台州葭芷地块项目立项申报申请报告

但由于先期土地出让量较大，今明两年住宅供应面积将达到个新的水平，在人均住宅面积全省最高空置面积逐渐增大的情况下，市场供需比例将发生结构性转变，卖方市场的特征。

为真实反映市场情况，我们调查了地块周边区域已售和正开发的楼盘，见附表。

地块分析优势点交通配套优势项目地块位于新老城区交接地带，基础设施较为成熟。

地块距离市中心区仅分钟车程，有等多条交通线路通达。

地块周边有桔园小学椒江五中六中等学校，步行在分钟以内，台州高教园区体育中心也均在地块周围。

东侧米有市级医院台州市中医院，距离市立医院市中心医院也均在分钟以内。

另外，菜市场超市等生活性配套设施也均较为完备。

周边景观优势项目地块西侧为天然河道，水质尚可且正在改造。

南侧紧邻葭止公园和台州市文化长廊，地块内的视觉景观较好，对提升房屋品质有较大帮助，在设计策划中均可借景造势。

场地条件优势项目所在的椒江区老城区的拆迁已经全部完成，已经没有同品质的地块出让。

今后推出用地都将在郊区，本地块是目前最接近城区的可转让开发地块。

由于项目所在地为建设成熟区，各项市政配套已经具备，水电等基础设施均可在地块附近接入。

场地已经拆迁完毕，并已平整到位。

地块周边围墙已经砌好，整个地块场地已具备开工建设条件。

④公司品牌优势通过云顶佳苑项目的开发，公司在台州已有相当的知名度和美誉度，高品质高水平的形象在台州已经初步树立，目前客户对公司楼盘比较满意，品牌溢价已经初显，价格比同类产品高出约元平方米。

公司也与当地相关职能部门建立了良好的关系，拥有了定的社会资源。

劣势点噪音影响项目由于南侧马路为椒江西大门入口道路，往来车辆较多，对开发项目会有定噪音影响。

要减弱噪音影响，可以在工程技术上采用中空钢化玻璃和加大植被覆盖来达到目的。

环境影响目前项目周边有不少破旧民房主要在北侧，影响了地段的整体环境。

而且由于临近渔码头，鱼腥气较重。

根据政府规划，北侧区块定位于椒江繁华商业街连接中山西路，周边破旧民房将列入拆迁计划，周边环境将进步得到改善。

机会点需求机会根据规划要求，葭止街道近几年的后续拆迁改造力度大，强制性的自住需求将有较大提升空间，加上收入提高带来的住宅改善需求二次置业需求也较大，可以预见该区域的房产市场需求将持续旺盛。

成本控制和利润转移机会由于公司在台州运行已经有段时间，在当地积累了定的社会资源和开发经验，都会转移为新开发项目的成本节约。

同时，新项目的启动也有利于云顶佳苑项目的部分利润的转移，降低了项目的开发成本。

配套优化机会按照台州市市政建设的步伐，项目地块西侧的中心大道即将在近期开始改造，将进步加强地块和中心城区的联系。

威胁点调控威胁由于国家宏观政策调控的影响，目前台州区域的房地产市场呈现疲软状态，房屋销售受阻价格回落现象同时存在。

后续的宏观调控政策走向仍不明朗，房地产的整体走势对项目将造成定影响。

竞争威胁目前椒江区房地产市场新开工楼盘较多，后续整体供应量大，市场竞争激烈，对公司定位和营销策划有定压力。

本项目市场定位分析通过宏观微观市场的分析以及对该项目的周边情况的了解，我们认为，本项目位于台州市新老城区结合部，距离城区较近，周围配套设施成熟，对市区居民和地块周边拆迁居民均有着相当的吸引力，而且厚实的消费力支撑和经济发展潜力会为项目带来旺盛的需求衡点方案方案二方案三方案四主营业务收入竣工交付面积均价营业收入减主营业务成本竣工交付面积单位成本营业成本减主营业务税金及附加主营业务利润减营业费用减管理费用减财务费用营业利润加其他业务收入投资收益营业外收入减营业外支出利润总额减所得税净利润平衡方案商业平方米元万元，会所平方，住宅平方米元万元，车位万元万元成本万元，商铺变更万元，土地万元预征税平衡方案商业平方米元万元，会所平方，住宅平方米元万元，车位万元万元成本万元，商铺变更万元，土地万元方案商业平方米元万元，会所平方，住宅平方米元万元，车位万元万元成本万元，商铺变更万元，土地万元方案二商业平方米元万元，会所平方，住宅平方米元万元，车位万元万元成本万元，商铺变更万元，土地万元方案三商业平方米元万元，会所平方，住宅平方米元万元，车位万元万元成本万元，商铺变更万元，土地万元方案四商业平方米元万元，会所平方，住宅平方米元万元，车位万元万元成本万元，商铺变更万元，土地万元七评价结果及建议通过上述分析，我们可以看出，该项目市场前景看好，并随着台州市行政中心概念的扩大，以及椒江整体经济的发展，具有定的升值潜力。

同时，该项目住宅定位于为中档项目，房型面积以平方米为主，比较适应目前台州房地产市场的需求，并符合国家对房地产投资的调控引导方向，具有定的经济效益和社会效益。

我们认为，该项目是可行的。

附表项目地块周边重点楼盘案例调查都市丽景位置台州市客运中心对面，大环线北侧投资兴建东泰置业总建面积平方米左右住宅面积平方米左右平均单价元开盘时间年月房型产品定位幢层小高层，幢层多层，中低档住宅。

