大厦项目立项申报申请报告

五人才资源大东区的劳动力资源极为丰富，劳动人口近万，多所技工学校职业学校，每年可培养出可塑性极强的技术工人多名。

拥有各类专业技术人员万余人，是市科技人员最为集中科技力量最强的园区之。

项目建设地点项目位置东现状住宅住宅南航空西路西傍江街北中学项目位置图项目在市大东区的位置周边配套设施提高了项目的宜居性项目地块所在地是城市中心次热点区域，西临城市内环线交通干道的滂江街北为市重点初中中学，正东为辽宁省重点中学市第高级中学周边有以东逸花园为首的等高档生活社区有世纪联华大型商业卖场西南面为距今已有百年历史万泉公园，园区内水面面积为公顷，草木繁茂。

项目所在地的自然环境优越，区位条件良好。

即将建成地铁提高了项目未来的发展潜力项目地块处于滂江街地铁站南延长线上。

目前，滂江街附近的星级宾馆只有黎明国际酒店，没有大型的商场和高档的写字楼，而这里将是地铁号线和地铁五号线的交会点，未来的商流客流量将十分巨大。

大东区将据此打造发展潜力巨大的滂江商贸圈。

发展规划为项目提供了无限想象空间根据市的发展战略，中捷友谊厂矿山机械厂都将搬迁至铁西新区，这就为地铁滂江站提供了广阔的空间。

在这里将建设义乌国际商贸城，义乌的商品将通过这里发往东北各地。

同时，在地铁滂江站东部将建设大型的商场星级的宾馆高档的写字楼，使这里成为新兴的商贸圈。

建设条件自然环境条件大东区位于城区的东部和东北部，位于北温带亚洲季风气候区的北缘，属受季风影响的温带半湿润气候。

据气象台年至年累计，市内区最高气温年平均为，最低气温年平均为，全年平均温度为，极端最高气温，极端最低气温。

市内平均降雨量为毫米，最多年降水量毫米年，最少为毫米年，降水日数历年平均是天，日最大降水量为毫米年月日，霜期开始于上旬，结束于月下旬，平均天左右，无霜期平均天左右。

其气候主要特征是冬寒时间较长少雪，夏季时间较短多雨，春秋两季气温变化迅速，春季多风，秋季晴朗。

工程地质条件该地段地处浑河南岸二级冲积阶地，地表为较厚的第四系冲积物，地基承载力较大，地下岩性稳定，季节性冻土层厚度约米。

经工程地质初勘，地基岩土稳定无不良地质现象，适宜工程建设，般多层高层均可采用常规桩基础。

基础设施条件随着道路的改建扩建和相新建，给水雨水污水电力电讯集中供热燃气等多条市政管线已相继敷设至本地段，完全能够满足本项目的建设开发使用经营需要。

表项目建设具备的基础设施条件表类别容量或管线直径备注电力和线路可满足二级符合要求集中供热惠天热电供热管线给水东部水厂李巴彦供水管线电讯可满足中继线燃气的中压和低压管线市场分析市写字楼市场现状随着国家振兴东北的提出，是东北地区的经济中心，物资集散地，作为对城市的经济活动反应敏感的写字楼市场近几年有了很大的发展。

市建设现代化的区域中心城市的定位是写字楼市场发展的源动力。

写字楼市场的区域特征逐渐形成市写字楼现有项目主要分布于三个区域，即太原街商业区周边，如总统大厦中兴商业大厦写字楼海润国际等市府广场周边，如方圆大厦新基火炬大厦财富中心等三好街及青年大街带，如华新国际大厦中润国际百脑汇资讯广场等。

也开始出现了些至少在价格上可以与发达城市高档写字楼物业相当的项目，如总统大厦，方圆大厦等几个市场上的顶级写字楼，年租金己达到元平米。

而目前深圳市的顶级写字楼华润中心平均租金换算为年租金元平方米，地标性建筑地王大厦年租金也仅为元。

当然与全国几个发达城市比较的，的写字楼市场还是不成熟的。

从同价位产品质量比较，所形成的商务中心成熟度的比较，写字楼物业管理水平的差异等方面，都可以看出与北京，上海，深圳，广州等城市的相对成熟的写字楼市场的较大差距。

当然这是与的经济发展水平相对应的。

写字楼开发商大多都是本土企业但是与北京上海等发达城市中统业权写字楼物业大多由外资或港资发展商持有不同的是，市的统业权写字楼物业基本由本地开发商持有，甚至市写字楼市场上，包括高档写字楼市场，外地发展商较少，除上海昌鑫开发的昌鑫置地广场，新加坡华新国际开发的华新国际大厦等少数的几个外地资本项目，其余均为本地发展商开发，而本地的发展商大多具有工业企业集团资本背景。

当然这与作为老工业基地的历史经济背景联系在起。

但是作为东北的经济中心，物资流通中心，以及国家振兴东北的大背景，写字楼市场有很大的发展通知办小产证时由买方交纳，是否提高该税种的比例也会有所影响转让时交，是否提高比例设定转让年限都有影响物权法的颁布，随着未来的实施，对房地产行业也有影响。

政策风险对策时刻关注政策信号，根据获悉的信号，及时调整投资行为，从而规避风险。

政策的不确定性必然对项目地块的运做产生影响，从目前市和大东区政府在各领域政策的开放速度看，相应对策表现为能否有效利用新政策，公司将及时与政府沟通，反馈及时的政策信息，紧紧把握目前的历史机遇，在短期内建立全面的竞争优势。

