1、销资金来进行筹措。预计项目可售面积营销资金总额为万元人民币。项目建设资金的筹措方案投资计划和资金筹措表序号项目合计建设期第月第月第月第月项目总投资自有资金银行贷款营销资金再投入二项目总支出前期费用建筑安装工程支出营销费用贷款利息二项目投资估算情况和平大厦项目设计规划总建筑面积为，平方米，其中酒店部分平方米，商业含地下车库平方米，设计概算总投资计划为亿元人民币。投资估算情况如下和平大厦投资估算表项目单价指标值合计万元拆迁安置费用土地费用建筑工程费框架商业房元地下车库及人防工程元设备安装工程费电梯的设备安装万元部部给排水设备安装元中央空调通风元房间拖式空调元卫生洁具元动力照明及弱电元消防报警喷淋元工程前期费勘查设计费建安总造价定额编制管理费建安总造价质量监督费建安总造价建筑规划费建安总造价招。

2、高，旅游消费将逐步提升地位从消费者区域的选择上分析将由过去的传统消费区向新兴消费区转移。在原住地已不能满足消费者的在最低消费成本心态下的快节奏高效率的消费需求，进而刺激了近两年来方兴未艾的跨省区自助游的蓬勃发展。从消费形式上分析消费者已经由单型消费向综合型消费转变。随着生活工作学习节奏的加快，人们在注重工作效率的同时也更加注重生活效率的提高，结合休闲娱乐，购物与体的站式消费形态已成为人们有效利用时间丰富业余生活方式的上佳选择。从消费层次上分析人们在追求物质享受的同时，更追求精神上的享受。随着生活水平的不断提高，消费者不断调整自己对物质享受与精神享受的比例关系，以追求生活素质的全面提高从消费时效性分析随着国民收入的逐步提高和社会保障体系的逐步完善，加之各类家庭常备耐用品已基本获得满。

3、各个城区之间不平衡，这表现在城内城南和城东三城区的酒店数几乎占到西安市所有酒店数的而城西城北和西高新三城区酒店数合计不到所有酒店数的，可见酒店在各个城区之间的分布十分不平衡。酒店的入住率受旅游季节变动的影响非常明显资源金融机构的信任与扶持。对于个以专业化运营酒店地产为己任的开发商而言，这就是最为可贵的市场财富,第第三三部部分分经经济济评评价价与与风风险险分分析析第第九九章章项项目目经经济济评评价价第第节节建建设设资资金金筹筹措措方方案案和和投投资资估估算算项目建设资金的筹措方案为了使该项目有足够的建设资金作保障,拟通过三个方面来筹措建设资金。具体如下自有资金万元，作为项目的启动资金。目前，项目已经先期投入万元。申请商业银行固定资产开发专项贷款万元。其余不足部分万元，计划通过项目方米商铺的。

4、业布局密度大大提高，从而带动西安城市旅游业的高速发展。传统的商圈均设立在人口密集交通繁忙的地段，满足于传统的消费模式。但是，随着人们生活水平的提高，尤其是人们对于大宗消费观念的改变，汽车已经成为越来越多人们的普通交通工具。根据交通部门的统计，西安市现有家用汽车万辆，并且仍然以平均每年万辆的速度递增。全国范围内，民用汽车拥有量已经突破万辆。陕西高速公路总里程已突破公里，位居西部第二。随着交通的不断完善，城内城外，省内省外，跨區域跨地域消費正在形成風尚。可以预见，在不久的将来，城市间的人口流動將向更高層次發展。消消费费形形态态与与观观念念变变化化分分析析从消费结构上分析消费者已从低层次向高层次消费转变。随着收入水平的逐步提高，多数消费者已经满足了最基本的温饱型消费，对消费质量的要求在逐步提。

5、统计时存在定误差，故以上数据尤其是三星级以下的酒店数量略有偏差，估计误差率不会超过对酒店客房数的调查方式与酒店的调查方式相同，酒店客房数的调查数据误差率可能略大，估计不会超过。以上所有调查数据准确率基本上达到，故调查数据有定的参考和研究价值。各酒店或饭店宾馆数和客房数统计情况如图所示西安星级酒店统计图五星级四星级三星级准三星级二星级及以下西安酒店客房数统计图五星级四星级三星级准三星级二星级及以下从西安星级酒店统计图和西安酒店客房数统计图看，目前西安五星级四星级三星级准三星级和二星级及以下酒店分配比例分别为和，其中二星级及以下的酒店所占比例占到绝大多数，而准三星级以上的酒店数合计只有，表明目前西安酒店业还是以中低档次酒店为主。从各级酒店的分布和经营状况看，目前主要存在以下几种情况酒店的布局。

6、投标管理费建安总造价劳保统筹费建安总造价消防设施配套费元抗震设施审查费元项目单价指标值合计万元天然气集资费元自来水增容费元用电增容费元排污费元环卫费及城市建设占道费元市政公用设施配套费元新型墙体材料专项费元室外工程费元建设监理费建安总造价建设单位管理费前七项之和预备费财务费用计划借款万元，年利率，期限年销售费用销售收入万销售税金及附加营业税销售收入万城市维护建设税营业税教育费附加营业税项目总投资费用计算的依据国家对固定资产投资建设项目的有关文件规定。陕西省计划委员会陕西省工程建设其他费用定额。国家发展计划委员会建设部工程勘察设计收费标准土建工程执行陕西省建筑工程综合概算定额及配套的费用定额。安装工程执行全国统安装工程预算定额陕西省价目表及配套的费用定额。宗地图纸本项目有关技术经济指标。西。