销售概况起价元起，层差元左右，次性付款优惠，车库价格万左右，商铺层价格为元，二层价格为元，两层连卖，销售均价在元。

已销售完毕。

工程进度进入交房阶段。

阳光国际公寓位置葭芷大转盘三角地带投资兴建黄岩金岳房产平均单价单身公寓元，小高层元开盘时间年月底房型单身公寓，小高层产品定位幢单身公寓，幢小高层低档住宅销售概况剩余极少量房源工程进度目前楼宇主体部分封顶。

万达东京湾位置葭芷大转盘南侧，中心大道西投资兴建富尔达实业总建筑面积平方米平均单价元开盘时间年月日房型单身公寓，高层产品定位幢高层，约户，中档社区销售概况承诺对非普通住宅买家进行契税补贴，目前已销售。

工程进度期三幢主体已封顶，二期四幢接近封顶，三期尚处于桩基阶段。

东泰华庭位置开发区学院路东，白云山西路南投资兴建东泰置业总占地面积公顷总建筑面积万平方米房型容积率楼面地价元开盘时间年初产品定位幢层高层，高档商业住宅区项目概况个车位，智能化系统，中原策划工程进度桩基阶段香格里拉花园位置万家华庭北侧，白云山中路西投资兴建鑫泰置业总占地面积亩总建筑面积万平方米房型为主，部分单身公寓容积率出让总价万元楼面地价元开盘时间年底项目定位幢层高层，双泳池豪华会所设计，高档精品商业住宅区项目概况南向面对市民广场，北向对南山公墓。

工程进度桩基阶段原二中地块位置枫南路北侧，原椒江二中投资兴建方远建设总占地面积亩出让总价万元楼面地价元未算上拆迁安置成本项目概况方案未定工程进度土地平整附表项目开发成本估算表序号项目构成预计计量单价预计施工量预算造价单方造价备注土地费征地费亩或平方米土地出让亩数折迁补偿安置费超容积率费平方米契税费及其他土地出让金额小计前期工程费可行性研究费三通平临时道路费现场围墙已打好临时通电费临时通水场地平整费立方米费小计工程勘察测量费测绘费平方米土地或房产品面积地质勘察费米环境评价费小计规划设计费总体规划设计费施工图设计费钢构消防水暖等安装设计费景观设计费其他工程设计费小计城建配套费市政基础配套费元墙改费元高教费元白蚁防治费元散装水泥基金费元防雷费元其他小计招投标费百分比分项工程造价其他小计基础设施费供水费供电费双路供电煤气费米蒸汽费吨排污费绿化及景观布置绿化费平方米景观费含水景小品路面铺设及其他小计电信及智能化电信有线电视智能化系统小计零星工程费其他小计建筑安装工程费桩基工程费土建安装按元计算，地下按元计算主体工程土建工程费安装工程费附属工程小计地下室基坑围护工程土建甲供材料设备费门窗类门窗面积或总樘数涂料类施工结算面积面砖类施工结算面积其他小计安装甲供材料设备费空调通风系统工程电梯系统工程不含梯厅装修部电梯，层，三菱消防系统工程强电系统工程其他设备材料小计装修费装修工程费含梯厅装修设计费装修甲供材料费监理费百分比工程总造价审计费工程测试费其他不可预见费小计配套设施费开发间接费利息分摊项目开发成本合计剔除土地成本注台州总面积为平方米，台州现地块建筑总面积为其中地上平方米，地下平方米名都建筑总面积为平方米项目概况地块情况葭芷地块地块下称本地块本项目位于台州椒江区葭芷街道，地处新老城区交界处，具体四至范围为西侧为天然河道东侧为阳光国际期南侧为葭芷公园北侧为规划待拆迁的低层民房。

地块建设用地总面积平方米，计亩，地块规划要求如下本地块规划要求如下建筑容积率建筑密度绿地率。

地下停车位个，地面停车位不得少于。

本地块原属石油公司下属久益房产公司单独法人单位，于年月拍卖取得产权。

因石油总公司不同意开发房产，准备将房产公司及土地整体转让。

按照当时久益房产签订的土地出让合同规定，地块总建筑面积为核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，不包括地下建筑建筑，其中住宅建筑面积为，商业建筑面积，配套建筑面积。

项目内容根据规划要求，久益房产曾经做过初步设计方案并已获批复见设计方案总平面图。

总建筑面积容积率绿化率车位均按土地出让合同设计，但在建筑面积分配上进行了调整，并获得了规划部门通过。

调整后的技术指标如下总建筑面积不包括地下建筑建筑，其中住宅建筑面积为，商业建筑面积，配套建筑面积。

地下建筑面积建筑容积率建筑密度绿地率。

地下停车位个，地面停车位个。

目前我们基本依据这设计方案进行测算分析。

二市场分析和市场定位经济背景分析从国家宏观经济环境看，中国经济自改革开放以来飞速发展，取得了令人瞩目的成就。

从年到年，我国剔除价格因素后年均增长，是同期世界经济增速的倍强，位居世界之首。

总量年间增长了倍。

而根据国家统计局的预计，十五期间我国年均增速将超过九五时期的水平，年人均可能达到美元。

由于工业化速度加快市场经济不断成熟等因素存在，我国经济的增长速度还将持续相当长段时间。

从台州的经济发展看，台州是座充满生机和活力的城市。

由于历史上是国家投资缺乏的地方，反而造就了台州人自力更生敢于闯荡的顽强精神，多年的蓬勃发展被经济学家比喻为草根经济。

目前，台州民营经济占经济总量的以上，经济市场化已经非常成熟，民营经济成为台州迅速崛起的强大动力。

近年来，台州的以平均以上的高速度持续增长，台州的综合竞争力已在全国大中城市中名列第位。

年全市达亿元，城镇