大型居住社区马桥旗忠基地2A-02A号地块开发项目立项申报申请报告

在形体处理上注重高低错落与体型的变化，住宅突出体现建筑的体量感及住宅建筑的特性，材料二层建筑以面砖为主，二层以上采用涂料。

建筑体块的变化，阳台的水平和纵深变化，屋顶板条的纵横虚实穿插，使每个单元成音乐中的个小段乐章。

而大量不同单元或者相同单元的不断拼接和变化，使整个小区成了首灵动的乐曲，在蓝天和绿树间奏响。

市政公用配套设施市政本项目排放的污水都是生活污水，可就近排入市政管网，满足配套要求供水该地块供水部门同意供水供气该地块供气部门同意供应天然气供电该地块供电部门同意配套通信该地块通讯部门同意配套。

综上所说，本项目的选址符合闵行区和马桥旗忠的区域和空间规划的要求。

产业政策分析改革开放的年，对于上海房地产而言，是规模快速扩大水平大幅提升的年。

市场体制的建立发展和市场化进程的持续推进，上海房地产市场也得到了快速的发展和长足的进步，在投资开发工程建设市场成交经济贡献以及从业人员等各项指标上，都取得了跨越式的发展。

年国务院号文明确了政府在住房保障方面的职责，这不仅标志着住房改革明确了兼顾效率与公平的新方向，同时也标志着市场机制和政府保障相结合的住房建设新模式开始得到确立。

上海提出每年万平方米五年万平方米的经济适用房建设计划，房地产市场开始进入市场和保障相结合的第三阶段。

在这阶段，以市场为主导，多渠道多层次的住房供应体系开始建立，上海房地产也将迎来新的发展阶段。

年上海房地产投资开发和供应平稳，商品住宅价格没有较大波动。

因为受国内外宏观经济变化的影响，市场化新建商品住房和存量房交易量下降。

年月下旬，国家和上海市出台有关完善住房保障促进房地产市场发展的措施后，市场反应比较积极，交易量有所回升。

年上半年，上海房地产业实现增加值亿元，比年同期增长，增幅同比提高个百分点。

商品房销售面积万平方米，比年同期增长。

其中，商品住宅销售面积万平方米，增长。

今天，在全上海全身心地承办世博盛会的背景下，国务院给予上海金融中心航运中心的获批回复，大大刺激了上海宏观经济和城市基础配套的发展，同时亦将获得各社会各阶层强有力的财政支持，进而带动上海各产业经济的飞速发展已成必然。

对上海房地产业而言，世博会的后发效应或许比先发效应更大。

如根据国际展览局的规定和历届世博会的惯例，所有的外国国家馆均为临时建筑，因此世博会建筑中的大部分都将被拆除，取而代之的将是几百万平方米的新建筑，这对于开发商来说，就隐藏着巨大的商机。

为实现我国经济平稳较快发展，加快解决涉及群众利益的难点热点问题，确保民生得到持续改善，有效规避国际经济局势的不利影响，房地产业必须继续运用市场机制和行政手段，加强和完善宏观调控，不断完善城乡住房保障机制，进步优化住房结构，着力推进配套商品房经济适用房等保障性住房与中小户型的普通商品房建设。

为了让百姓住有所居，并减轻居民购房负担，中央决定，年至年的年间投资亿元，通过每年多亿元的住房保障投入，基本解决全国万户城镇低收入家庭的住房困难。

上海市房地产业始终围绕持续健康稳健发展的总体目标，确立了以居住为主市民消费为主普通商品住宅为主的房地产主导发展原则。

对面向广大市民的普通商品房与保障性住房，政府关注政策支持，同时也是市场调控的重点，全社会将帮助和支持老百姓，特别是动迁居民中低收入群体居住困难家庭改善居住条件，缓解市政建设中的动迁安置矛盾。

为切实增加保障性住房和普通商品住房有效供给，推进大型居住社区建设，上海继去年启动第批大型居住社区建设后，年上海市规划和国土资源管理局又会同各区规划选址了个大型居住社区基地。

大型居住社区建设，是上海市贯彻中央决策部署落实保障性安居工程，结合实际推出的项分层次多渠道成系统的住房保障体系的重要举措。

为缓解居民的购房压力，上海确立了未来年内建设万平方米万套保障性住房的目标任务，并统筹协调，及时调整土地供应结构，扩大民生用地的比例，确保保障性住房用地的需求。

第二批个大型居住社区基地，建设用地约平方公里，可开发住宅用地面积约平方公里，预计可建设住宅约万平方米万套左右。

这些大型居住社区内，将建设包括经济适用房动迁配套商品房廉租房公共租赁房中小套型普通商品房等不同类型的住房，这在未来数年，将有效增加保障性住房和普通商品住房的供给，满足各个层次的需求，进步扩大受益面。

年月上海市政府批准了上海市大型居住社区第二批选址规划，大型居住社区是以廉租房经济适用房动迁安置房等保障性住房和面向中低收入阶层的普通商品房为主，重点依托新城和轨道交通建设，有定建设规模交通方便配套良好多类型住宅混合的居住社区。

闵行区马桥旗忠大型居住社区属其中之。

闵行区马桥旗忠大型居住社区东至沙泾浜，南至银春路，西至富学路，北至银秋路所围合的区域，共公顷范围。

作为年上海市公示的三大居住社区中闵行区马桥旗忠大型居住社区，规划了地区级的行政中心处体育中心处社区级的行政设施社区事务受理中销售价格受到政府相关政策限制，根据相关规定本项目住宅销售单价按元价格出售。

