天津天和城一级开发项目立项申报申请报告

南湖片区气候条件武清区属温带半湿润大陆性季风气候，四季分明，光照充足。

生物资源粮食作物主要有小麦玉米水稻杂粮等。

经济作物主要有蔬菜油料棉花等。

蔬菜又分为白菜类根菜类绿叶类食用菌类等大类多个品种。

水果品种主要有苹果梨桃葡萄等，这为工农业生产人们生活提供了充分物质保障。

文化积淀武清文化历史悠久，史载武清，古为泉州。

汉泉州雍奴二县之地。

城区枕运河而生，近两千年的运河文明在武清沉淀下深厚的文化底蕴。

沧海桑田，历史的脚步匆匆，当远古的陈迹余香袅袅时，今日的武清城区，又以其崭新的姿态，成为全区政治经济和文化的中心。

交通条件武清位于京津城市发展主轴上的中间点，城区距离北京中心城区公里，天津中心城区最短间距公里，距首都机场公里，天津港公里，滨海国际机场公里，具有优越的区位条件。

图武清区地理位置图目前武清区对内对外的快速轨道铁路高速路公路等交通条件的完备度已为武清区交通枢纽地位的提升做好了切准备。

随着京津塘高速公路二线城际铁路等国家重点道路站口建设，武清交通枢纽地位进步凸显。

港口天津港是中国北方第大港，武清拥有直通海关，完全有条件作为港口功能的延伸，依托港口的优势，发展供港疏港物流产业，提高武清区对周边地区的辐射服务功能。

快速轨道京津城际铁路连接北京与天津两大城市的京津城际铁路在武清设站，实现武清与北京天津中心城区滨海新区核心区分钟分钟和分钟通达。

市域轨线市域轨道线连接武清新城中心城区天津机场滨海高新区滨海新区。

在新城内沿前进道翠通路光明路布置，规划设置个车站。

在双街与中心城区地铁号线实现换乘，形成武清与中心城区和滨海新区便捷的轨道交通联系。

图武清区快速轨道规划图地铁号线武清规划年前中心城区的地铁号线延长线将从京津公路西侧规划主干路和建设路进入武清新城，规划地铁号线延长线出武清新城后，将继续向北沿京津公路至北京。

铁路京山铁路京九铁路津蓟铁路条铁路通过武清区，共设有个客货混合车站。

此外武清规划增加条联络线，计划铁路站场达到个。

图武清区铁路交通规划图高速公路武清区内有京津塘京沪京津塘二线津保条高速公路和条级公路穿越辖区，规划高速路继续向北京方向延长京沪高速公路，增加京津塘三线国道唐廊和宝武条高速公路，强化与北京的联系，增强与河北省廊坊唐山及市域内滨海新区宝坻蓟县之间的快速通达性。

京沪高速公路是国家七横五纵国道主干线天津段的起点，在武清区设有武清西出入口。

武清承接京沪线路，抓住了天津通往南方的有利通道。

图武清区高速公路规划图区内公路武清级公路，强化与周边霸州香河宁河宝坻等区县的交通联系。

由高速公路和级公路构成九横九纵公路网格局。

全区实现到京津半小时交通圈，区内任何点都能在分钟内到达高速出入口。

图武清区城乡线路规划图下朱庄位置及资源京津公路高速联络线线使下朱庄的交通优势凸显出来。

运河南湖的自然景观资源也使下朱庄的开发建设站在个更高的起点上。

图下朱庄区位图经济状况近几年，武清经济发展迅速，产业比重发生改变。

第产业比重呈减少趋势，第二产业的主导地位逐年凸显，第三产业近几年占据相当规模，预计将会继续增加。

产业需求的变化必然促进人口结构的变化，加速城市化进程。

表年武清区产业结构情况表年度第产业亿元所占比重第二产业亿元所占比重第三产业亿元所占比重年年年年年年年年年末，武清区实现地区生产总值近亿元，比年增长三级财政收入亿元，增长固定资产投资亿元，增长农民人均纯收入元，增长。

预计年，全区将实现地区生产总值亿元，财政收入达亿元，固定资产投资实现亿元，农民人均纯收入实现元。

到年全区产值将达到亿元，实现年均增长幅度，三次产业结构比例，更加凸显二三产业的优势。

表武清及三次产业结构预测年度亿元年均增长率三次产业比例年年年年能源资源武清区地下矿藏资源丰富，有石油天然气煤地热等多种能源，已逐渐被武清区开采利用，基础设施完备度与配套条件近乎完善，为武清区生活与生产提供了天然保障。

燃气武清燃气气源以管道天然气为主，依托天津燃气集团百川集团现有高压管道建设永唐秦干线及大碱厂天然气门站，已完成城区内条高压输气支线的建设，管道天然气网覆盖面积达。

地热武清区分布有丰富的地下热水资源，地热异常区面积为平方公里，已成功开采了眼地热井。

借助此优势，本项目采用地热集中锅炉房联合供热的方式集中供热，同时地热资源已开发用于建筑采暖和制冷，并进步用于产业节能，降低能源消耗度，努力构建低投入高产出低消耗可循环可持续的产业发展模式。

电力武清区电力设施完善，已形成坚强而灵活的主网架府政策支持后劲武清区政府为大力促进该区的经济发展和各项事业的建设，区政府制定了各种鼓励优惠政策，全面引入资金人才技术产业等资源，区政府政策力度大，政策环境优越，政府的强力支持将促进武清快速又好又快地发展。

项目开发模式统筹规划以武清区十五发展规划为基础，对地块进行所辖各个子地块所具备的特点优势，所能开发的物业类型进行综合分析和详细调研，进行统筹运作规划，明确各个地块的用地性质，用地规模，并平衡各个地块的用地关系，充分发挥地块之间产业互补，发挥地块的最大价值，提升地块的增值空间。

