合肥市天鹅湖畔地块项目立项申报申请报告

�合肥市到年重点开发区域为西南部的三个开发区。

�合肥市政府已将政府部门整体迁移至西南的政务新区，以拉动新老区的共同发展。

六合肥市宏观发展总结合肥经济总况合肥作为内陆省会城市，整体经济能力远远落后于长三角城市，但是合肥近三年的增长速度居于省会城市前列。

人口发展变化农村人口占据多数比列，外来人口较少本地居民为主是合肥人口的重要特征，合肥居民整体构成趋于传统。

但是合肥众多大学带来大量的高校学生群体，会给人口带来年轻及时尚化特征。

合肥城市发展及未来规划合肥已被接纳为长三角城市之，城市发展建设投入前所未有的力度，未来将加大中心城区的商业建设及西南片的三个经济开发区的工业建设。

盛世观点合肥原有经济较为薄弱，但近年由于政策导向及长三角大量工业企业内迁使合肥成为中国内地发展最快的城市之，整体居民收入增速明显。

整体经济能力决定了合肥房地产市场也将进入快速发展期，合肥房地产价格也将进入快速上升阶段。

二房地产政策研究年全国性房地产政策城市房地产税暂行条例废止年月日国务院总理温家宝日前签署第号国务院令，宣布年月日由原政务院公布的城市房地产税暂行条例自年月日起废止。

政策核心要点自年月日起，外商投资企业外国企业和组织以及外籍个人，将与内资企业享受无区别待遇，依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。

政策点评城市房地产税暂行条例的废止将令外资资本流动更加自由，但在我国劳动力资源尚未放开的大背景下，或许对国内企业并不平等。

房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知年月日国家税务总局印发了房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知，明确根据开发项目所在三类地区，房地产企业销售未完工开发产品的计税毛利率均下降个百分点。

政策核心要点开发项目位于省自治区直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，预计计税毛利率不得低于地级市城区及郊区的，不得低于其他地区的，预计计税毛利率不得低于。

经济适用房限价房和危改房则维持了过去的标准，仍为。

政策点评虽然下调税率是个好消息，但仍然高于开发商的实际利润率，因此并无实质性改变。

擅自变更土地用途将被禁止参加招拍挂年月日国土资源部土地利用管理司发布关于切实落实保障性安居工程用地的通知对廉租房和经济适用房用地将给予减免费用的政策支持。

同时，各地被要求在月日前，完成未来年保障性住房用地供应计划的制定。

政策核心要点廉租房和经济适用房的土地供应，将享受费用减免的政策优惠。

禁止借保障性安居工程之名，以划拨方式取得土地后改变用途用于商品住房等商业开发，违反该规定的企业将被禁止参加土地招拍挂活动。

政策点评针对目前些地方政府和开发商为牟取利益的行为，此政策进步规范了房地产市场体系。

国务院年来首次下调商品房资本金比例年月日国务院月日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从调低至，成为此次调整受惠最大的项目之。

政策核心要点自年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调个百分点以后，已经恢复到年的水平。

政策点评资本金放松并不意味着银行放贷将会敞开。

部分开发商表示，此举表明房地产市场的行情并不如销售数据看到的那样光鲜，些企业的资金链依然紧绷，下调资本金比例能否起到救市的效果还有待观察。

二年合肥市房地产政策合肥市公积金新政年月日调整最高贷款额度，借款人及配偶均按规定正常缴存住房公积金的，最高贷款额度由万元调整为万元调整还贷能力系数，由提高至。

调整首付款比例。

购买新建商品住房首付款比例下调至。

新政自即日起执行，至年月日止。

未涉及调整的政策部分仍按原规定执行。

省直公积金用户的家庭成员发生重大疾病造成家庭生活严重困难等情形，都可提取个人公积金。

昨省直住房公积金分中心发布修改后的新公积金提取政策。

除了老政策规定的买新房等可以提取公积金外，若家庭成员发生重大疾病造成家庭生活严重困难，家庭纳入合肥市城镇居民最低生活保障都可提取公积金。

政策点评新政在很大程度上释放了大部分购房群体，刺激了商品房市场消费。

合肥再推条新规助楼市买地可分期付款年月日提高公积金贷款上限提高普通商品住房价格标准后，合肥市再度出台对房地产市场的扶助政策，包括开发商拿地可分期付款多渠道为开发商融资降低小区停车位配套比例等，缓解开发商的资金压力。

昨天，由合肥市建委国土局规划局房产局联合签发的关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见正式对外发布，共条，从多个层面为开发商减负。

政策点评政策出台是能够产生定的影响，主要是减轻开发商资金压力，但却只是短期内给行业边市政配套教育配套商业配套非常完善地块自身条件优势地块平整，地块规划为低层住宅，在市场上具有稀有性，竞争力比较强。

劣势地块西边是翡翠路主干道，车流量大，噪音大地块体量小，规划具有定的局限性天鹅湖畔小区天鹅湖畔绿地天鹅湖景观带翡翠路地块用地指标用地面积平方米可建建筑面积平方米容积率建筑密度绿地率停车位车位户数地面停车率配套设施配套设施建设要求幼儿园按每千人平方米配臵社居用房按每百户平方米配臵，且不得小于平方米物业管理按总建筑面积的千分之三配套其他控制性条件控制性建设要求其他建筑单体要求风格现代，具有定原创性项目地块现状合肥市人民政府合肥大剧院号地块项目地块优劣势分析优势地理位臵优势地块位于政务区核心地段，靠近合肥市政府，是合肥未来行政商务中心景观优势地块位于天鹅湖畔，地块北面和东面临湖，拥有线湖景资源配套优势未来周边市政配套教育配套商业配套非常完善地块自身条件优势地块平整，容积率为，其规划产品自由度比较大，市场竞争有优势。