税金本项目应缴纳的税金有营业税附加税所得税。

计征的营业税率为，附加税中城市建设维护费，教育费附加，上海河道工程修建维护管理费。

根据估算，本项目土地增值额不超过，所以土地增值税按规定免征企业所得税按应纳税所得额的计取。

资金筹措方案资金筹措方案编制的依据本项目的资金筹措案编制的依据为招标文件约定的土地总价，公司计划在签定上海市国有建设用地使用权出让合同后的天内支付全部土地出让价款并缴纳相应的契税成本测算结论与项目建设进度配套的付款计划开发商现有存量资金及其它资金利用计划项目的开发贷款计划招标文件规定的其它方面资金的要求。

资金筹措方案本项目总成本费用为万元，资金来源来自有资金银行贷款和部分预售款。

资金来源自有资金根据委托方提供的资料，本项目由开发企业以自有资金方式出资万元。

债务资金除自有资金外，本项目所需其他资金拟申请银行贷款。

拟申请贷款总额为万元，贷款年利率按中国人民银行颁布的年期贷款利率标准计折季度利率为。

预售款除了自有资金和银行贷款外，其余不足资金由部分预售款解决。

资金使用计划本项目建设周期为个季度。

资金筹措与使用计划资金使用计划详见附表，建设投资计划表。

根据公司资金使用与资金筹措计划，本项目的开发建设资金是有充分保障的。

效益分析利润率分析经估算，本项目住宅小区建成并出售后，可实现利润总额万元，净利润万元，销售利润率为，净利润率为。

财务效益指标分析本项目建设期个季度，计算期按个季度计。

根据逐年现金流量分析，计算得到项目全部投资税前财务评价指标如下内部收益率季度折年值财务净现值季度万元投资回收期季度季度折年本项目年度基准收益率拟定为，经估算全部投资税前内部收益率值为年度，高于基准值，经济上可行。

详见附表，净现金流量表。

敏感性分析为了详细分析本项目各主要敏感性因素变化对财务效益的影响，由于销售单价受到限制，所以本报告选取工程建设投资费用为敏感性因素分析表敏感性分析表变化幅度可见，本项目具有定的抗风险能力。

财务评价结论综上所述，项目建成后全部投资税前内部收益率高于基准值，销售利润率为。

不仅具有可接受的利润水平，同时也体现了实事为民的时代精神，项目经济上可行。

综上所述，该项目具有合理的财务效益，建议予以实施。

财务评价附表注附表中数值单位为万元，时间单位为季附表建设投资计划表项目合计动迁房安置土地费用建筑工程其他费用建设期利息建设投资附表项目收入分析表项目合计动迁安置房可供出售面积出售面积平米单价元平米收入万元二税金营业税税金小计附表开发成本构成表项目合计建设投资不含利息融资费用销售费用总成本附表利润表项目合计营业收入总成本税金利润总额所得税净利润附表资金平衡表项目合计资金来源营业收入融资贷款自有资金来源小计资金运用开发成本融资费用销售费用税金所得税偿还贷款运用小计盈余资金累计盈余资金附表净现金流量表项目合计现金流入项目收入现金流出开发建设成本销售费用税金净现金流量累计现金流量季度折年度内部收益率财物净现值投资回收期附表借款还本付息计划表项目合计银行贷款期初借款余额当期借款本金当期还本付息其中还本付息期末借款余额计算指标借款偿还期季度折年第九章社会影响分析社会影响效果分析改善区域环境，提升区域品质随着上海市城市规模的发展和人民生活水平的提高，人们对住房的需求不再是仅仅满足于有个基本的居住条件，人们现在更加重视居住的质量，居住的环境包括室内环境和室外境。

本地块的建设不但可以为上海市闵行区居民提供质量好经济又实惠住房，解决人们对住房的需求，还能给该地区的人文自然环境带来了巨大的改善。

除此以外，由于本项目的建设，将会带来大量的就业机会本项目的建设过程将会给包括尤其是施工单位等在内的许多社会机构提供不少的就业机会本项目建成后，要维护小区良好的室外环境，就必须配备定数量的人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会此外，本项目的建设还将带动建筑业建材业商业和服务业的发展，能够创造更多的就业机会。

社会影响分析实施本项目，有助于当地社会的稳定与经济的健康可持续发展，故而得到当地政府和居民的大力支持。

项目的建设与实施不会对当地居民的生活产生负面影响，也不会对当地的交通环境产生破坏作用。

社会影响分析详见表。

表社会影响分析表序号社会因素影响的范围及程度可能出现的不利后果措施建议对当地居民分配和收入的影响对促进区域经济发展具有深远影响，可普遍增加当地居民收入，不存在扩大贫富差距的问题。

无对当地居民生活水平的影响改善居住条件，解决居民的住房安置问题，提高了生活水平。

无对当地居民就业的影响将带劢建筑业建材业房地产业商业和服务业的发展，能够创造更多的就业机会。

无对妇女老人和儿童等弱势群体的影响项目实施可带劢医疗教育文化以及娱乐设施的建设，给妇女老人和儿童均带来积极的影响。

无对所在地区文化教育卫生和其它社会发展目标的影响可以带劢当地文化教育医疗卫生和其它相关社会公共福利设施的快速发展，在定程度上有利于提高当地人民的文化水平，改善当地的医疗卫生条件。

无对当地基础设施和社会服务容量的影响项目将促进周边道路供水排水供电供天然气通讯管网等基础设施的完善。

无对