市场风险市场风险分析基于目前的写字楼及商业裙房的供需国家资本市场开放力度大东区的发展，该项目主要的市场风险主要为市场中竞争对手的情况，直接影响到房地产项目的收益大小，而房地产市场变化对房地产投资的商业风险关系很大，特别是在同时期推上市的楼盘的影响。

例如，当同期同类型竞争性房地产出现后，根据整个市场的供需情况及同期同类型地产上市面积等因素，影响到价格回款速度，最终与所投资的房地产项目的经营收益相关。

对于竞争性房地产项目是否出现，出现时间的早晚等问题，必须在房地产投资决策之前进行详细研究。

市场风险主要来源于市场对所开发产品尤其是商业部分的接受程度，据目前的市场调查，截止本项目上市前，年是新写字楼的个高峰期，而该项目完工于高峰期之时，所以在该项目上市时市场接受风险很大但也有机会存在。

市场风险对策在项目前期，把营销推广工作做足，对商业和写字楼部分进行有针对性的特色包装推广，提高预定目标客户群的认同度，加大招商力度，控制好资金投入比例，时刻关注市场供需价格的变动，以保证项目的顺畅运作。

所有的政策从制定到贯彻执行，乃至取得预期调控效果都有定的时间间隔，经济学上称之为政策调控时滞。

其产生的主要原因是政策本身有个传导和完善过程二是政策的实施有个由点到面的推广过程三是政策手段产生影响，也有个市场经济主体接受和反应的过程。

商业房地产投资者可在获悉政策制订而尚未实施时，抓住时滞留出的定空间，及时作出符合投资收益原则的进退选择。

经营管理风险经营管理风险分析对于商业房地产项目而言，由于经营管理不善，会使经营成本增加，营业收益低于期望值，导致经营失败，因此，经营风险是商业房地产项目面临的最重要的风险。

项目的经营风险主要体现在决策方面，包括项目定位项目招商项目营销推广等，经营风险的回避主要是通过在充分市场调研的基础上做好项目定位整体规划，分步实施在动态中逐步增加投资形成良好的资金链，通过招标选择好的施工单位供应商，控制好建设成本。

经营管理风险对策项目管理水平的高低，决定了项目收入支出的大小，也就决定了房地产项目抗商业风险的能力。

管理水平高的房地产项目，其经营支出低而经营收益高，这样就保证了尽快收回投资，保证了在外部环境变坏的情况下也能维持。

因此该项目在投资时，为了降低商业风险，必须对项目经营过程中的管理水平作出准确评价。

管理风险的回避主要用高效的房地产方面不同专业人士组成的项目管理团队。

因为商业房地产单纯依靠经营而获得收益，需要依托于商业地段价值和经营特色，所以商业性更强，对开发商和物业管理的商业经营管理水平要求更高。

财务风险财务风险分析投资估算的风险对项目进行投资估算时，由于存在较多不确定性，这种估算不可避免地会存在偏差，同时，建设期内相关政策法律市场等因素的变化可能会对估算投资产生影响，最终可能影响公司在本项目的收入和盈利能力根据稳健性原则和谨慎性原则，二筹资风险房地产项目开发以上的次金来自银行贷款，在，银行要求只要项目自有资金达到总投资的就可以进银行融资。

本项目投资大，建设周期较长，建设资金预估通过银行贷款解决，有可能给本项目的资金筹措带来风险，若因任何不可控或不可预见的因素造成项目建设成本超支项目建设期延长，将进步增加资金筹措压力。

三贷款偿还风险由于项目的开发同期两年，待项目开发上市后的市场的销售出租情况存在不确定性，使资金回笼具不确定性，旦项目开工，就不能停下，项目的各项目开支必须及时偿付，如果资金的筹措渠道不畅，可能造成资有非有效供给，使后续工程进度延后直至停工。

财务风险对策应加大宣传推广力度，尽可能的增加回款额或是提高回款速度。

准确把握国家宏观经济形势及时调整有关策略，并与各银行保持良好的合作关系，拓展各种可能的筹资渠道，增强项目本身的抗风险能力。

在进行投资估算时，适当考虑计入定比例的不可预见费，预算各项资金的到位额也留有定余地在实施过程中，特别是对于企业所得税，目前企业采用的企业所得税是享受税收优惠后的比例，而进行经济分析时随着两税合并的公布，修正成从年执行的两税合并后的，对于未来，在实施过程中，应定期对估算投资进行审核验证，如发现对估算投资产生重大影响的变大，及时对估算进行调整，同时调整融资策略。

加强管理，保证工程能按期完工，加强销售出租力度，保证或提高现金回流速度。

充分利用开发商资源进行融资，尽可能以多种途径调动和运作资金，减少财务压力，分担风险。

结论与建议结论经过论证，可以认为本项目将推动大东区经济的快速发展完善，促进地区产业结构升级，对促进市乃至东北地区经济的持续快速发展也具有十分重要的现实意义，该项目的建设是十分必要的。

本项目拟定的建设规模和建设方案科学合理，经市场调查和预测分析，本项目的开发与建设符合所在地区的发展目标和方向，同时，由于该项目所处的地理位置优越，因此招商引资的市场前景比较乐观。

本项目的各项技术经济指标比较理想。

敏感性分析表明该项目在土地价格建造成本和销售价格变化时，经济效益指标和变化不明显，说明项目具有较强的抗风险能力。

综上所述，可以认定该项目是可行的。

建议本项目的各项经济指标说明项目在经济上是可行的，并且具有较强的抗风险能力。

建议严格控制建设期，尽量使各项工程按期完工，以保证项目的整体经济效益。

随着环境保护意识的提高，企业对生态环