大淮海国际城商业开发项目立项申报申请报告

大淮海国际城•商业开发项目的建设，可以提供至少几百个子项目小额创业的机会，同时带动社会就业数千人，拉动社会消费需求估计每年为数千万元，极大地丰富了丰都区的文化娱乐休闲生活，对于构建和谐社会，塑造独具人文特色的民俗风情街，具有很大的推动和促进作用。

解决现有存量商业的空臵，发挥物业的商业价值和社会意义消化现有存量空臵物业是项重要的举措。

目前看，镇的存量空臵商业总体量偏大，埋没了其应有的商业价值。

本项目进行商贸城的整体开发建设是非常必要的，经整体改造，不仅提升了现有商业的层次和形象，扩大商贸经济的规模，优化了商贸业的布局结构，实现了盘活存量空臵商业，可实现较大的经济效益和社会效益，对丰都的发展产生积极的影响。

依据城镇升级改造政策，深化提高镇商贸业的升级发展商贸业是区域经济繁荣程度或经济水平优劣的项重要的元素。

大力发展商贸业可带动整体经济的发展，具有非常深远的积极意义。

目前镇城商贸业还处于初级阶段，整体形象和层次都比较差，没有经过科学的培育发展，如果不进行整体战略规划并有序引导其发展壮大，而任由其自发发展，从现代快速经贸经验看，将不能满足人们日益升级的文化生活需求。

随着城镇升级改造工程的逐步推进，城市功能的发展，深化并升级商贸业将会是个必然的发展历程。

综上所述，该项目建设是完全必要的。

三项目的可行性区镇政府对大淮海国际城•商业开发项目的建设十分重视。

在本项目的酝酿申报过程中，得到了来自政府各方面的热情关心和支持。

本项目的开发商房地产开发有限公司有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩行业运作能力和社会信誉作基础。

公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度架构健全，运行有序。

本项目起点高定位准经营发展方式符合国际潮流，有着很好的发展前途。

项目的选址性质功能符合项目所在地的城市规划土地利用规划，得到了所在地有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行的。

项目的区位交通仓储物流条件很好，适应商业市场的建设发展。

项目有着良好的经济效益。

这在本报告的第十章将得到充分的论证。

大淮海国际城将在大淮海经济圈中心，建立首屈指的国际有机城镇的大淮海蓝本。

其具有极好的社会效益，较好的财务状况将带来极高的投资回报率，具有开发价值，因此，该项目建设是完全可行的。

第三章市场分析项目整体素质分析项目优势项目区位极佳，市场认可度较高。

项目交通非常便利，出入非常方便，生活成本较低。

项目周边商业服务教育医疗银行等生活配套非常齐全。

项目发展商实力雄厚，具有良好的资金和市场运作实力，拥有多家合作厂商。

二项目劣势投资较大。

商业开发还具有定的风险性。

该项目开发不能分期开发，要次性投入，同时也加大项目开发的风险三机会分析项目位于市区镇天汇大道号。

距市中心公里左右，距徐州市中心公里。

市中心仅公里，距徐州观音国际机场约公里。

紧邻国道，接连霍合徐高速出入口距徐州轻轨号线仅公里肖桃路徐阜铁路穿境而过。

徐州作为大淮海中心城市，人口规模已近千万级，仅城市人口已突破万，以传统工业为主导的产业发展更严重制约城市发展，新兴产业化生态化城市功能导向和多中心城市扩张，已然确立。

同样，市居苏豫皖三省要冲，皖北地重要商贸流通中心，依托丰富矿产资源，已发展成为以煤炭电力机械轻纺化工建材为支柱产业的新兴能源工业城市，人口规模也已达万。

铁路公路内河航运为主体的综合交通运输网络，北接陇海，东连京沪，西入京九，交通条件极其优越。

大淮海国际城•商业开发项目，位居大淮海经济圈中心，徐淮中间，四省交集，价值聚合，区域中心化城际生态卫星城镇建设条件，已然成熟。

大淮海国际城•商业开发项目中心区可开发地块资源极少，本项目从地段配套发展潜力等方面，均堪称该镇之绝版地块，具有很大的发展空间和极强的可塑性。

本项目由房地产开发有限公司投资建设，投资开发商具有良好的企业信誉和开发经验，发展商具有较强的商业运作和招商管理，在区内乃至全省批发服装及小商品具有良好社会信誉将有助于提高项目的品质形象。

镇人口较多，辐射面广，对于小商品及服装需求较大。

镇经济近几年的快速稳步增长将为本项目带来较大的发展机遇。

二项目区商业环境研析项目区商贸市场现状低档次的商业市场已尽饱和，购物模式长期在街铺化商场化的层次上徘徊。

迅猛增长的购买力面对不发达的市场，供求矛盾凸显。

与大中城市的商业物业相比，项目区的商业物业普遍呈现硬性设施落后，管理水平相对较低的特点。

本地投资意识不太强，购铺者多用于自己经营。

本地直未出现现代集约型专业性强的商业龙头项目，这是造主可以自行招标凡不具备条件的业主应委托具有相应资质证书的建设工程招标投标机构代理招标。

本项目的业主拟自行招标，这需要按照工程建设项目招标试行办法国家发展计划委员会第号令的规定向项目审批部门报送书面材料。

三招标方式招标方式可分为公开招标邀请招标和议标。

公开招标公开招标又称无限竞争性招标。

是指招标单位通过报刊广播电视等新闻媒体发布招标广告，凡具备相应资质，符合投标条件的单位不受地域和行业限制均可以申请投标。

这种招标方式的优点是，业主可以在较广的范围内选择承包实施单位，投标竞争激烈，因此有利于将工程项目的建设任务交于可靠的承包商实施，并取得有竞争性的报价。

但其缺点是，由于申请投标人的数量多，般要设臵资格预审程序，而且评标的工作量也较大，因此招标的时间长费用高。

邀请招标邀请招标亦称有限竞争性招标，是指业主向预先选择的若干家具备相应资质符合投标条件的单位发出邀请函，将招标工程的情况工作范围和实施条件等做出简要说明，请他们参加投标竞争，被邀请单位同意参加投标后，从招标单位获取招标文件，并按规定要求进行投标报价。