政企联合市场运作风险共担互惠共赢的开发模式此次天和城项目拟采取政府主导街道实施群众自愿市场运作的总体思路，以政企联合市场运作风险共担互惠共赢作为基础性开发模式，由天津市武清区人民政府下朱庄街道办事处及天和城天津置业投资有限公司共同开展项目的各项工作。

分期滚动开发地块的庞大体量，开发周期长，投资规模大，应对地块实施分期滚动开发，这不仅提高了资金的使用效率，还能逐步回收投入资金，减轻投资压力，降低财务风险。

实施分期滚动开发，在资源调配上也有更大的弹性空间，并且可以引入相关配套设施，使区域配套逐步走向成熟，并能聚敛人气，促使区域开发形成规模，并不断具备市场吸引力和市场竞争力。

资金平衡模式积极推进撤村建居，将村街集体土地次性征为国有。

以村庄占地及村庄以外土地开发收益实现撤村建居和拆迁改造资金平衡。

项目优劣势分析优势地块区域内现状自然生态景观良好，水资源丰富，现有南湖水库机场排水河和若干农业水渠。

周边环境较好，适合开发旅游休闲运动等项目。

交通发达，规划区内紧邻杨北公路京津城际铁路京蓟铁路京津塘高速公路京津高速联络线和在建的国道公路。

现有武清下朱庄的规划路网已经正在向规划区内延伸，而且距京津高速联络线出入口较近等，这些均为基地的发展提供了良好的交通支撑。

武清区政府政策力度大，政策环境优越，政府的强力支持将促进天和城项目的顺利进行，对区域发展也有很好的保障作用。

项目拆迁前期工作充足，且政府负责拆迁。

地块可塑性强地块可塑性强，地块开发产品规划不仅涵盖住宅商品房开发商业房开发也涵盖产业区的开发。

因此地块本身就具备不同业态的集约与整合，不同业态能相互借势，优势互补，容易实现价值提炼与推广。

地块的规模效应显著地块规模巨大，可以集中财力人力，多角度，全方位的包装。

同时地块的规模效应将使其分摊成本更低，这样我们在同等要求条件下，能阻击竞争对手，抢夺市场资源。

先入为主，掌握市场先机作为土地的级整理，我们先期进入，会获得土地二级优先开发权。

这为后期项目的运作和市场销售积累了巨大的市场空间和运作条件。

劣势项目规模大，需要投入资金相对较多。

开发周期长，不确定风险因素相对增加。

机会实施分期滚动开发，将前期收入用于后期支出，能有效提高资金的使用效率，减少资金占压。

地块分期启动，业态多样，产品档次不尽相同，可以根据市场需求做出战略选择，迎合市场需求，提高地块抗风险能力。

挑战近期从项目近期的运作情况来看，天和城天津置业投资有限公司作为家刚刚注册成立的新企业，对天津土地级开发工作在流程及手续办理上尚处探索阶段。

这阶段不仅需要当地政府的大力协助和鼎立支持，同时也需要自身通过不断的实践探寻工作的新思路新方法，力争用最短的时间了解并熟悉当地土地级开发各项工作的基本流程和手续，扎实推进项目的分期开发工作。

此外，天和城项目以政企联合开发的运作模式，如何能又快又好地平衡政府形象与企业利益之间的关系，实现互利共赢，是决定项目开发顺畅与否的关键性因素。

中期由于此次项目规模庞大，涉及万多亩土地的开发与运作，无形之中拉长项目开发周期，使市场及政策性风险因素增大。

因此，如何能有效地控制开发的体量进度及节奏，将成为公司未来年内不可回避的挑战性问题。

远期从远期的角度来看，公司所要面临的挑战有以下三个方面土地推介与市场吸纳对于个体量如此庞大的项目，对未来市场的准确预测和判断，采取强有力的手段进行土地推介，是能否实现项目成功的重要因素。

我们要在项目启动前，做好市场调研工作。

做好区域定位产品定位和客观分析，力争准确全面地把握市场的动向，制定合理的动态的地块开发和推介计划。

周边开发项目的威胁与挑战从目前的发展现状看，以保利集团中房集团为首的流知名开发公司先后进驻武清。

在武清区政府政策的指引下，本区域城市化改革的步伐将会进步加速迈进，加之其天然的区位发展优势，必将吸引众多类企业和公司来此热土投资开发。

我们需要审时度势，分清形势，抓住机遇，既要看到市场竞争的激烈性，树立危机意识，同时也要看到自身的优势，扬长避短，在激烈的竞争中提升自我，完善自我。

面对挑战，我们也可以加以利用，利用优秀房地产企业的领头羊效应，吸引中小企业投资建设。

树立品牌，提升知名度本着的国际品质首都品牌天津流武清第的发展目标，通过天和城项目的运行，提升天和城形象，强化天和城品牌，力争用年的时间打造大批认可天和城品牌的忠实客户群体。

天和城级开发项目第期项目概况项目建设内容本次启动的是柳河五间房小于庄藕甸郎庄子五个自然村的亩土地的征地拆迁工作，还迁房项目占地亩，还迁房建筑面积万平方米，以及期开发建设用地亩，可出让面积为亩。

本次土地的征用收购基础设施建设具体工作由天和城天津置业投资有限公司负责具体实施，同时作为项目投资主体负责贷款融资。

项目周期本次启动期项目周期为年年月年月项目进度年准备出让亩，以后年及年每年出让亩，年出让剩余亩。

项目投资及资金筹措项目总投资本项目期计划整理土地共计亩，根据本项目运作模式，结合当地周边村镇的实践经验，考虑现场及周边的实际情况，项目实施共需资金约万元。

投资明细如下表所示序号项目细目总额备注还迁房建设