华县永安城开发项目立项申报申请报告

周边商贸设施发达，具有开发商业地产的广阔前景规划用地沿新秦路至新华路沿街都是商业门面房，还有已经建好的商业步行街，这些特点都清晰地标志出本地段的商业开发价值。

用地内现状建筑少，易于开发建设现状用地内除在东部有现状商业建筑比较集中外，其余区域基本上无建筑。

劣势地形坡度变化比较大对于项目的实施具有定的影响，但是地形坡度能够结合建筑室外广场公共绿化建设出丰富多变的空间景观效果。

建设开发过程对于周边居民有定的环境影响，项目区位于老城区的中部，周边居住有城市居民，需要在实施过程中做好相应的管理措施。

机会本项目抓住县城区域发展的机遇，通过上规模的投资建设引导该区域的房地产开发热潮，与城市发展同步共赢，达到社会经济环境三效益的综合平衡。

本项目住宅和商业资源形成互动互补，为彼此开发提供资源人力物力的整合条件。

威胁现阶段，华县老区区域大环境有待治理，综合配套条件有待改善。

华县城市范围较小，与其他楼盘容易形成竞争形态。

小结凭借着项目开发的巨大潜力，市场前景看好。

本项目位于县城老区，必然为项目带来巨大的客户群。

城市房地产的刚性需求，是项目住宅和商业建设的最大动力。

第三章市场分析及项目定位华县房地产市场分析通过对华县房地产市场状况的调查，近年来华县房地产市场发展势头强劲，总开发量和商品房销售价格均呈现稳定的上涨趋势，以下对重点项目的开发情况做汇总序号项目名称建设性质建设规模和主要内容建设起止年限总投资截止年底完成工作年目标任务项目建设责任累计完成投资主要完成工作年度计划投资自筹工程形象进度建设单位负责人房地产开发投资共个项目阳光小区新建新建住宅楼栋建筑面积平方期竣工东胜房地产开发有限公司王海娟杏园阳光续建新建四幢砖混住宅楼，建筑面积平方米竣工华隆公司孙彦坤四季花城续建建设面积万平方米商业用房和住宅楼，同时配套小区内道路绿化竣工坤峰房地产公司李秦豫锦绣绿地续建建设栋总建筑面积平方米，其中居住房平方米竣工陕西恒盛开发公司王瑞玲锦绣名居期新建栋平方米陕西恒盛开发公司王瑞玲锦绣名居二期新建亩，栋平方米陕西恒盛开发公司王瑞玲赤水湾生态文化园度假山庄项目新建赤水河两侧，平方米渭南高新区天时置业有限公司瓜坡重点镇城乡统筹小区新建四个小区万平方米派尔森恒盛个房地产公司渭华路商贸城西扩新建万平方米，其中住宅万平方米永安房地产公司兆兴国际城项目新建规划总用地面积亩，总建筑面积万平方米，总投资亿元人民币，由个住宅区和个商业区组成，可容纳住户户，个体商户余户，由栋商业大楼和余栋多层与高层住宅楼组成。

项目容积率，建筑密度，绿地率，停车位个，社区内将配套有所幼儿园所小学星级酒店大型超市百货商场家居建材市场饮食街文化街蔬菜副食大楼社区服务大楼等完善的商业及生活服务设施。

陕西兆兴房地产开发有限公司汇邦紫馨苑续建北苑五栋六层住宅楼，建筑面积平方米南苑十栋六层住宅竣工汇邦房地产公司王仲坤楼，建筑面积平方米育红馨苑小区续建幢六层平方米住宅楼竣工城乡建设综合开发公司姬升平怡馨苑小区续建十幢住宅楼平方米竣工城乡建设综合开发公司姬升平电力山水幸福城续建亩，总建筑面积平方米，其中住房平方米竣工渭南市天立园房地产开发有限公司曹小红华苑小区续建两幢七层建筑面积平方米住宅楼竣工东胜房地产开发有限公司李东生吴溪公园小区续建三幢六层住宅楼及幢两层商业门面房，平方米竣工城乡建设综合开发公司姬升平吴溪公园小区二期住宅楼项目两幢六层砖混结构住宅楼，建设面积平方米华县体育馆综合开发项目新建万平方米浙江嘉善县佳诚房地产公司尚上居住宅小区新建新建住宅楼幢，总建筑面积平方米。

