城铁5号线配套商业开发项目立项申报申请报告

通过论证，在不影响人流疏散的前提下，新建小面积的商业标准用房四环外各站商业选址除了站前广场外，城铁高架桥下闲置的自行车棚或自行车存车处，可部分改造为商业用房闲置现象普遍。

个别站站内大厅闲置状态如立水桥站，部分闲置办公用房改用天通苑站为例，在不影响了人流动向的情况下，可开辟出商业空间。

此项工作要争取城铁运营公司的配合，存在定的不确定性，此报告中未将这类商业开发计算在内。

天通苑北站为四环外主要换乘站，通过现有或规划中的停车场扩容，采用停车场扩容附带底商的开发模式。

城铁五号线配套商业初步项目规划方案项目规划概述北京地铁项目规划之初，并没有把配套商业考虑在内。

城铁号线地铁站的商业规划，属于地铁项目大规划前提下的局部规划，必须以不影响整体规划用途功能为前提。

充分考虑各站的实际情况，四环内外地下地上站采用不同的规划原则。

商业形式和经营范围以贴近老百姓的实际需要为目标。

由于地下没有预留配套商业空间，配套商业主要规划在各城铁站面广场和出口处。

号线地铁站多数的站点出口广场规模不大，不太适合建设上规模的商业业态，我们根据号线各站的实际情况，规划设计合适的业态形式。

整体规划原则四环内外郊区换乘接驳站采取不同的规划形式城铁站商业建筑面积适当，选址要避开主要人流动线建筑形式个性鲜明，美观，有利于提升城市品位建筑材料符合环保节能要求具有良好的防火性能设计巧妙，易于拆装方便移位调整。

四环内各站的配套商业规划四环内站配套商业规划简介四环内各站点出口广场相对较小，为了不影响广场疏导人流的主要功能，各出口规划商业建筑面积不超过平米个别广场面积较大的站点除外如刘家窑站，我们分别设计平米三种标准规格，根据出站口广场面积的大小，配置相应面积标准的商业房。

从经营形式上采用灵活多变，连锁经营的商业模式，把适合城铁站经营的商业形式集中开发，统标准，纳入经营品类库，根据不同站的人群特点及消费特征，自由搭配。

也可根据季节的不同，灵活的调整经营品类。

充分发挥快捷便利的特点。

商业定位为以便当即时消费日用品为主。

四环内站配套商业商业形式不限于四环内城铁站规划商业面积普遍不大，适宜的商业形式要具备便利快捷即时消费的特点。

以下几种商业形式，贴近老百姓日常实际需要，能为乘客解决实际问题。

定能得到广大乘客的广泛欢迎与好评。

特色便当屋特色休闲小吃解决上班族没时间早餐的问题综合便利店方便的购买生活快速消费日用品蔬菜订配站我的菜篮子计划，乘客可在下车站预订蔬菜，下班后取货品牌快餐可邀请加州牛肉面吉野家麦当劳肯德基等品牌快餐店加盟蛋糕房上下班过程中方便地为朋友家人准备生日蛋糕鲜花坊上下班过程中方便地为爱人商业伙伴准备份温馨的礼物地铁便民药房就是乘客的随身小药箱样，随时呵护乘客的健康机存取款代缴代付业务。

