大型商贸会展中心项目立项申报申请报告

该项目建设既符合国家法律法规，也可从中央到地方的有关文件中找到充足的政策依据。

符合年中央号文件提出的三农政策在年年初出台的年中央号文件中，提出了推进城乡经济社会发展体化，积极扩大农村劳动力就业，采取有力措施，最大限度安臵好农民工，努力增加农民的务工收入。

同时，充分挖掘农业内部就业潜力，拓展农村非农就业空间，鼓励农民就近就地创业。

符合年底召开的中央经济工作会议精神中共中央政治局月日召开会议，分析研究明年经济工作。

明年要继续加强和改善宏观调控，保持宏观政策的基本取向，把握好政策实施的力度节奏重点，落实和丰富完善应对国际金融危机冲击的揽子计划，提高经济发展的稳定性协调性可持续性。

要促进国内需求特别是消费需求持续增长，增强居民特别是低收入群众消费能力，完善促进消费的政策，保持投资合理增长，完善和落实鼓励民间投资相关政策，加大对三农等领域的支持力度。

要提升开放型经济水平，完善稳定外需政策，促进对外贸易平稳增长，积极扩大进口，提高利用外资水平，促进企业对外投资合作。

要积极推进城镇化和区域协调发展，提高城镇综合承载能力，落实好国家促进区域发展各项规划和政策。

要加快解决涉及人民群众切身利益的问题，加大就业促进政策力度。

符合市委市政府提出的大力推进新型城市化政策。

年月，中共市委市人民政府出台了关于大力推进新型城市化的实施意见。

做大做强城市主体，是市推进新型城市化的首要任务。

市在推进新型城市化工作会议上提出，要坚持扩容提质并举，大力实施南拓北进战略，大手笔建设，大力度管理，使旧城改造和东山新区开发齐头并进。

全面扩大城市规模，扩容必须放在首位，要拉开城市框架，积极推进东山新城区和工业园区建设。

东山新区将建成市政治文化教育科技金融中心和商业次中心，主要包括以东山书院为中心的文化教育旅游中心沿江健康生态居住中心以及金融商业中心等亮点工程。

工业园则主要是红仑新型产业区和东郊皮革产业区，工业园区在城市化建设中将努力建设成为创新型特色型环保型效益型园区。

目前，东山新城建设正有序推进，大桥镇湘桥全线拉通，新老城区开始融为体。

到年，市城市化水平达到，年达到。

符合市委市政府的失地农民安臵工作政策年月日，湘潭市委常委市委书记李世宏在视察安臵工作时，就如何更快更好地搞好安臵工作提出了三点要求是要坚持标准。

要始终坚持选址定要好广泛征求群众意见以负责的态度和认真的精神来做好安臵工作三个标准，把群众满意放在第位二是要加快建设。

要精心规划精心设计，加强管理，确保工程质量和建设进度三是要统筹考虑。

安臵工作要与新城的建设统筹起来，与当地的产业统筹起来，与周边的社会发展统筹起来。

各级各部门定要坚持群众满意这个标准，把群众安臵好，以高度负责的态度高标准搞好安臵工作。

中共市委副书记市长阳建民对火车站建设和安臵工作也相当重视。

为解决失地农民的生机富裕村级经济，作出了群众居住条件有改善，生活水平有提高的要求和指示。

规划背景长株潭区域发展规划背景，位于省中部的涟水之滨。

由西汉时期建县至今，有多年历史。

这里，自然风景独特，历史底蕴浓厚。

市是隶属于湘潭市的县级市，距湘潭市公里，是长株潭金三角周边个卫星城市之，共同构筑长株潭城市群，为了加快这地区的经济发展，年省委省政府决定实施长株潭体化发展战略，使长株潭城市群成为经济发展的核心增长极。

年，长株潭两型社会建设改革试验区获国务院批准，将初步建立两型社会政策法律体系和体制机制框架，初步形成城市群综合基础设施框架，初步形成长株潭与周边岳阳衡阳常德益阳娄底等市协调发展的区域经济体化格局。

这是加快市经济社会发展的极好机遇。

新世纪新，市委市政府在这时代背景下以崭新的姿态，决策城市南拓北进战略，建好东山新区，实施市行政中心搬迁，统领全市万人民融入长株潭经济体化的发展战略中，去赢得主动权，抢占发展制高点。

市城市总体规划背景市旧城区现状仅平方公里，绝大部分公共设施绝大部分城市人口都集中在旧城区，旧城区人口和建筑密度过大，容量爆满，城区范围相对狭小，基础设施老化，已成为制约市经济社会发展的瓶颈。

城市发展的客观规律要求迅速拓展城市规模，已成为城市发展急待解决的重大问题。

根据市总体规划，到年，市城市化水平要由目前提高到，城市发展空间格局为旧城区为城市商贸中心，北面红仑新区为城市新型工业园区，南面东山城区为城市的行政文化科教居住中心。

项目所在片区规划背景正在兴建中的工业园属长株潭三角黄金地带，是省级工业园。

规划面积平方公里，分序号项目第年第年第年资金来源楼商业中心收入二楼会展大厅收入三楼商务办公收入商务旅馆收入专用停车场收入自有资金长期借款流动资金借款短期借款固定资产折旧无形资产及摊销回收固定资产余值回收经营资金资金运用开发建设投资经营资金当年增加额销售运营资金贷款利息经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还盈余资金累计盈余资金第十章效益评价本次分析计算的项目总建筑面积为平方米，计划在个月内全部竣工。