陕西众泰房地产开发有限公司新华大厦建设项目新建新建十三层全框架营业楼幢。

总建筑面积平方米。

华县新华书店金水苑商住小区新建新建两栋住宅楼及门面房，总建筑面积平方米。

陕西恒艺置业有限公司福圆小区住宅楼新建新建栋住宅楼，总建筑面积平方米华县城乡建设综合开发公司名仕典藏住宅楼新建新建栋六层砖混结构住宅楼，建筑面积平方米华县城乡建设综合开发公司县经济适用房工程新建亩栋万平方米华县城乡建设综合开发公司金堆城钼业公司棚户区改造项目新建总建筑面积平方米，其中，职工安置房建筑面积平方米，公共配套设施建筑面积平方米，安置职工户金堆城钼业公司竹沁园小区新建平方米渭南竹沁园房地产公司食品公司小区新建平方米渭南盛泽房地产公司英华公馆平方米华县鸿力房地产公司薛建立高塘镇商用房开发新建平方米北村行政村红领机械厂招待所扩建续建幢五层平方米商业用房竣工华县巴酒店王巴项目综合定位功能定位定位原则适应市场变化创造差异性和领先性，满足多层次客户的多功能需消费者需求阶段目的加大宣传力度，多方面高强度的进行宣传，使消费者了解更多关于文登时代项目的信息，让目标顾客群感到迫切的呼之欲出的心情。

