厦门香山游艇俱乐部综合项目立项申报申请报告

项目建成后，将成为国内目前最大的游艇码头及厦门市首个集休闲健身旅游办公购物为体的高档综合旅游景区。

项目资源的优劣势分析及结论总结上述项目所拥有的客观资源，可以归纳有以下方面的优劣势项目资源优势区位优势项目位于未来重点发展的厦门岛东部区域，周边有黄厝旅游发展区会展商厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告圈观音山区及钟宅湾片区等数个未来大型商圈或商务圈。

景观优势项目地块海景资源丰富，并可眺望金门岛。

交通优势项目毗邻环岛路，距离厦门机场仅十五分钟车程，自身拥有游艇泊位和公共码头，各方面的交通十分方面畅通。

项目资源劣势区位现状方面项目周边目前的居住商业商务气氛淡静，在项目前期推广时会有定不利影响。

地块现状方面项目地块现状是海域，必须先进行填海，工程量和费用都非常巨大，给项目的资金运作带来定困难。

航海范围方面国内沿海城市私人游艇的可航海范围有限，对游艇会推广造成不利。

厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告厦门市经济环境发展状况厦门位于福建省东南部，是我国东南沿海传统的重要对外通商口岸，是中国经济特区和计划单列城市。

经过改革后多年的建设，现已成为基础设施比较齐全外向型经济发达综合经济实力较强人民生活较为富裕的港口风景城市，我国东南沿海重要的区域性中心城市。

厦门市发展状况国民经济保持快速增长，人均国民生产总值持续上升年厦门市经济持续快速增长，经济运行质量和效益都有所提高。

初步测算，全年实现生产总值亿元，比上年增长，分别比全国和福建省快和个百分点。

厦门市历年总值总值万元总值数据来源福建省统计年鉴，年厦门市国民经济和社会发展统计公报近年来，厦门市人均持续上升。

按年末户籍人口计算，年厦门市人均生产总值为元，比上年增长按常住人口计算，人均生产总值元，比上年增长。

厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告厦门市历年人均情况年份人均元数据来源福建省统计年鉴，年厦门市国民经济和社会发展统计公报。

与同省的其它主要城市比较，厦门市的常住人口人均最高，为元。

分别比同省的福州市和泉州市高出和，相比其它城市如漳州莆田市更是遥遥领先。

可见，相比福建省其它城市，厦门市更有发展中高端消费品市场的潜力，良好的经济运行环境也为项目的开展提供良好的氛围。

福建省主要城市人均比较元漳州福州泉州厦门莆田数据来源福建省统计年鉴，。

表中数据均系常住人口的人均。

在沿海同类城市的对比中深圳市的常住人口人均最高，为元，其次是上海市，为元。

厦门市人均居第三位，为元，比深圳和上海分别低了和个百分点，但是较苏州青岛为高。

可见，厦门市经济发展潜力并不亚于国内大城市。

厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告沿海同类城市人均比较元厦门苏州深圳青岛上海数据来源年深圳苏州上海青岛和厦门等城市的国民经济与社会发展统计公报。

表中数据均系常住人口的人均。

无论是本地还是同类城市比较看来较好的宏观经济环境，本地经济的持续快速增长，都将为本地商业及其它服务业的持续增长提供良好的基础，另外，厦门市宏观经济环境较之其它沿海城市更为有利于项目的开展。

以上资料来源福建省统计年鉴，年厦门市国民经济和社会发展统计公报厦门市三大产业发展状况第二三产业持续增长，产业结构有望优化。

年厦门市第产业增加值亿元，下降较上年同期，下同第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长，比年增长，年均递增。

占全市生产总值的比重下降个百分点。

按现行价格计算的二三产业对国民生产总值增长的贡献率分别为和。

三次产业比例为。

厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告厦门市历年第三产业产值产值万元第三产业产值数据来源福建省统计年鉴，年厦门市国民经济和社会发展统计公报从年月厦门市产业结构情况看，第和第三产业所占比重继续下降，而第二产业的比重继续上升。

在第二产业中，工业所占的比重最大，占到，接着所占比重较大的是第三产业中的运输邮电仓储业，批发零售餐饮业，及金融保险业。

出现这样的情况，较大的因素是近年来厦门市加大了招商引资力度，而这些外资主要集中在第二产业，特别是工业，带来了第二产业的高速发展。

相比之下，第三产业的发展速度较慢。

年月厦门市产业构成第二产业第三产业第产业数据来源厦门统计信息网厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告年前月厦门市本地生产总值构成工业，金融保险业，批发零售餐饮业，运输邮电仓储业，建筑业，房地产业，其他服务业，第产业，第产业工业建筑业运输邮电仓储业批发零售餐饮整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标，该指标根据现金流量求得，其评价参数为基准贴现率，当财务内部收益率大于基准贴现率，即认为项目盈利能力已满足最低要求，在财务上是可以接受的。

厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告财务内部收益率的计算公式为式中为财务内部收益率为年现金流入为年现金流出为计算期年数财务净现值财务净现值是指按设定的折现率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和，是考察项目在计算期内盈利能力的动态指标，该指标根据现金流量表求得，其评价参数为零，当财务净现值大于或等于零，即认为项目盈利能力已满足最低要求，在财务上是可以接受的。