免掉去银行排队的苦恼四环内站配套商业建筑形式采用拆装式轻钢结构活动房，房屋构件连接方式全部采用插接或螺栓连接。

房屋长度以为模数，宽度尺寸为，房屋长度方向尺寸为。

房屋室内净高为，总高为。

房屋设计合理，运输方便，使用寿命长，可达年。

房屋设计合理，拆装简便，可多次拆装，拆装损耗率低，不产生建筑垃圾。

活动房是种以轻钢为骨架，以夹芯板为围护材料，以标准模数系列进行空间组合，构件采用螺栓连接，全新概念的环保经济型活动房屋。

可方便快捷地进行组装和拆卸，实现了建筑的通用标准化，树立了环保节能快捷高效的建筑理念，系列化开发集成化生产配套化供应可库存和可多次周转使用的定型产品领域。

金属拱形屋面特点跨度大任意选择无梁无檩无支撑空间开阔内部净空极佳。

造价低廉经济实惠屋面集保温隔热通风采光于体自成体系。

施工速度快，每万平方米屋面建筑可在天左右完成。

重量轻使用寿命长彩活动房色钢板自重轻非常适用楼房加层及旧房改造，使用周期年。

造型美观色彩斑斓十二色彩任意选择风格独特新颖而有韵律，具有永久防水无漏效果。

四环内站配套商业建筑材料四环内单体面积平米以下的配套商业房全部采用标准化构件，墙体与屋面材料均为双面岩棉夹芯彩彩色涂层钢板。

墙板厚度为，屋面板平均厚度为。

门为彩钢夹芯板门，窗为彩色涂层钢化玻璃窗，房屋钢骨架构件进行镀锌处理，屋面采用结构防水设计，不需另做任何防水处理。

选用防火岩棉夹心彩钢板，具有以下特点重量轻千克平方米，相当于砖墙的隔热保温芯材导热系数。

强度高可作天花围护结构板材承重，抗弯抗压般房屋不用梁柱。

色泽鲜艳无须表面装饰，彩色镀锌钢板防腐层保持期在年。

安装灵活快捷施工周期可缩短以的人才，通过严格规范的培训，达标后持证上岗。

通过品牌营销提升品牌形象创造更高的商业价值培养忠实的消费群体创造更大的经济效益树立信得过品牌形象通过产品开发及得当的营销策略吸引大批固定乘客或周边居民由随机性消费转化成习惯性消费。