广播宣传可通过华县广播电台及渭南市广播电台制作专题节目，来介绍与宣传该项目，从而更加拉近了与潜在顾客的距离。

与其漫无目的打广告，不如选择这种专门性的节目，会让人觉得可信度高，值得信赖。

楼书设计在开盘前，准备本楼盘的基本宣传资料，分为两个部分，其为实体楼书，包括楼盘基本信息户型配置等信息，制作精美且包含足够的信息量。

其二是电子楼书，发布在开发商自建的网站或选择的特定网站上。

促进购买阶段正式开盘，自此以后进入全面销售阶段，这阶段不仅是营销的重点而且是全项目关注的焦点。

此阶段采用推式营销策略，延续上阶段的广告宣传方式，只是内容稍作变化。

同时随着销售的推进，要挖掘更多的社区文化内涵，多举办以表现小区优雅环境与精致生活为主题各种活动，加强消费者对这生活模式的认可。

在不同的时段将会伴随着不同形式的促销方式，其间需有意保持高的媒体曝光率，让有意向购买的群体能够通过尽可能快捷的方式全面了解楼盘，树立良好的公共关系形象。

此外，景观卖点仍是这阶段的宣传重点。

下面具体介绍各种宣传方式。

样板房展示样板房是顾客对拟购置房屋的状况的最直接最真实的体验，对唤起顾客的购买欲望关系极大，样板房的优劣对楼盘的销售起着关键的作用。

因此，样板房的设置要非常慎重，要综合考虑顾客的心理，布局质量外观色彩要仔细研究，反复比较。

尾市促销阶段在销售已经接近尾声的时候，为了尽快结束销售工作，减少管理费用，可恰当的对尾市商品进行折扣销售。

场地布置场地布置包括售楼中心现场，看楼通道以及工地现场的布置。

售楼中心的布置售楼中心拟建在明珠路入口处，布置应该以清新雅致为前提，让顾客觉得舒服顺畅，宜摆放较多的植物。

由于售楼中心的现场按功能分区，分为展示区和洽谈区，目的是维持现场的秩序，更好的安排参观人群和购买人群。

展示区中有小区的各类型的模型，小区的介绍，大屏幕电视播放广告短片，热情的销售置业顾问为客户介绍示范单位的情况。

洽谈区设多张桌椅，每桌大概四个座位。

当然两区的分隔并不是僵硬的，可由绿色植物自然分隔，避免展示区的喧闹影响到购房者的考虑过程。

看楼通道看楼通道是现场需要特别注意的环节。

首先要注意看房的安全性，其次是便捷性。

走廊作重点处理，注意展示牌导示牌指引的明确性，还有地面灯光饰品的设计。

工地现场的布置工地外围应筑起围墙，减少与外界的互相干扰，保证售楼处的相对安静。

尽量作到文明施工，保证及时清理，注意施工安全。

监理人员应该贯彻指导好这项工作，保证顾客在进入施工现场看楼的时候能够满意而归。

自筹式传播媒介楼书楼书制作精美，设计要求较高，成本也是所有宣传资料中最高的，通过富有震撼力和感染力的文案，以及精美的图片，户型家具配置图，给客户以直观亲切的感受。

折页由于成本和印刷数量的原因，楼书数量不满足销售需要，需制作折页以补充售楼资料。

可在售楼处接待现场公关活动房展会向大众发送，以提高产品知名度。

海报海报比楼书折页成本低，表现内容可更丰富活泼。

不仅可以大量派发，还可以定期结合营销活动制作不同主题的海报派发或邮递。

户型单张对于选择不同户型面积的客户来说更有针对性，对每种户型的展示说明也更充分详细。

展板可在入口处展示，移动灵活，当举办外场展示时更方便携带。

效果图平面图包括整体效果图局部特写效果图小区总体规划平面图各单位的平面图等等。

围墙包装售楼处的围墙要进行设计包装，墙面主要还是悬挂有关小区的宣传资料，文字性的形象广告，以及有关开发商承建商销售代理商的介绍说明。

人员促销销售准备期对销售人员进行专门的培训，以规范他们的行为细节，统制定销售说词，强化销售过程。

销售期间要求销售人员热情耐心诚恳地接待每位客户，与重点客户建立良好的关系，树立诚信为本，顾客就是上帝的营销思想。

另外，可采用些奖励办法调动促销人员的积极性。

第十五章结论项目综合评价结论本项目对投资者的吸引力在于项目具有明显的区域优势政策优势和市场优势，本项目具有良好的宏观经济背景，并且具有广阔的市场空间，建成后将大大改善华县地区的投资环境，为当地带来巨大的社会效益及经济效益，同时为项目投资者带来丰厚的回报。

针对项目建设的可行性，综合前面所述，我们提出以下结论根据财务评价的稳健原则，我们对项目的销售收入估计较为保守。

到项目实际营业时，预计营业收入将会超过我们评价时的保守收入，因此，项目风险较小项目的静态动态各财务指标基本均能够满足评价要求，财务上可行。

项目建议根据我们在评价过程中对本项目的认识，对本项目的实施提出如下建议认真把握国家宏观政策及进步地走向，做出合理的预期项目在招投标阶段应该选择有实力的承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业不同工种之间的协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期控制投资。

项目的建设投资较大，是影响项目财务可行性的重要敏感性因素，建议开发商严格控制投资，节约资金，从而降低项目的投资风险对建筑材料的市场做出跟踪分析，建立长期的价格走向趋势图，建立科学的采购方式供应计划，制定严格的材料需求计划单充分认识及分析项目存在的优势和劣势，扬长避短，做好整个项目的开发销售及经营全过程策划重视营销方案的设计。

销售收入是影响项目盈利能力的敏感性因素。

销售收入的下降会对项目的财务效果产生较大的影响，因此，要想提高未来项目的效益，必须有良好的经营运作，尽量缩短销售期，确保资金及时回笼尽快与银行建立业务关系，顺利从银行获得贷款，解决资金压力。

并且实施银行按揭贷款，以解决居民目