财务净现值的计算公式为式中为财务净现值为年现金流入为年现金流出为计算期年数为基准折现率投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间，是考察项目在财务上的投资回收能力的主要指标，该指标根据现金流量表求得，有静态与动态两种，般选取静态指标。

投资回收期的计算公式为厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告式中为投资回收期含项目建设期年为年现金流入为年现金流出动态评价全部投资动态评价指标表方案评价指标税前税后净现值内部收益率投资回收期动态年全部投资动态评价指标表方案二评价指标税前税后净现值内部收益率投资回收期动态年全部投资动态评价指标分析财务内部收益率高于选定的基准贴现率，认为项目在财务上是可行的。

财务净现值大于零，认为项目在财务上是可以接受的。

投资回收期约为年含建设期，认为项目的投资回收期是可接受的。

自有资金动态评价指标表方案评价指标税前税后净现值内部收益率投资回收期动态年自有资金动态评价指标表方案二评价指标税前税后净现值厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告内部收益率投资回收期动态年自有资金动态评价指标分析财务内部收益率高于选定的基准收益率，认为项目在财务上是可行的。

财务净现值大于零，认为项目在财务上是可以接受的。

投资回收期为约年含建设期，是可接受的。

评价结论及项目注意点以项目初步设计指标及本报告策划方案为基础，从项目财务分析方案来看，项目具有可行性，并有较理想的经济效益。

但其中应注意的问题如下直接影响项目的资金再投入和贷款偿还的是项目销售类产品。

其中，泊位产品的销售是这部分收入的主要构成部分。

而会籍权益普通泊位的销售收入是亦其中的重要环节。

在泊位中，若增设联排别墅，虽然会使项目效益有增加，但增加效果不明显。

从纯别墅的方案变成增加面积的联排别墅，指标的变化幅度仅在以内，而投资回收期变动亦不超过年。

如增加大量联排别墅如超过，从计算上虽可增加项目效益，但联排别墅数量过多，将直接影响项目的高层次定位，进而影响销售甚至其他物业的档次经营及运作如会所。

因此，我们认为，从丰富产品组合的角度，可适当考虑增设联排别墅，但比例不宜过大约占总量的。

商业写字楼物业均是经营类产品，虽然可将其转为销售，但如过早销售并将物业零散出售，虽然可增加资金回速度，但却难保证收益最大化，同时会严重影响物业档次和日后的经验管理。

因此，应注重做好会籍泊位泊位等产品的营销工作，力争其获得良好的销售业绩。

在此基础上，可将商业写字楼物业作为长线经营产品，通过产品增值实现项目效益最大化。

另，如选择销售方案，根据我司市场经验，商业写字楼适宜采用整体出售的方式，整售时机宜在开业年后。

但值得注意的是，由于商业写字楼的开发时间相对较迟，因此待其开业经营成熟并出售时，对于实现资金回收再投入的作用已不明显。

因此，我们建议做好项目的整体运作思路应是做好销售类产品的营销策划工作，包括起关键作用的泊位产厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告品，以及早期即可推出的会籍泊位等产品，尽快实现资金回收及再投入。

对于经营性产品如商业写字楼会所等，在符合委托方实际财务情况的前提上，应以长期经营为思路，体现物业增值，从而保证项目获取最大的经济效益。

厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告项目开发风险分析我们就香山游艇会项目的发展计划，分别访问了对游艇会，造船及游艇代理有经验人士，综合了各专家意见，以及我司房地产行业经验，提出项目风险及应注意要项如下政策风险航海权限制对游艇会发展泊位会员权益的制约。

我们在项目研究过程中，曾咨询过中国航运处等有关部门，获悉有关出入境之申请最少须七日前办妥审批通知，如停泊中途站的案例亦需同样申请或通知。

而牌照方面，则视乎商业个人还是公司之用途而定。

再者，内地游艇驶进香港海域的手续比较复杂，最少需经过七个部门审批。

香港游艇入境内地则视乎地域而定，比方说如到广东省带手续比较简单，相对到较远的地方如厦门，因其边防及与台湾海域相近的问题，其海域也比较敏感，所以申请程序可能更需时。

对策建议建议甲方前期与当地海事部门沟通，清晰航海权界限并争取相关优惠政策。

尽可能为会员争取较广泛的航海范围及有关权益。

因为厦门的地理环境比较敏感，所以必须为会员准备更多配套，而私人岛屿会是其中的个办法。

私人岛屿会所需要认真地进行研究策划，必须做得透彻及有个人风格，否则其吸引力相对地减少。

例如水上活动设施配套必须整备，另外岛上应能给与会员有更大的私人空间，让他们能在岛上享受远离烦嚣生活。

市场风险主要风险游艇在国内仍是新兴事物，且属于最高端消费品，市场有待开拓及培育。

但亦正因为游艇活动在国内仍在发展的初段，现有国内的游艇数目及规模亦属小型，以中国的人口状况及目前快速发展的经济水平，预计游艇业在中国发展有很大的发展潜能和空间。

因此，游艇行业在中国的发展，既是风险亦是机遇。

厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告对策建议引入专业会籍代理及游艇销售公司，广泛拓展客源渠道，使泊位会籍泊位等高端产品迅速实现销售。