大学城站商业中心项目立项申报申请报告

存量房交易平稳，全年二手房成交过户面积单向万平方米，交易金额亿元。

松江酒店市场前景及项目酒店定位松江是上海的重要旅游目的地，也是重要的商务商贸区域，各个酒店经营情况较好。

未来五至十年。

各种旅游商务商贸客流将持续增长。

至年将增至万人次。

轻轨通车后大量的区内外客流急剧增加。

尤其是轨道公交的换乘枢纽周边。

各种酒店会应运而生，我们认为轨道公交周边的酒店市场需求，主要以经济型和商务型为主，经过调研测算，大约至少要增加左右。

酒店市场状况各酒店的开房率开房率年价格元天星级位置开元大酒店松江区人民北路号新晖豪生松江新区文诚路号迪文宾馆无松江新区西林北路弄号松江宾馆松江区中山东路号凌江宾馆准松江区翔峰路红楼宾馆松江区普照路号加加村无松江区华亭老街店如家快捷酒店松江方舟园店快捷经济型松江区荣乐中路弄号江诚商务宾馆松江新区南其昌路号红与蓝大酒店松江人民北路号富悦宫商务酒店准松江新区谷阳北路商业广场弄号高唐宾馆无松江区环城路号酒店情况的特征分析松江的各类酒店大约至少二十六家，各星级不齐全。

松江区老成区里几乎没有四星级以上的高星级酒店，松江新区的各类酒店宾馆因新区客流少非商贸旅游主要目的地，旅客不足。

原来也是没有高星级酒店，自从开元大酒店和新晖豪生大酒店开业以来，高端旅客才不用去老城区里。

但是从发展的形势分析，松江四星级以上的高星级酒店还是不够，尤其是在本项目的交通枢纽区域，高星级酒店和商务型酒店是必备的，另外，交通枢纽位置的快捷经济型酒店，例如如家速格林豪泰锦江之星等等，都是比较适合的酒店类型。

松江酒店式公寓及本项目市场定位松江新区酒店公寓和公寓市场情况调查显示，松江的公寓物业市场对比住宅来说是比较受欢迎的，已经交付入住和正在销售的都比较旺势，因小户型总价低又有厨房卫生间甚至阳台的物业倍受年轻人和外来人口的欢迎。

市场显示几乎是供不应求的。

上海市内的大量的工薪人员受购买力局限，只好到郊区寻找这种房子居住，轻轨开通后，这样的需求者会随之而来，目前松江市内的几处公寓开元地中海松云水苑泰晤士小镇湖畔天地等都是百分之六十以上。

而开元地中海泰晤士小镇销售比较早的几乎是百分之百。

名称占地建面位置类型套数面积平米售价元平米销售率开元地中海新松江路号单身公寓酒店公寓至售完售完松云水苑谷阳路文翔路单身公寓蓝桥公寓文诚路单身公寓泰晤士小玉树路商住公寓镇单身公寓丁香花园三新北路单身公寓酒店式公寓特征分析年流行小户型即酒店式公寓，年小户型依然表现强眼，在年酒店式公寓仍然有较大的市场空间。

酒店式公寓般不是开发，经常是为项目产品的匹配。

无论首次购房自用的年轻人，还是投资型业主，对地段优越性价比较高的小户型房屋的投资信心会被最先恢复，小户型的热销会必然带动整体项目的销售。

随着市场供应量增多，产品将出现多样化，户型设计将更合理更舒适，这要求项目外部空间有所创新。

酒店式公寓比例也在增大，出现更小更精的趋势。

小户型设计上体现实用性和实惠性，总房价又少，对年轻人的压力不大。

酒店式公寓是在面积和价格方面市场细分的结果，符合市场需求的种过渡消费，这种产品市场空间整体还有限，但是地产商最快收回投资的主力户型。

现在购买酒店式公寓的人在收入增加或者家庭结构发生变化后，最终必然将房子放归出租市场，而租户层次的良莠不齐给小区今后的物业管理带来难度。

结论在此类酒店式公寓不是很多，市场仅有几家能提供此类产品，这些项目都取得了良好的销售业绩。

酒店式公寓的投资性决定了在市场具有特殊的生存空间，总价不高，降低了投资的门槛，会引发更多的投资者的关注，而在对于租赁市场，酒店式公寓更是表现出它的优越性，每月较低总价的月租，无疑成为租赁市场相当的竞争力，也为投资者带来可观的投资回报。

松江商业前景分析及项目商业物业定位零售步行街华亭老街，庙前街，中山中路开元地中海，大学城华亭老街庙前街是松江文化旅游商业步行界，是传统现代结合，中山中路是商业中心各种商业最集中最繁华，开元地中海大学城是新区的几大商业核心圈。

华亭老街万人次日庙前街万人次日中山中路万人次日松江商城万人次日开元地中海人次日百货上海第百货惠鑫百货松江商城上海第百货松江分店松江商城都在中山中路经营中高档商品。

惠鑫百货在人民南路是中抵挡百货。

大卖场易初莲花大润发乐购在新区的易初莲花乐购和临近大润发。

形成新区商业中心，营造了新区商业氛围。

批发砖桥综合批发市场综合类批发市场包括农贸市场上海松江国际五金电器城由上海京都置业有限公司和上海江松置业有限公司合作开发的，总投资达亿元。

本项目占地亩，共计多间商铺，分二期完成，期二期资政府公共设施投资项目成功经营的环境松江新城商圈统规划，以大学城站点为中心赢利方式长期持有物业销售部分物业收回投资，长期持有万平方米左右商业物业二三个模式的建议模式政策投入我们通过研究香港和国外等地经验，发现他们许多是通过政策鼓励和引导方式，开发运营地铁轨道的。