财务评价的主要依据建设项目经济评价方法与参数第三版房地产开发项目经济评价方法项目设计方案房地产市场调查。

二销售收入及销售税金估算销售方式该项目有整体出租和直接出售两种方式进行选择。

由于整体出租方式对投资回收周期过长，作为投资主体的联盟村委会不方便管理和经营，故采取直接出售的方式。

销售价格通过对市房地产市场情况的调查与分析研究，结合本项目规划方案所在位臵的周边条件及房地产销售价格情况，本次效益分析按楼商业中心平均销售价元二楼会展大厅平均销售价元三楼商务中心平均销售价元商务公寓平均销售价元按车库平均销售价元的标准进行测算。

根据项目的区位条件和环境优势，结合市当前房地产市场的实际销售情况，本次财务分析将可以对外销售的楼商贸中心面积二楼会展大厅三楼商务中心商务公寓面积地下车库，按销售计算。

销售收入项目的开发及销售周期为年其中施工期为个月，项目的计算周期按年考虑。

项目所有商业建筑按第二年销售，剩下的在第三年销售完毕。

根据项目可出售建筑面积及车库，按上述价格和出售比例计算的销售收入总计万元。

表销售收入预测表序号项目内容可售面积单位单位估价单位金额万元备注楼商业中心收入万元年按均价二楼会展大厅收入万元年按均价三楼商务办公收入万元年按均价商务旅馆收入万元年按均价专用停车场收入万元年按均价总收入销售税金及附加根据国家及市的有关税收政策，项目应按销售收入的缴纳营业税，按营业税的缴纳城市维护建设税，按营业税的缴纳教育费附加，以及其它税费。

项目开发完成后，向政府部门缴纳的销售税金及附加总额为万元。

项目销售税金及附加详见附表。

三总成本费用估算项目的成本费用主要包括开发建设成本销售费用等。

开发建设成本项目开发建设成本包括土地开发费建安工程费及其它费用等，详细内容构成见投资估算章。

管理费用管理费用是房地产经营过程中所发生的各种费用。

参照同行业的统计资料，综合按销售收入的估算。

销售费用销售费用主要包括销售广告费工资及其它费用。

根据项目的具体情况，综合按销售收入的估算。

项目总成本费用上述二三项之和即为项目总成本费用，计算期内总成本费用为万元。

四财务效益分析利润估算项目根据国家发改委建设部年月颁布的建设项目经济评价方法与参数第三版以及建设部年月颁布的房地产开发项目经济评价方法的要求进行经济评价。

项目所得税根据国家有关规定按利润总额的全额计征。

项目逐年的销售收入扣除总成本费用及销售税金与附加土地增值税即得利润总额，详见附表。

项目计算期内利润总额为万元扣除所得税万元后的净利润为万元。

据此计算项目的成本利润率。

成本利润率净利润总成本费用贷款偿还能力分析项目贷款万元，年利率为。

根据项目的建设进度与销售计划安排，银行借款本金拟安排在销售完成当年偿还，贷款期为年。

财务盈利能力分析通过项目全部投资财务现金流量计算，在计算期内财务净现值为万元，按此计算其他各项财务评价指标详见附表。

以上各项财务评价指标显示，项目建成后，其经济效益是较好的，所得税后内部收益率达，全部投资回收期只有年含建设期。

项目的资金来源与运用表情况详见附表。

根据附表可知，本项目每年累计盈余均大于或等于零，故从偿债能力分析，项目是可行的。

五风险分析敏感性分析该项目分别就销售收入投资单因素变化对所得税后全部投资财务净现值财务内部收益率投资回收期影响的敏感性分析。

对于本项目，影响经济效益最敏感的因素是房屋的销售情况，当销售收入下降时，全部投资内部收益率仍然达到，说明该项目具有定的抗风险能力。

而其它因素只要加强内部管理，对于该项目的经济效益影响很小。

项目敏感性分析结果详见表。

表项目敏感性分析表序号项目财务净现值万元内部收益率投资回收期年正常情况投资变化售价变化投资风险分析项目的投资风险主要来自以下四个方面市场销售风险项目商业建筑面向全社会公开销售，由于市场价格的波动将给销售带来不确定影响，此外，开发商的销售组织也可能给项目带来定的不确定性，从而给住宅销售带来市场风险。

成本控制风险由于房地产市场及基础设施建设的升温，近段时间以来建材价格有所上涨，这就必将直接增加建安成本，给项目开发带来了增加投资成本的风险。

建设工期风险由于项目建设资金需要较大，如果资金落实不到位或其他管理方面原因而导致建设工期过长，必将增加项目的开发成本，从而加大项目开发风险。

工程质量风险如果工程质量存在的问题，将从多方面引发项目的系统风险，因此，应在建设实施过程中抓好质量管理，确保项目的工程质量符合有关要求。

六财务评价结论综上分析，项目主要财务评价指标如下全部投资内部收益率所得税后全部投资回收期静态年全部投资回收期动态年所得税后利润总额万元成本利润率该项目在商品住宅商业建筑按预定的销售率对外出售时全部投资收益的经济可行性分析表明，本项目的财务指标满足有关标准的要求。

综上所述，该项目的各项基础条件已具备时机已成熟，既符合国家的有关方针政策，又能产生定的经济效益和良好的社会效益，因此项目是可行的。

七社会效益评价国家增税效益分析表明，向国家缴纳增值税万元，交所得税万元。

增加了就业机会本项目建成后，可建设商业建筑面积达万，按每平方米商业建筑可安臵个就业人员计算，可安臵就业人数人以上。

能有效安臵失地农民就业增加农民收入。

构建了对外宣传推介平台本项目的