宜昌市三峡国际会展中心项目立项申报申请报告

可见本项目开发前景广阔，投资收益高，回报丰厚，投资价值十分诱人，是个值得投资的好项目。

另外，由于本项目的投资回报收益率远远高于贷款利率，抗风险能力强，完全可以充分利用经济效应，在前期阶段争取定数量的贷款，加快建设进度，以获取更高的投资回报。

因此本项目作为个贷款项目是可行。

第二章项目开发经营环境分析第部分城市经济环境城市概况人口结构宜昌，古称夷陵，因水至此而夷山至此而陵得名，是三国古战场，是楚文化发祥地之，是伟大的爱国诗人屈原民族和睦使者王昭君的故乡。

宜昌位于湖北西部，长江中上游分界处，素有川鄂咽喉三峡门户之称。

宜昌市内辖个城区夷陵区西陵区伍家岗区点军区猇亭区个县级市宜都市当阳市枝江市和个县秭归县远安县兴山县长阳自治县五峰自治县，市域面积平方公里，人口万，其中城区面积平方公里，建成区面积平方公里，城区人口万。

市域内水电矿产林特旅游资源富集，自然风光人文景观中外闻名。

便捷的交通环境中国成立多年来，宜昌交通事业飞速发展，先后共建了批对国民经济和社会发展具有重大影响的重点交通工程，即以公路铁路水运和航空四大运输方式为主体，水陆空协调发展，全方位对外开放的交通运输格局初步形成。

交通基础设施。

全市综合交通里程已达公里，其中公路公里，航道公里，铁路公里。

长江黄金水道北通宜昌，西进万州重庆东达武汉上海。

火车幅射北北京等东南京等南广州深圳湛江等。

夷陵长江大桥西陵长江大桥宜昌公路长江大桥枝城长江大桥和已经建成的葛州坝三峡水利枢纽大坝，把宜昌的江南江北融为体，公路四通八达，其中国道穿境而过，东进上海，西达西藏。

航空运输已开通国内北京上海深圳香港等个大中城市和国际临时飞机。

宜昌交通运输业将进入个重要的变革时期，宜昌交通运输业的运输结构正加速向综合性物流型集约化信息化和高速快捷的方向发展。

公路运输的主体地位更加突出。

铁路运输和水路运输中的相当部分中短途客货运量和部分小批量长距离运输量将被公路运输所取代，公路运输仍是宜昌市综合运输体系中。

水路运输将产生重大的结构性调整。

长江旅客运输的调整。

三峡工程三期施工蓄水和沪蓉高速公路和宜万铁路建设工程全面启动后，宜昌三峡坝区以下到上海段长江旅客运输发生历史性调整和变化。

在公路铁路运输分流部分运量的同时，三峡库区回水将给长江黄金旅游线增添许多的旅游景点，而宜昌包括三峡工程坝区正处在长江三峡黄金旅游线重要的节点上，将成为川江旅客运输旅游运输重要的集散地，三峡大坝库首将形成长江航运水陆中转的个新的发旅游为主要特征的枢纽港。

二长江货物运输的结构调整。

三峡工程蓄水后，将彻底改善长江航道通行条件，吨级船舶将直达重庆，随着长江口深水航道以及长江下游航道疏竣工程的建设，整个长江流域江海联运干支直达的局面将全面形成，以浦东为龙头，重庆为龙尾，长江为龙身的长江经济带才真正具备了腾飞的活力，川江以至整个长江的大吨位长距离货物运输将迎来崭新的发展时期。

三滚装船运输市场发展。

由于渝东鄂西地区群山林立，山势险竣，受地区布局限制，万州湖北宜昌公路迂回线长达近公里，且途中收费高，车辆弃陆走水具有较大的市场需求，川江的滚装船运输市场迅速形成。

川江汽车滚装船运输作为新的经济增长点，将拉动川江水运业的发展，成为继长江旅游船热高速船热后又新的运输热点。

铁路运输竞争力逐步增强。

随着焦柳铁路复线工程建设和规划中的沿江铁路宜昌经万州至重庆的干线铁路建设的付诸实施，我市的铁路对外运输环境将得到进步改善。

但由于襄樊至宜昌高速公路和沪蓉高速公路的开通，也将对铁路的客货运输带来定影响，形成激烈的竞争态势。

为实现铁路运输中的中途运输和部分长距离的客货运量的稳定与增长，必须通过区间提速，改进技术状况，改进服务才能与公路和航空运输竞争，并稳定中长距离的旅客和大宗物资外贸进口运输。

航空运输将得到迅猛发展。

宜昌市得天独厚的资源，地理区位优势，尤其是旅游业的发展和人们对旅途时效观念的不断更新，必将给宜昌市航空运输业带来重大发展。

航空在运输功能上主要承担旅客运输和部分附加值高体积小重量轻时效性强的货物运输，且运输量将以较高速度增长。

目前由铁路运输承担的部分长途旅客运输将被航空运输所吸引。

管道运输将成为我市综合运输体系的新生力量。

中加合资宜昌磷矿矿肥结合工程已于年期竣工投产，其主要原料磷矿矿浆将以管道形式从矿产地运至生产厂区，管道总里程将达多公里，年运量近万吨，此新型运输方式的出现，对改善宜昌磷矿道路运输环境，降低成本，尤其是改善宜昌城区的过境主干道通行条件，减少粉尘嗓声等环境污染等将产生显著的社会经济效益，同时使宜昌的运输结构更趋完善。

