华远海蓝城二期项目立项申报申请报告

市场销售方面，年西安市普通住宅类物业销售面积万平方米，同比上年上涨，销售金额为亿元，同比上涨普通住宅销售面积在商品房中所占比例为，该比例较上年下滑了个个百分点。

图年西安市普通住宅物业各月成交走势图销售价格方面，年西安市普通住宅成交均价为元平方米。

从历年房价走势来看，近两年随着房地产市场的热销，普通住宅成交均价也直线上扬。

从年各月房价走势来看，月新政影响下，季度全市普通住宅成交均价出现下滑走势，但季度以后，在通胀预期影响下市场观望迅速结束，市场销量的迅速好转也促使普通住宅成交均价持续上扬，年末伴随着开发企业保业绩而采取的大规模促销活动下，住宅成交均价出现小幅回落。

图年西安市普通住宅物业各月成交均价走势图二商服用房市场市场供应方面，年西安商品房中用于商服用房的投资额为亿元，较去年同比增长，占同期商品房投资总额的，该比例较上年增长个百分点。

商服用房施工面积为万平方米，较去年同比增长，占同期商品房施工面积的商服用房竣工面积为万平方米，与去年同比增长，占同期商品房竣工面积总量的新开工面积为万平方米，与去年同期相比增长，占同期商品房新开工面积的。

市场销售方面，年西安市商服用房得到较大发展，总销售面积为万平方米，同比上涨，占本期商品房销售总量的，该比例较上年上涨个百分点商服用房全年销售额为亿元，较去年同比增幅达，占同期商品房销售额的。

图年西安市商服用房各月成交走势图从年各月商服用房成交走势来看，依然呈现出波动走势，但销量整体上扬趋势明显。

由于西安商业地产发展较为缓慢，多数以住宅项目底商为主，因此各月商服用房类物业成交量变动较为明显。

随着住宅物业其投资价值在目前国家的政策影响下已大打折扣，而作为本身就以投资功能为主的商业地产无论在银行的资金支持包括国家的税收等政策方面与住宅几乎相当，而商业的利润率显然高住宅物业，尽管投资风险相对更高，但在住宅市场政策收紧的环境下运作空间更大，由此新政以来全国以及西安的商业地产均呈风生水起之势，目前万科金地等大牌房企已有加大商业物业市场运作的动向，作为西安市场在年也显露这端倪。

价格表现方面，从商服用房成交均价及变动比率走势图上看，年全市商服用房类物业成交均价元平方米，同比上涨。

项项目目所所属属区区域域房房地地产产市市场场情情况况华远海蓝城二期建设地址位于西安东北部，北二环延长线以南东二环外，房地产市场细分区域属于城东区。

市场供应方面，截至年年末，城东区共有在售项目个，占全市项目总数的。

商品房施工面积达万平方米，较去年同比下滑，占全市总施工面积的，该比例较上年下滑个百分点竣工面积为万平方米，较去年同比下滑，占全市商品房总竣工面积的，该比例较上年下滑个百分点新开工面积为万平方米，与去年同比下滑，占全市商品房新开工面积的，该比例较上年下滑个百分点。

销售方面，年城东区商品房销售面积为万平方米，较上年下滑，占全市商品房总销售面积的。

该比例较上年下滑个百分点。

销售额为亿元，与去年同比增长，占全市商品房销售额的。

具体分物业来看，普通住宅物业销量为万平方米，与上年相比下滑写字楼物业销量大幅增长，环比上年上涨。

销售价格方面，年城东区各物业成交均价依次为普通住宅类物业成交价格为元平方米，商服用房成交价格为元平方米，写字楼成交价格为元平方米，别墅类物业成交价格为元平方米。

表城东区年销售情况统计表车位地下室普通住宅商服用房写字楼别墅成交面积成交金额万元成交均价元项目分析优优势势分分析析区位优势华远海蓝城项目位于西安东北部，北二环延长线以南，东二环外。

四至为东至中铁西岸国际花园恒大名都西至陕西重型机械厂南至西安煤矿机械厂北至物流中心西北方向为辛家庙立交桥东南方向为东方罗马花园项目。

二期地块具体位置如下图中红色块所示图项目区位图项目地处东北二环以东，属城市核心地段传统居住区，靠近市中心，周边居住氛围良好，已有较为成熟的居住人群，地理位置十分优越。

项目周边交通便利，项目距西安市东北二环交通枢纽辛家庙立交仅公里，临近地铁三号线辛家庙站，接驳朱宏路直达咸阳机场，入住业主无论有车无车均能方便出行和到达。

优越的地理位置和便捷的交通条件是本项目的巨大优势。

二周边配套环境优势项目建设地址周边的教育商业文体娱乐休闲公园医疗银行邮电等配套设施齐全，服务功能完善。

教育方面，项目周代理服务费施工图预算编制费工程监理费竣工图编制费工程保险费等。

不可预见费主要为建设工程未可预知的费用。

投投资资估估算算本项目开发建设投资约为万元。

具体详见开发建设投资估算表。

项目筹资本项目资金筹措方案拟定为自筹解决。

表总投资估算表编码工程项目费用名称造价或费用百分比前期工程费用基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用销售费用开发期税费其它费用及不可预见费项目总投资第八章招标方案与进度安排招标方案项目招标范围拟定为勘察设计招标建筑工程施工招标安装工程施工招标设备采购招标工程监理招标。