比如价将轨道交通沿线的土地划拨给投资者进行商业性开发免相关拆迁费用及轨道交通设施运营收益税收政策性金融机构如开发银行承诺相当于投资额定比例的长期低息贷款④增加其投资的补偿予投资者在轨道交通定价方面更大的自主权差异化拉动市场。

这些有利的条件都是传统商圈的商业投资所无法具备的，传统商圈都是经过了时间的积累以及人气的不断聚集才形成的。

所以业内人士认为轨道交通的功能有望使新商圈迅速崛起，缩短正常经营培育期的半周期。

在长三角体化的大趋势下，上海经济的龙头作用需要继续加强，松江区充分利用轨道交通这个经济发展的助推器，促进特别是松江新区发展，聚集高素质人口。

打造城市商业经济新的增长极，我们定能够迎来轨道交通物业开发与运营的繁花似锦的新局面。

模式二建立以政府为主的运营实体，实施各种综合的经营商业不动产措施，把各项物业拆分与各种经营企业结成不同经营关系，共同经营好综合商业项目。

而政府为主的运营公司全力做好品牌的建立管理。

是将各个项目包装成各个经营项目，将项目分包出去分散运营统管理。

可以成立商业运营公司娱乐公司餐饮公司等等。

例如日本博多运河城管理方面也贯彻如下管理思路营销推广作为整个购物中心的核心，将项目打造成为旅游目的地，游客可以在酒店住宿，同时可以在购物中心购物，在娱乐城参与游乐与文化活动。

每年到福冈旅游的旅客几乎都把博多运河城作为必到的旅游目的地。

将环境管理的标准贯彻到物业管理中，通过高品牌物业及服务吸引更多顾客。

博多运河城的管理公司日本株式会社，重点作统形象推广以及购物中心管理，酒店管理性较大，聘请专业酒店管理公司管理，因为酒店不仅要吸引来购物的人群消费，更重要是要吸引外地旅游和商务旅客。

尽管城市综合体相对的部分都在打造自己的品牌，但是项目整体品牌依旧非常重要，只有形成整体品牌才能吸引本地顾客重复消费，才能吸引更多的外地顾客慕名前来。

二是以物业资产为载体，建立各个项目资产运营公司。

与民间各企业合作合资经营各块商业物业，旨在经营使其物业增殖。

模式三在项目的建筑功能设计规划上，巧妙设计精心布局，促使整体项目的商业旺势，进而促使物业经营兴旺成为核心新商圈。

在掌握本项目的各项经济运行指标各种功能定位和环境人流状况后，针对策划设计提出的城市综合体功能配置与业态设计方案，作出了人流组织的创新规划，例如，地下停车库的分区，不同区域的停车人群能够方便到达各自的物业，此外，引导更多人流进入购物中心和步行街部分能够为商业经营创造更大价值在层的公共交通和长途汽车站以及大卖场功能配置方便，考虑到汽车废气对环境的污染，笔者及时建议采取分隔措施，为层商家既带来较多人流，又防止废气进入商场中，这些建设性意见将会影响并作为策划和设计单位的设计指导。

三我们希望在松江实施的具体政策建议规划建设中，为充分挖掘本项目的经济价值，建议将项目的容积率提高左右。

为降低项目的开发风险，建议将项目的短期利益和长远利益综合考虑，适当增加项目的可销售面积，使项目的可销售面积大于持有经营的面积。

适当增大项目的建筑覆盖率，方面可降低主体建筑层数，降低项目造价，另方面可减少集中式商业的柱网，有利于商业内部环境的营造，降低项目招商和营运的风险。

根据些成功案列，增加周边配套土地资源至亩以上。

鉴于原方案项目的局限性，其盈利能力不强，建议增加万平方米住宅占地面积，其中在现有地块将万平方米左右土地改变为住宅用地，转让产权，开发万平方米左右住宅，以每平方米元利润计算，以此增加亿元利润。

给予政策倾斜，对于入住商家给予工商费用前三年减免，地方税收返还都优惠政策。

成立轨道公司物业开发与管理公司统筹松江各个项目土地和房地产开发，对各个站点商业进行统筹规划，遵循松江商业网点统规划思想，统规划协调松江大学城松江新城站点物业以及三湘四季花城项目商业业态。

十项目投资招商建议项目土地整体变性后，积极开展相关招商活动，引进大型战略投资机构。

项目投资招商目标境外公司及我国香港地区公司在轨道交通物业开发方面香港公司已经摸索成功经验香港新世界集团香港和记黄埔集团香港恒隆集团上海投资公司国内外地投资公司二对投资本项目商业物业企业要求企业净资产亿元以上三招商优先原则具有著名品牌批发与零售企业的投资集团优先考虑。

鼓励长期持有物业的投资者优先发展及。

上市企业优先，具有成功开发商业地产经验的企业优先。

目的在于有利于项目商业部分经营成功，有利于项目可持续发展。

四项目投资招商方式编制项目介绍资料例如招商手册通过房地产行业协会和专业媒体宣传时机成熟公开举行招商推介活动附件上海轻轨松江大学城站商业项目经济评价二项目周边半径公里新社区未来两年居住人口调查项目周边正在规划建设的社区调查表松江大学城人口调查表松江新城商业面积供应情况调查表上海松江轨道号线大学城站商业综合项目调查表大学城未来年常住人口调查大学名称现有人口人占总人口未来年将达到人口人总计华东政法学院上海工程技术大学上海东华大学上海立信会计学院上海视觉艺术学院上海对外贸易学院上海外国语大学合计商业铺面积供应情况松江新城商业面积供应情况调查表名称建筑和零售面积平方米服务半径销售状况售价元平方米租金元天交付使用时间大学城商业街大学城年星辰苑底商商铺梅家浜路大学城轻轨站年开元地中海购物中心只租