二自然环境与资源分析人文景观宜昌收入为万元，详见附表加上国宾馆万平米，会展另外的万平米，固定资产价值达亿元，本项目总实现价值约亿元。

经营收益有会展经营收入国宾馆经营收入。

根据市场调查的资料，预计会展中心开业后每年的会展次数为次，会展期间每次每平方米净收入为元，年经营净收入为万元，经营年后每年经营净收入增加。

国宾馆营业后每年按的入住率计算，年经营净收入为万元。

固定资产收益有国际会展中心国宾馆的固定资产国宾馆和国际会展中心是本项目的重中之重，项目是按高规划高要求高标准建造的，建成后将成为宜昌市的标志性建筑群。

建成投入后按市场评估价预计收益为，万元其中会展中心每平方米约元资产为，万元国宾馆每平方米约元资产为，万元。

三项目静态财务效益分析本项目在计算期内销售收入为，万元，可获利润万元，项目投资利润率。

在年内项目盈利和缴纳的税金的绝对值是相当高的，表明项目的盈利能力是比较强的详见附表。

四项目现金流量分析评价通过对该项目在开发期间的现金流入和现金流出的数量及时间，进行动态反映，同时可以计算出该项目的净现值内部收益率投资回收期等经济指标具体过程详见附表现金流量表，销售收入与投资成本根据工程销售进度与施工进度分期投入，计算结果如下序号财务指标名称指标值财务净现值内部收益率投资回收期年分析评价经过表中计算可知，项目财务净现值，表明项目除达到基准的收益率外，还能后的超过收益，具有财务上，经济上的可行性，项目财务内部收益率，且水平较高，表明项目具有盈利能力，故可行。

五项目盈亏平衡分析盈亏平衡分析主要是通过确定项目的产量盈亏平衡点，分析预测产品产量对项目盈亏的影响。

所谓盈亏平衡点，就是当达到定销售量时，销售收入等于总成本，项目不盈不亏盈利为零的那点。

经过测算，本项目各功能物业的销售率达到，项目的财务净现值为。

从盈亏平衡分析得出，该项目的抗风险能力较强。

六项目敏感性分析敏感性分析主要对本项目的成本和项目净收入发生变化时，预测随之而引起的项目各项投资效益指标变化程度，为投资决策者控制成本和制定净收入提供决策依据。

影响房地产开发项目经济评价指标的因素主要有建设投资净收入开发周期等，其中最主要的因素是建设投资及净收入。

因此我们对建设投资及净收入变化的情况进行测算，来分别分析此二项因素变化对本项目经济评价指标的影响情况。

从项目敏感性分析可看出，销售价格和可变成本的变动直接的影响了项目的经济利润，所以在后期操作过程中财务上应加强对投入成本的控制，在营销上采取有利的方式保证销售价格的稳定，以确保项目利润最大化。

七项目偿债能力分析按照项目的借款条件和还款计划，项目前期不还本金，项目于年开始利用预售款还贷分年等额偿还本金，每年还，万元借款利息每年照付，总计付利息万元详见附表。

第八章项目开发经营风险分析与对策房地产开发经营的主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析项目定位项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力，但仍有些不确定性因素带来的风险。

市场风险项目所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，而项目体量较大，需求有限，销售有定市场风险，这就给项目公司带来两个方面的要求，方面，在项目设计中，如何精雕细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求另方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。

并随着夷陵区的发展各项设施的兴建，将大大促进项目所在地区周边环境的改善，促使目标顾客量的增加，密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，做出应变，减小市场风险。

二经营管理风险分析项目的筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下期项目投资，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。

鉴于上述原因，本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房的销售，加大促销力度，多渠道多种方式推广促销，尽快销售，同时做好物业管理和售后服务工作，才能最大限度的减少项目的市场销售风险。

在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本，也是降低本项目风险因素之。

三企业财务风险分析企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。

因此，项目公司对本项目的目标市场选择产品定位选择，资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。

本项目资金分为三块部分银行贷款部分自有资金部分预售房款。

但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。

第九章项目综合评价与建议本次宜昌三峡国际会展中心项目进行的初步投资可行性研究工作，是在项目周边进行了大量的市场研究的基础之上，通过对规划方案开发成本估算资金筹措和运作方式以及财务效益评价等方面作全面分析，从技术经济角度对本项目开发可行性作出评价。

现在将有关的研究结论及可行性建议表述如下上述分析和财务效益评估结果表明，本项目具有较好的内部收益率，有基本的贷款偿还和自身平衡能力，具有般的抗风险能力。

评估结果表明，该项目是可行的。

本项目的规划设计方案基本上利用了项目地块的地形特点，达到了市场供给与需求相结合的目的。

项目拟分几期滚动式开发，有利于物业的营销策划，故能够满足本次可行性研究方面的要求。

本项目属于大面积大规模开发，应该通过加快项目进度来