国际商贸城项目建设项目立项申报申请报告

区内沂河橡皮坝的建成，形成平方公里的人工湖面，与开发区大片绿地及林带形成城在林中，林在城中的园林式工业园区。

区内三纵六横道路已建成通车，供水排水供电供热通讯宽带有线电视燃气等九通平基础设施完善，实现园区绿化美化亮化三化工程，具备高档的居住和生活条件。

临沂经济开发区自筹建以来，已成为全省发展最快的经济开发区之。

开发区按国际惯例运行，开放式经营，为投资者提供优质高效全过程全方位的站式服务。

预计开发区经过段时间的发展，将建成为拥有人口万人，工业发达，商业服务业金融业繁荣的新兴城区，从而成为鲁南人流物流信息流的大中转站，成为临沂的东方明珠。

第二章商贸物流业现状及前景分析年，全国社会物流总额达万亿元，同比增长按现价计算，明显高于同期的增长速度。

其中工业品物流总额为万亿元，同比增长。

物流总值高速增长，表明经济增长对物流需求越来越大，经济发展对物流的依赖程度也越来越高。

据中国物流信息中心测算，年每单位的物流需求系数为，到年扩大到。

中国产业界正在形成五条物流体系以五大运输方式为代表的运输物流体系，以商品加工和配送为代表的仓储物流体系，以服务型竞争战略为代表的制造商物流体系，以海空港集散为代表的口岸物流体系和正在浮现中的以电子商务为代表的配送物流体系。

总的来看，各体系的网络化程度不高，还处于发展的初级阶段。

我们通过采取的多种方法进行综合预测，结合宏观经济走势，提出了高中低三套物流需求量预测方案。

根据中方案预测结果，年我国全社会物流总值将达亿元，年将达亿元，物流需求的潜力巨大。

十五期间，我国交通运输仓储设施信息通讯货物包装与搬运等基础设施建设取得了长足的发展，为物流产业的发展奠定了必要的物质基础。

国有物流行业固定资产投资额大幅度增长。

年，运输线路长度呈上升态势，预计年总量为万公里，年将达万公里。

年，物流业原有的垄断利润在竞争中逐渐被新进入者瓜分，竞争程度加大，致使利润率降低，物流业市场竞争将形成国有独资民营和外资并存的三足鼎立之势。

物流业进入高速发展时期，监管模式经营模式竞争环境以及政策条件给行业带来发展的新能量，催发行业性增长。

年，我国物流行业市场准入门槛降低，为各种资本提供了投资潜力和机会。

从中长期看，物流板块的上升趋势不会改变，预期物流业在未来年将保持稳定增长，投资价值突出。

第三章项目法人临沂永信房地产有限公司是由山东省国际信托投资有限公司以及两个自然人于年月共同出资成立的家股份公司。

公司注册资本万元。

公司主要从事房地产开发销售，物业管理。

该公司成立后，建立了完善的法人治理机制和内部控制制度，企业步入良性发展的轨道。

第四章项目功能定位与建设规模定位第节功能定位项目定位于国内商品直供直配中心，是生产商与销售商终端这间的直接供应采购平台，减少了商品中间流通环节提高了社会效益。

同时，建设成为个具有现代水准的，集购物娱乐观光休闲功能于体的综合性商业中心也为项目功能的定位。

市场发展趋势决定了其必须是个多功能的综合性商业中心。

从世界零售商业的发展趋势来看，以百货业为主体的大型零售商业都有向娱乐休闲等辅助功能发展和延伸的趋势，这是增强大型百货零售业竞争实力的需要。

因此国际商贸城应当在发展其购物功能的同时，增强其娱乐休闲功能，使其成为临沂地区主要的景点之。

市场环境条件决定了其必须坚持以中等偏上的消费层次作为其主要的服务对象。

而且从其周边环境的发展趋势来看，中高档的住宅小区和成片的办公楼将集聚起批消费层次较高的市场群体，鲁信国际商贸城只有以这样的市场群体为主要目标，逐步提高其经营档次，才能同市场环境相适应同时，也只有将市场扩大到占市场大多数的中等收入层次的消费者才能形成规模效应，鲁信商业广场总的层次定位应当是中等偏上的。

项目将按国际标准设计经营大厅每单元平方米，商户可购买多个单元中央空调自动电梯汽车可直接驶至至四楼，每楼层设停车平台，国际标准展位，宽带接入，可进行网上看货订货结算交易。

设小商品国际交易信息中心，信息服务大厅，设大屏幕显示商品供求信息，可利用电话，传真网络等多种方式进行住处会展交流新闻发布商品展示。

设资金结算中心及资金担保中心，为客户交易结算及融资服务。

设物流仓储服务中心，为客户商品分包装配送服务。

建设星级酒店，设商务客房公寓等相关配套设施。

建造文化娱乐中心，提供休闲娱乐等服务。

配套专用库房，可直接租用，也可委托第三方物流公司运营。

客户定位商品供应商即进驻商户定位为商品制造商。

采购商定位为国际国内连锁超市集团大宗采购商国际贸易经销商区域物流商贸批发商户。

第二节项目运营模式项目建成后，产权出售，并采用银行按揭服务。

物业管理网络信息住处商务服务资金结算与担保品牌推广议设备应有良好的除尘密封装置对施工中道路采取洒水降尘措施以养活施工车辆运输产生的扬尘加强现场施工工人的劳动保护。