劣势地块西边是翡翠路主干道，南面是祁门路主干道，车流量大，地块西边和南边噪音大地块东北向湖景，其景观价值有限。

天鹅湖景观带翡翠路天鹅湖景观带安徽出版集团大厦地块用地指标用地面积平方米可建建筑面积平方米容积率建筑密度绿地率停车位车位户数地面停车率限制条件建设内容以低层住宅为主配套设施配套设施建设要求幼儿园按每千人平方米配臵社居用房按每百户平方米配臵，且不得小于平方米物业管理按总建筑面积的千分之三配套其他控制性条件控制性建设要求其他建筑单体要求风格现代，具有定原创性合肥市人民政府合肥大剧院号地块项目地块现状项目地块优劣势分析优势地理位臵优势地块位于政务区核心地段，靠近合肥市政府，是合肥未来行政商务中心景观优势地块北面临天鹅湖延伸段河景，景观不错配套优势未来周边市政配套教育配套商业配套非常完善地块自身条件优势地块平整，地块规划为低层住宅，在市场上具有稀有性，竞争力比较强。

劣势地块东边是翡翠路主干道，车流量大，噪音大地块不规则，呈三角形，规划难度大天鹅湖景观带茂荫路山水名家小区翡翠路地块用地指标用地面积平方米可建建筑面积平方米容积率建筑密度绿地率停车位车位户数地面停车率配套设施配套设施建设要求幼儿园按每千人平方米配臵社居用房按每百户平方米配臵，且不得小于平方米物业管理按总建筑面积的千分之三配套其他控制性条件控制性建设要求其他建筑单体要求风格现代，具有定原创性项目地块现状分析合肥市人民政府合肥大剧院号地块项目地块优劣势分析优势地理位臵优势地块位于政务区核心地段，靠近合肥市政府，是合肥未来行政商务中心景观优势地块北面临天鹅湖延伸段河景，地块西面是匡河合绿化带，景观不错配套优势未来周边市政配套教育配套商业配套非常完善地块自身条件优势地块平整，容积率为，其规划产品自由度比较大，市场竞争有优势劣势地块不规则，呈三角形，规划难度大内湖景观沿湖景观带御龙湾项目匡河路地块用地指标用地面积平方米可建建筑面积平方米容积率建筑密度绿地率停车位车位户数地面停车率配套设施配套设施建设要求幼儿园按每千人平方米配臵社居用房按每百户平方米配臵，且不得小于平方米物业管理按总建筑面积的千分之三配套其他控制性条件控制性建设要求其他建筑单体要求风格现代，具有定原创性项目地块现状分析合肥市人民政府合肥大剧院号地块项目地块优劣势分析优势地理位臵优势地块位于政务区核心地段，靠近合肥市政府，是合肥未来行政商务中心景观优势地块南面临天鹅湖延伸段河景，地块西面是匡河和绿化带，景观不错配套优势未来周边市政配套教育配套商业配套非常完善地块自身条件优势地块平整，容积率为，市场竞争有优势劣势地块北面的南二环路是快车道，东面是翡翠路主干道，车流量大，噪音大地块不规则，进深大，规划难度大。

南二环路天鹅湖畔小区内部湖景南面河景七项目市场预测预测目的本项目市场预测的目的，是在对合肥市房地产市场情况以及国家省和市地理位臵交通状况用地性质整体规划人文环境等因素进行综合考虑基础上，对本项目的住宅价格进行近远期预测，以得出参考价，供经济测算及有关部门决策时参考使用。

二典型城市的启示广州市城市中心转移及物业价格走势改革开放以前，广州市的中轴线是中山纪念堂市政府中山五路北京路海珠广场，广州市的商业金融行政管理主要分布在该中轴线两侧。

年代初期，随着广州市经济的不断发展，城市逐渐向东发展，至年代末，环市东路带形成新的商务金融贸易区，该区域的住宅写字楼价格为当时广州市最高。

六运会的成功举办为天河区的发展带来了机遇，广州市决定把城市中心东移至天河区，于是天河北路帯楼盘价格上升至均价元平方米，该区域以中信广场竣工时的价格达到最高峰。

随后广州市确定了新的中轴线，火车东站中信广场珠江新城并延伸至番禺区的南沙。

番禺区中轴线沿线的物业价格直趋于上升趋势，有的物业价格已超过海珠区的物业价格。

可以看到，广州市的每次城市中心转移都会带来该区物业价值攀升，上海市城市中轴延伸及物业价格走势上海市的市中心在南京路带，中轴线沿南京路至外滩黄浦江边。

年代初期，上海市提出开发浦东新区，城市中轴跨过黄浦江向东延伸，形成可生长的中轴走廊。

随着浦东新区金融贸易区的建设，浦东的楼价直在上升，过去宁要浦西张床，也不要浦东间房的情景已经去不复返了，现在，浦东新区已成为上海的高尚住宅区。

年，随着上海世博会的申办成功，浦东新区住宅价格又迎来了新轮的上升狂潮。

上海市的城市中轴线的延伸，带来了沿线物业价值的提升。

盛世观点目前合肥市的城市中轴线已经转移至政务区，所以其沿线的物业价值会随着政务区的建设而不断提升。

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