项目采用公开招标的方式选择各参建单位。

项目委托具有相关资质的招标代理机构负责实施招标。

进度安排根据项目的建设内容和规模，初步确定项目建设期为个月，其中建设工期为个月，具体安排如表所示。

表项目进度计划表序号工作内容季度二季度三季度四季度五季度六季度七季度八季度九季度十季度项目可行性研究报告的编制，项目立项审批等工程勘察初步设计及施工图设计的编审建设场地三通平招投标建设资金的落实等工作，同时办理工程开工建设手续等各单体建筑施工内部装修各项设备的安装调试室外公共设施施工绿化景观工程等工程竣工验收移交使用第九章财务评价基础数据项目计算期按个季度计算销售期从第季度开始至第季度结束。

财务基准收益率确定为。

高层住宅销售价格预定为元，商业售价预定为元。

项目主要涉及的税种有营业税城市维护建设税教育费附加企业所得税土地增值税等。

营业税税率为，城市维护建设税税率为，教育费附加税率为，企业所得税为，土地增值税按照中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则标准扣除。

评价指标投资利润率经计算全部投资利润率为税前，税后为财务内部收益率项目全部投资财务内部收益率所得税前计算结果为，所得税后计算结果为。

财务净现值经计算，项目财务净现值税前为万元，税后为万元。

投资回收期经计算，项目全部投资的静态投资回收期所得税前和所得税后分别为年和年项目全部投资的动态投资回收期所得税前和所得税后分别为年和年。

评价结论从以上指标可以看出，本项目税后全部投资内部收益率为，大于基准收益率，财务上可行。

项目累计所得税额为万元，项目的开发可为国家上缴可观的税收，有利于国家财政收入的增加。

从项目的财务评价数据来看，项目的实施从财务上具有可行性。

第十章不确定性分析与风险分析不确定性分析由于影响房地产投资效果的不确定性较多，本次不确定性分析主要选取开发成本销售价格两项因素进行分析，其变化幅度分别预设为。

选取税前财务内部收益率为评价指标。

计算结果如下表不确定性分析表序号不确定因素变化率税前财务内部收益率基本方案销售价格开发投资图不确定性分析图从不确定性分析表和分析图上可以看出，销售价格和开发投资的变动对项目投资的财务内部收益率的影响大体致，因此对销售价格和开发投资所产生的变动均需要注意。

风险分析法法律律及及政政策策性性风风险险分分析析法律风险分析本项目开发经营从获得土地动迁市政配套到工程的设计施工销售及物业管理，投资周期长，涉及的规则浩繁，程序复杂，面临各种法律风险在所难免。

是契约性风险。

涉及面广，从土地取得工程施工到房产销售，涉及到各种类型的合同。

有些合同反映的权利义务关系又是政府行为与企业行为交织在起的复杂关系。

如果缺乏专业法律知识，合同签订不严格不严密，发生问题后企业的合法权益就难以得到保障。

二是知识产权法律风险。

房地产开发与知识产权密切相关，工程设计招投标工程施工宣传广告和楼盘销售等房地产开发行为，都会涉及著作权法商标法专利法等法律。

所以，在项目实施中，规避各类法律风险，重在预警和防范，应引起高度重视。

二政策性风险分析年以来，国家先后出台了多项针对房地产的政策，从加大保障性住房用地供给加快保障性住房建设实行差别化贷款利率暂停发放第三套及以上住房贷款规范第二套住房认定标准部分城市实行限购等多个方面对房地产市场实行宏观调控。

新的宏观政策出台后，房地产市场已经明显感受到政策压力，第二季度全国主要城市二手房买卖乃至土地交易市场普遍降温。

虽然第三季度房地产市场有所稳定，部分城市甚至还出现了小幅上涨，但从近期出台的各项政策分析，国家对于保持房地产市场稳定收缩市场流动性的决心没有变化。

此外，根据媒体报道国家在十二五时期将逐步实行房产税改革，也对未来房地产市场造成定影响。

其其他他风风险险分分析析市场风险分析经前期调查得知，本项目区位优势明显，产品类型基本符合市场需求。

但房地产项目时效性强，优势随时间变化而消长，故应强力促销，按计划完成房产销售。

因此，本项目市场风险较小。

二财务风险分析本项目投资较大，工期较长，在建设工程中拟采用同期各类建筑同时开工建设以缩短整体工期，但是同期同时开工建设所占用资金较大，这对企业的筹资能力提出了更高要求。

三技术风险分析本项目追求新生活新时尚新形象新希望理念，立足高起点高品位高水平高质量建设，考察论证慎密细致，设计人性化前瞻性高，施工监理规范到位，加之有华远地产强大的技术力量支持，故本项目技术风险低。

风风险险控控制制与与对对策策加强市场营销工作。

针对未来国家有可能加大房地产市场调控和实行房产税改革的措施，应加大力度多渠道多方式推广促销，以快制胜，做好住宅商业房地产销售，才能最大限度地规避未来政策风险，减少项目市场风险。

进步优化设计，吸收应用更为科学的工程技术措施和施工方法。

在施工管理中，在保证安全和质量的前提下，尽力控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。

为使资金周转加快，拟采用次性付款分期付款银行按揭建筑分期付款银行按揭，特惠免息分期付款等多种付款方式，促使开发