从成立项目公司项目的启动建设运营过程中，按照上市公司的标准管理运营，争取年成功上市。

项目评价项目社会评价扩大就业，创造利税城铁五号线的商业开发，可创造就业机会约多个。

北京城铁整体商业开发，至少可创造个就业机会。

这个数字随着北京城铁的开发建设，还会逐步提高。

由此可见，通过城铁站的商业开发，可提高北京市的就业率。

通过科学估算，仅号线，每年可为是市财政创造近千万元的税收，若北京体贴线路全部按这种模式开发，保守估算，每年可是北京市的财政收入增加近亿元。

由此可见，城铁号线乃至北京地铁站商业开发，对促进首都经济繁荣和社会稳定，具有积极的意义。

消除安全等隐患城铁站商业的统规范的的开发和运营。

其优质的产品安全可靠地卫生标准优秀的服务品质，合理的挤掉了地摊游摊的生存空间，可有效地控制地摊游摊等无照经营等商业形式的滋长。

能有效缓解市容城管环卫等部门的工作压力，在定范围内避免因食品公共卫生公安消防等安全隐患。

缓解城区交通压力停车场概念已经提出相当长时间，那么好的个概念，到今天并没有得到很好实施，资金缺口是项目实施的最大障碍。

通过城铁配套商业项目的建设，可带动停车场的扩容建设，改变停车位奇缺的尴尬局面，帮助政府解决因资金缺口投资难的问题。

同时又配合政府倡导提出的节能减排绿色出行，缓解城区交通压力的目标。

提高郊区商业发展水平天通苑北站停车场附带底商的开发，能够平衡市区和郊区的配套商业设施的发展差距，使得郊区的居民购物不再需要进城。

对方便郊区群众提高郊区群众生活品质，减少郊区群众因购物进城次数，进而缓解城区交通压力都有积极的意义。

体现政府的人性化关怀城铁商业系统的建设和运营，贴近老百姓出行过程中的实际消费需求，是为老百姓办的件实事。

乘坐地铁出行的多数是上班族，朝九晚五繁忙的工作，没有时间做早餐，以至于根本没有时间去商场超市购物，甚至没有买菜的时间，日常生活品质得不到保证。

地铁商业的开发可以最大限度的满足这部分人群的实际需要，根据需求定制消费，为他们提够生活便利。

城铁站商业项目的实施，能充分体现市政府首都建设的主要力量上班族的人性化关怀。

项目财务评价五号线城铁站配套商业项目开发建设总投资额为万元。

后期的运营可采用不同的经营模式。

以商业地产出租经营模式，年度存利润可达万元，项目建设期除外，首个运营年投资收益率可达到，投资回收周期为年若采用自主经营的模式运营，整条线路年度纯利润为万元，首个运营年度收益率为，投资回收周期为年。

综上可以看出，城铁号线商业开发，投资回报率是银行同期存款的倍，属于优质的投资项目。

表六项目财务评价表商业地产出租经营科目商业按地区分类万元备注项目投资四环内站四环外站天通苑北站小计收入毛利总额四环内站四环外站天通苑北站含商业租金停车场收入小计营业税所得税四环内站四环外站天通苑北站只计算企业所得税可申请减免小计净利润四环内站四环外站天通苑北站小计年收益率四环内站四环外站天通苑北站平均回报率投资回收周期四环内站年四环外站年天通苑北站年综合回收期三年零六个月商业地产自主经营万元备注项目投资四环内站四环外站天通苑北站小计项目总投资收入毛利总额四环内站四环外站天通苑北站含商业租金停车场收入小计营业税所得税四环内站四环外站天通苑北站只计算企业所得税可申请减免小计净利润四环内站四环外站天通苑北站小计投资回报率四环内站四环外站天通苑北站平均回报率投资回收周期四环内站四环外站天通苑北站成本回收期二年零八个月项目开发难点及风险控制规模瓶颈及应对措施从现实情况看，地铁建设之初并未把商业作为配套物业统规划在现有空地及广场二次开发，商业单体面积规模都不会很大，经营商业的形式及规模也有定的局限性，商业网点相对分散，管理难度管理成本大。

应对措施采用连锁经营，吸引成熟商业机构加盟的经营模式，可以变劣势为优势，充分发挥网点多的优势，以点带面，逐步形成庞大商业规模。

政策阻力及应对措施二次开发商业物业，审批上会有难度。

城铁站出口广场开发配套商业用房，涉嫌改变广场疏散乘客的用途，会被认为影响北京市交通制堵工程重大事故的紧急疏散且存在消防安全隐患等，手续审批难度大若不办手续，直接开发，通过特殊渠道获取政府默许，但存在被叫停的风险。

应对措施通过地铁配套商业的社会评价的阐述，及停车系统扩容项目的实施，获取政府的信任与支持。

天通苑北站大型停车场技术措施满足大量用户集中进出的要求停车场的特点是进出车辆相对集中，主要集中在早晚上下班高峰。

要求停车场出入口具有极强的吞吐能力，设计之初，就充分考虑到出入口的合理性。

具备远距离读卡功能，满足换乘用户快速通关人性化设计的远距离读卡成为新代的停车场的标准配备。

在现有停车场管理系统中，大多数是采用传统近距离卡对换乘用户进出停车场进行管理。

用户每次进出停车场时，驾驶员要完成系列动作，如减速停车开车窗刷卡等待挡杆抬起开车等，次通关的时间秒，显然这是个效率低下的管理方法。

使用具有更远的读写距离和很快的读写速度的波段的远距离读卡器，改变传统近距离读卡停车刷卡的种种不便，无需将射频卡靠近读卡设备读卡，只需将远距离卡安放车上，就可以实现车辆进出不停车不减速不摇窗快速通行，简化了车辆进出的手续，缩短了车辆进出时间，通关时间降低到秒，避免交通高峰期出入口车辆堵塞。

进出场无需停车出示证件给车主提供很大的便利，同时也提高了驾驶的安全