营运期大气污染主要是运输车辆和装卸机械排放的有害气体，如超微粒子等大气污染物，其排放影响大气质量的主要因素是排放污染物总量气象条件和地理环境。

车辆和装卸机械排放的气体，向外扩散和迁移，被大气稀释，浓度下降，风也可以加强扩散迁移和稀释作用。

保持出入道路有良好的交通条件，防止车辆频繁加减速产生更多的尾气排放量运输货物的车辆多采用污染排放少的运输工具。

同时在四周多绿化种树，空地种植草皮执行环境监测制度，由当地环保部门定期对附近大气质量进行监测，根据实际污染情况及时采取必要的环保措施以减轻不利影响。

对景观影响和场馆内部环境影响分析作为现代化的国际商贸城，应具有现代化的建筑风格，应与周围环境形成有机的统体。

要能美化环境，在人行道两旁加绿篱草地，美化绿化措施应多样化。

在营运期内，货物装卸和搬运过程中，对包装材料的废弃物品，不要随便丢弃，要集中处理。

对于装卸机械和设备及运输车辆现场修理时，要管理好油污的回收处理工作。

对生产日常生活产生的垃圾要处理和管理好，以免对场馆内部环境造成影响。

对周边地区安全环境影响由于本项目不承担有毒易爆等危险品的运输和储藏，所以对周围地区的生活和生产不会带来不利的影响。

绿化良好的绿化不仅能创造优美的环境，而且在防止污染保护环境方面有特殊作用。

项目内绿化本着点线面相结合的原则，把组团绿化道路绿化花园绿化有机的结合起来，充分发挥绿地的防护活动功能和改善生态环境的作用。

三本项目招待的主要环保标准地表水环境质量标准环境空气质量标准城市区域环境噪声标准污水综合排放标准大气污染物综合排放标准建筑施工场界噪声限值第二节劳动安全本项目在施工期要注意施工人员的安全保护，要严格按照有关的规章制度进行施工和操作。

在营运期要注意现场操作人员的劳动保护，由于多为装卸机械和运输车辆，因此定要注意现场人员的安全，不行在生产期间随便穿越多种作业车辆的作业通道。

对于装卸人员，尤其高温条件下进行室外作业时，要特别注意劳动保护，同时加强对职工的安全生产教育，按规定发放劳动保护用品，要严格执行中华人民共和国劳动法，确保工作人员的生产安全。

第三节消防本项目的建设包括展览场馆会议室多功能厅餐厅综合办公用房休息厅室外展场等。

场馆内应有自动防消火系统，要配备灭火器，并设有消火栓，建筑物之间要留有足够的消防通道，符合消防要求。

装卸作业场要按消防规范，设置消火栓消防泵等消防设备，悬挂干粉灭火器等消防器具。

同时加强对装卸机械的安全操作，要制定严格的操作规程，按操作规程作业，防止由于操作不慎引发的消防事故，特别是对电气设施的使用与操作，要严格遵守有关的规章制度，经常加强全体工作人员，包括装卸人员及进场人员的消防意识教育和消防知识宣传普及等，防患于未然。

第七章节能设计依据国家计委国家经贸委建设部计交能关于固定资产投资工程项目可行性报告节能篇章编制及评估的规定。

有关节能法规设计规范等。

二能耗分析本项目所需能耗主要有水电蒸汽煤气等。

其中，节约潜力较大的是水电。

本项目可行性分析中已考虑到项目规模较大的实际，除电以外的能耗指标取值均较低。

供电按平方米平均值计算主要是结合项目实际情况，同时也考虑了定的余量。

三节能措施综述所有设备律选用符合国家有关规定的节能型产品，绝不允许使用国家已公布淘汰的产品。

电器设备选用新型高效节能型产品，并采用电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。

建筑设计采用有效的隔热保温措施，尽量减少建筑能耗，改善建筑热环境，以节能降耗。

办公综合楼多功能厅会议室等场所具有间断使用照明灯的特点，应做到人走灯灭。

各建筑物走廊灯和楼梯灯采用声控自动开关。

卫生间和洗刷间均采取节水措施。

卫生间采用节水型卫生洁具。

加强管理，完善各种规章制度，定期对各类设备管道进行检修，杜绝跑冒滴漏现象的发生，减少不必要的浪费，以达到节能之目的。

第八章组织机构及定员公司体制项目实行董事会领导下的总经理负责制，总经理由董事会聘任，执行董事会所做的各项决议，组织和领导公司的日常工作，履行其管理职责，并对董事会负责。

二组织机构项目组织机构的设立，根据减少层次职责分明有利管理提高效率的原则，学习借鉴国内外先进管理经验，精简机构，建立便于控制的高效的管理调度系统，以确保项目的正常运转。

其组织机构设置如下图股东会董事会总经理监事会行政办公室财务室信息中心工程部动力设备市场营销部物业管理部三劳动定员本项目具体劳动定员根据建设与经营的实际需要和具体要求确定，但为保证中心正常运转，需有个基本的定员要求，本可行性分析报告定员编制的测算原则即是保证项目最基本定员需要。

根据相似国际商贸城的运行情况，测算项目未来劳动定员数量为人。

具体人员编制如下市场营销部人工程部人物业管理部人。

其中保洁人，保安人信息中心人综合部人，财务部人第九章进度计划安排项目建设期计划为个月。

项目可行性研究报告批准后，应立即着手该项目的初步设计编制及施工前的准备工作。

初设批复后，设计单位立即组织施工图设计。

通过招标，选定施工队伍和设备材料供应厂家，在工程监理公司的监理下，保证工程进度，力求高速优质地完成本项目的建设。

项目实施进度计划表可研及批复二资金筹措三施工设计及勘察四土建施工五配套设备采购六设备安装七试运转八试运行九竣工第十章投资估算估算范围本项目的投资估算范围包括土建工程费设备购置费安装工程费土地使用权费其他费用预备费和建设期利息等。

二估算依据项目考察所提供的有关基础数据资