邀请投标对象是项目法人对其资质信誉技术水平过去承担过类似工程的实践经验管理能力等方面比较了解，信任他有能力完成所委托任务的单位。

议标议标是指招标单位与两家或两家以上具备相应资质，符合投标件的单位，分别就承包范围内的有关事宜进行协商，直到与单位达成协议，将合同工程委托他去完成。

议标与前两种招标方式比较，招标程序简单灵活，但由于投标的竞争性较差，往往导致合同条件和合同价格对承包方较为有利。

议标方式仅适用于不宜公开招标或邀请招标的特殊工程或限定条件下的工作内容，而且必须报请建设行政主管部门批准后才能采用。

本工程勘察设计监理建筑安装等工程均宜采用公开招标方式，可以根据不同路段不同工程类别，分成多个标段，分别招标。

这样业主能取得有竞争力的合同。

四本项目招标形式和招标内容根据本项目的规模和性质，建议采取公开招标形式。

招标范围本项目招标内容主要是土建工程设备采购与安装，以及与之配套的管网工程小区道路绿化工程等配套设施的勘察设计施工监理。

有关招标范围和情况见下表。

表招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备重要材料第十五章经济评价销售价格根据工程所处位臵周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，商业用房销售价格平均按每平方米元。

二销售进度及付款计划本项目计划在年内完成销售，所有业主均在两年内付清房款，签合同当年付半，第二年再付半。

三税费率本报告采用的各种税费率见下表。

税费率表税费项目税费率税费项目税费营业税土地增值税超率累进城市维护建设税公益金教育费附加费法定盈余公积金企业所得税任意盈余公积金房产税按租金不可预见费四盈利能力分析本项目商铺总建筑面积平方米，售价格平均按元平方米估算。

则项目商铺销售总收入为平方米元平方米万元。

经估算项目开发总成本费用万元。

利税总额销售总收入开发总成本万元万元万元经估算项目税收及附加为万元。

项目净利润利税总额税收及附加万元万元万元。

商品房投资利润率利润总额总投资商品房资本金净利税率利税总额资本金税后投资回收期总投资利润总额建设期年年五不确定分析项目产生不确定性的因素有很多，如国家的经济政策和法规建设的各种费用建设工期利率汇率通货膨胀等因素的变化，都会对项目的经济效益产生影响。

因此，应对投资项目的各个不确定性因素进行分析，对未来情况做到胸中有数，并采取相应的措施。

对投资项目进行不确定性分析就是对未来将要发生的情况加以掌握，分析这些不确定性因素在什么范围内变化，看这些因素的变化对项目经济效益影响程度如何。

通过综合分析，就可以对所提出的投资建议是否接受作出判断，或提出具体的论证和建议，对原投资方案进行修改，以便作出更切合实际的投资决策。

此外，通过不确定性分析可以预测项目投资对些不可预见的政治经济自然等因素变化的抗冲击能力，从而说明项目的可靠性和稳定性。

尽量弄清和减少不确定性因素对项目的经济效益的影响，避免投产经营后不能获得预期的利润和收益的情况发生。

不确定性分析般根据项目的类型特点复杂程度分三个步骤进行盈亏平衡分析敏感性分析和概率分析，本项目只需进行盈亏平衡分析和敏感性分析即可。

盈亏平衡分析假定本项目总投资不变，且房产售价按基准方案所设，则当利润为零也即销售收入等于总成本时，则项目刚能保本，根据用实际销售量表示计算盈亏平衡点得出，本项目盈亏平衡点的销售率为。

通过盈亏平衡分析，项目也是可以接受的。

从盈亏平衡分析，本项目是可行的。

敏感性分析为了进步测算项目抗风险能力，现对建设投资和销售收入做增加和减少的单因素变化分析，项目财务收益率税后变化详见下表敏感性分析表。

表敏感性分析表项目基本投资变化销售收入变化方案内部收益率根据敏感性分析表，项目对建设投资销售收入的变化都比较敏感，尤其是建设投资的变化影响更大，但均远高于的基准收益率，项目有很强的抗风险能力。

六财务评价结论通过财务分析，项目在财务上是可行的。

通过盈亏平衡分析，项目也是可以接受的。

通过敏感性分析，项目有很强的抗风险能力。

第十六章社会效益分析项目对社会的影响分析项目对所在地区居民收入的影响项目的建设将对项目区周边居民的收入产生积极影响。

项目区拆迁户和周边区域的居民，也会随着投资环境的优化，经商服务等收入也必然得到提高。

项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响项目的实施会对改善项目区居民的生活质量和生活水平的提高产生良好的影响。

预测项目实施后，项目区居住条件会有个质的飞跃。

供水