7、。相当数量消费者，特别是当代年轻职业者，已不再将节俭存钱作为家庭计划的唯，而是有计划地即时消费，在满足传统型消费的同时，更需要满足时尚消费的需求。以上深层次的消费观念的变化，正在逐步演变成全国范围内广泛的异地消费的变迁。西西安安酒酒店店业业发发展展趋趋势势与与前前景景分分析析西安酒店业的发展现状描述西安酒店业尚存巨大潜力西安市是世界著名的历史文化名城和国际旅游城市，具有丰富的旅游资源。独特的人文景观和秀美的自然风貌，使西安的旅游资源在全国名列前茅。西安的旅游资源具有资源密度大保存好级别高的特点，以秦始皇陵兵马俑仿古入城式仿唐乐舞等为代表的著名旅游品牌吸引了海内外大量游客前来西安旅游观光。据统计，西安每年来自境内外的游客总数达到近万余人次，其中年西安共接待境外旅游者万人次，接待国内旅游者万。

8、如果该项目营销万平方米的酒店后，才能可以保证营业收入达到万元，项目就可以实现赢利。敏感性分析按照本项目的实际情况分析，营销收入的变化对经济效益影响十分重要。所以，我们对该指标进行敏感性分析营销收入的变化情况由于出租酒店的营销收入的变化对项目影响不明显，所以，我们没有考虑。从酒店营销价格的变化对营销收入的影响看营销收入的变化情况表序号营销收入幅度价格时间成本变化第年第年元平方米元平方米以上分析表明售价越高，相应时间成本越高反之，战线拖的越长，对营销价格影响越大。营销收入的变化对内部收益率和净现值的影响情况价格变化内部收益率净现值第第十十章章项项目目风风险险分分析析综合以上分析，本项目的最大风险是能否将强势酒店机构引进，也就是法国雅高美国速八，以及上海莫泰等强势酒店机构的入驻，直接影响到本项。

9、次，旅游总收入亿元，其中外汇收入亿美元，巨大的旅游资源为西安的旅游业带来丰厚利润的同时，也为西安的酒店业饮食业娱乐业等行业带来了巨大的机遇。酒店业和饮食业作为旅游产业的相伴产业，更是深受其利，强大的旅游资源为西安酒店业的发展提供了优越的条件和广阔的发展空间，酒店业也因此获得了丰厚的利润。对西安目前现有的酒店饭店的调查显示，目前西安有家五星级酒店家四星级酒店家三星级酒店家准三星级酒店和近家二星级及以下酒店。调查还显示，西安目前五星级酒店客房总数为余套，四星级酒店客房总数为余套，三星级酒店客房总数为余套，准三星级酒店客房总数为余套，二星级酒店客房总数为余套，以上所有酒店宾馆合计客房总数为余套。调查数据来源于西安旅游局西安黄页西安旅游网西安各家旅行社资料等，由于以上单位本身对三星级及以下的酒店。

10、入商业面积销售收入二项目营销成本费用三项目净收益四营销税金及附加按照营业收入的计算五项目利润总额说明根据客户与有关谈判意向，出租部分按照年的总收入计算。已经考虑过出租经营的成本费用，如维修管理费用等。评价指标投资利润率利润总额总投资额扣除的所得税后，税后利润为税后利润利润总额万元投资利税率利税总额总投资额四项目不确定性分析盈亏平衡分析又称为保本点分析，即分析利润为零时项目的成本售价或所处的状态。营销率的平衡点总成本营业总收入营业税及附加从该项目的情况分析，当营销率为时，项目风险较低当项目的营销率低于时，有定风险。可以通过减少总成本和增加营销收入来回避风险。就是说，如果项目的营业收入占营业总收入包括营销和出租酒店停车场收入为万元的时，即营业收入的临界点为万元。高于此点后，才能保证项目赢利。。

11、实施的可行性。若不能引进，我们建议暂缓本项目的实施。本项目还面临如下几方面的风险国国家家政政策策风风险险本项目的政策风险主要来自与国家对房地产行业的宏观调控政策，如去年出台的文件及相关的土地政策金融调息政策等。若今年再出台更进步严厉的调控政策，直接影响到本项目资金供应，则通过引进有实力的战略合作伙伴，增加项目的自有资金投入，有效的经过上述分析可以看出，在项目营销收入的下降幅度超过的情况下，该项目的抗风险能力较弱。所以，在营销收入下降幅度不超过时，该项目可以接受。在计算营销收入时，已经考虑了该项目营销的市场和价格环境。要规避以上风险的最佳方法就是定向开发,化解资金风险，也是本项目实施前应该重点考虑的。市市场场竞竞争争风风险险由于本项目所在区域为西安市的核心商圈，与其它几大酒店对比存在较大的。

12、市建设项目城建费用统征收办法。第第二二节节项项目目财财务务风风险险评评价价偿还贷款本金及利息情况本项目计划贷款万元，贷款期限为年，归还贷款方式为到期后次性归还贷款本金，贷款利息按季度支付。详细情况见贷款还本付息表贷款还本付息表单位万元项目名称建设期个月第年第年第年第年贷款金额应计利息期末还本付息期末贷款余额说明贷款利率按人民银行规定标准执行，年的贷款利率的年息计取。二营业收入情况预测分析营销部分根据市场价格，方米计算，可销售面积共平方米，在销售率的情况下，可回收资金约千万元。出租部分根据目前西安市的酒店地产价格环境，按照的营销率和元平方米月价格计算，万平方米二十年租赁期的酒店营销收入为亿元。折现率按照计算。三项目利润情况分析利润情况分析表单位万元序号项目折现金额项目营业总收入酒店租赁营销。

参考资料：

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