投资包括开发期间税费。

第七章项目财务效果评价对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，计算本项目全部投资的经济效益。

主要评价指标有财务内部收益率财务净现值及项目动静态回收期等指标。

注财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。

反映出项目所占用资金的盈利能力，即反映出项目的盈利能力。

当财务内部收益率大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。

财务净现值按事先规定的基准贴现率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。

是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。

项目全投资现金流量分析表序号项目建设期销售期现金流入销售收入商铺仓库写字楼地下室车库其他现金流入现金流出建设投资土地地基开挖土石方外运建设投入前期工程费分期建设款管理费用销售费用土地增值税销售税金及附加所得税不可预见费净现金流累计净现金流折现净现金流累计折现净现金流税前净现金流量税前累计净现金流量税前折现净现金流量税前累计折现净现金流量评价指标税前税后财务净现值财务内部收益率投资回收期静态投资回收期动态第八章项目不确定性分析本项目的不确定因素主要来自以下几个方面建造成本售价开发周期等，这些因素受宏观的政治经济社会环境的影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益目标的实现。

项目静态盈亏平衡分析假设本项目总投资如上表所测算不变，且售价均如表测，则由计算可得，当市场用房销售到时，商铺的投资利润率为零，也即投资刚好回收。

而般经验认为，当盈亏平衡点的销售率时，项目的风险较低。

本案的盈亏平衡点的销售率为，可见其风险程度较低。

二单因素敏感性分析影响本项目财务效益的主要不确定因素为开发成本，售价水平等，开发成本中地价成本就占到了总投资的，地价成本的变动，直接影响到本案的财务收益率。

同样售价的变动，也将影响本案的利润率的实现。

下面主要从这两个方面入手，分别计算地价上下波动和售价变动时，对本案经济评价指标的影响，计算结果如下地价变动对财务效益的影响基准方案基准方案值地价变动地价款万亩万亩万亩万亩万亩利润率净利润率回报率售价变动对财务收益的影响基准方案基准方案值销售均价变动销售均价元元元元元利润率净利润率回报率第九章项目效益评价本项目是个专业市场的迁扩建工程，但它遵循了政府引导企业开发民间投资市场运作专业管理的原则，对目前大多占据中心市区的黄金地段，且散乱低的现状无疑将产生种强劲的冲击，同时还将产生十分显著的社会效益。

项目社会效益评价项目对社会发展的适应性促进招商引资工作本项目的开发商是浙江企业，臵业的业主绝大部分是外地客商包括已在武汉的外地客商。

家企业及经营户，按每户流动资金万元计算，共需资金亿元，本项目的固定资产投资为亿元，再加上客商的装修投资，直接引进资金将在亿元以上。

入住华中鞋业商贸城的客商从原租赁经营，到购买商铺住宅，把家安在武汉，把事业基础留在武汉，并以商引商，将对武汉市加快引进市外资本起到重要的作用。

有效地利用土地资源，推动城市发展战略目标的实现本项目拟选址在城郊结合部，项目建成后，必将带动周边地区的快速发展。

将原占据闹市中心的老鞋业市场迁出后，其黄金地带的土地资源可得到更加有效地利用，同时促进城市区间的协调发展，有利于武汉市加快现代化国际大都市战略的实施。

提高武汉的市场集聚和辐射能力传统的批发市场是在改革开放初期兴起的，其运营模式已不能适应现代物流发展的需要。

谁能抢先发展建设高档次新业态大规模的专业物流中心，谁就将在区域竞争中争得主动，赢得先机。

本项目的开发，将进步巩固和提高武汉在华中地区鞋类物流的龙头地位，并为武汉市传统批发市场的转型提升提供经验，产生示范效应。

二目前对人和社会的影响促进区域经济发展本项目建成后，除引入原大兴路地区各个鞋业市场的经营者外，还将吸引更多的企业客商入驻，为江汉区提供新的税源，预计每年可新增上缴税金万元左右，有力地支持了区域经济的发展。

向社会提供大量的就业机会本项目投入运营后，预计鞋业商贸城需直接就业岗位余个，除武汉市原有各鞋业鞋料市场的就业者以外，可新增就业岗位多个。

同时，还将带动为鞋业商贸城服务的餐饮住宿搬运交通运输等行业的发展，提供大量间接就业机会，对于提高周边地区人民群众的生活水平，促进社会安定团结起到积极作用。

明显的环境效益大兴路鞋业市场群的搬迁与新鞋业商贸城的建成，将是两地彻底告别污水横流垃圾遍地空气浑浊的生活及工作环境，老市场所处的老城区将变成道路宽敞整洁高楼林立，处处赏心悦目的城市风景线新商贸城将把城市的角落变成绿树成荫，花草满地，派兴兴向荣的创业天堂。

二项目环境效益评价本项目处于厂房搬迁地带，该地带城市面貌有待提升。

拟开发地块毗邻城市干道，破乱的厂房严重影响了城市景观和区域环境