家居装饰城项目立项申报申请报告

东盟经济自由贸易圈的架构形成，将会进步凸显市内承大西南外接东南亚的经济战略地位，市的发展前景不可限量。

三城市规划发展方向政府正在规划个大港口大工业大旅游的宏伟蓝图，据了解，将用年或更长些的时间全力开展沿海基础设施建设百项工程建设和城市建设的三大会战，重点推进三个工程建设，即推进条大航道建设，构筑大港口，全面提升发展大工业大物流的竞争力推进以江两岸为轴心的城市建设，构建通江达海人居环境优美的滨海城市推进以三娘湾为重点的国家级旅游景区的建设，全面提高滨海城市休闲旅游观光的吸引力。

根据市城市总体规划修编，近期至年市将发展成为万人口的中等城市，远期至年将发展为万人口左右的以临海大工业为主兼具商贸和滨海特色的大型港口城市。

根据城市规划发展以及当前人们对家居装饰市场的需求，项目紧紧抓住市场的空白，规划建设成为广西沿海最大品牌最全集批发与零售为体的站式家居装饰类产品购物城以及市极富现代气息的标志性高层住宅。

第三章市场分析房地产市场分析多年以来，市房地产没有真正发展过，即便在年前，市内几乎没有真正意义上的房地产住宅项目，是目前中国唯没有历史包袱的没有被开垦过的沿海开放城市，说明房地产市场有着巨大的发展潜力和空间。

这是赛格集团当初选择投资的主要原因之，同样这将是本项目的市场机遇。

没有好房子，也没有烂尾楼。

这是深圳赛格集团对房地产市场后的评价。

赛格集团非常看好市场。

由赛格集团投资亿多元占地亩高达层的综合建筑新时代广场项目年月日已在湾广场边隆重奠基。

年以来，房地产起步发展，投资开发开始升温，年完成投资亿元，年完成投资亿元，比上年增加了，商品房销售市场价格逐步上升，价格已经由去年的元上升到元左右。

据了解，市房地产项目的建设以东区开发旧城改造项目为核心，以人民路江两岸永福西路主干，滚动开发的模式进行开发，主要开发方向为东区行政信息中心的建设落成，贯穿火车东西站的永福大街的贯通，居住环境较好的住宅小区形成规模。

湾广场永福大街行政信息中心为轴心区域将成为市新的商业文化中心。

钦城区的路大道大道将成为市房地产发展的重点，该区域以城市物流商业为主要发展方向。

以下为年广西部分城市及房地产投资完成额年增长年年增长亿房地产投资完成亿梧州贵港桂林市河池注以上数据均来自广西统计信息网从上表中数据可看出，年的亿元相对较高且经济实力相对较强，但房地产投资完成额却只有亿元，相对其它城市，房地产市场的发展明显落后于经济发展的速度，而且房地产投资相对去年来说有个明显的增长态势，由此可看出的房地产市场有着巨大的发展空间。

二市房地产市场供需分析房地产市场各类各档次产品供给量较少，不能满足当地居民快速提升的居住需求。

现有住宅消费多以传统的占天占地私宅房的形式存在。

现有在建和在售的商品房住宅小区基本为中低档楼盘，建筑户型环境设计均较平淡，无出彩之处。

随着经济的发展和社会的进步，随着住房分配制度改革的深入住宅产权的变化以及人们的生活水平不断提高，购房者日益挑剔，购房者对房地产商品的周边环境规划设计配套设施物业管理等越来越重视。

购房者对房地产商品单的品质要求已逐渐向综合性多元化发展，对住宅质量需求不断提高。

住宅设计结构合理配套设施齐全环境优化交通便捷物业管理科学的楼盘将是买家的首选。

目前，相对于同级别的广西其它城市而言，城市的规划建设和投资环境都是较好的。

在新的城市规划蓝图下，将以环境优美可持续发展适宜居住的海滨城市方向发展。

而目前居民的居住形式环境配套品质等方面都处于较低级和落后的水平，无法满足经济和社会发展的需要，无法满足城市居民日益提高的居住需求和标准。

总的来说，市区位优势明显，在房地产市场方面，作为处女地的房地产，既没有历史包袱，又具备良好的发展前景市场基础和空间，市场整体处于快速发展的起步阶段，处于积蓄的能量即将释放的时期。

其市场发展有如下特征房地产行业发展薄弱，行业规模相对于该市经济总量和发展而言明显偏小目前市房地产行业投资量供应量空置率销景优越，为房地产发展提供了良好的平台。

房地产正处于启动阶段，目前行业内未形成竞争态势，市场发展空间巨大。

西大街建成，以及配套完善后，地块价值将得到很大的提升。

威胁政府银行对投资性物业市场实行政策调空及利率调整，对项目的商铺销售造成严重的影响。

项目周边还存在定量的可开发用地，如大道大道两边的可开发用地都受到众多投资商的关注，假如有同类型商业业态的商场开发的话，将会成为项目的直接竞争对手。

二项目目标客户群分析商业部分目标客户群体分布于市各城区经营家居装饰材料的经营个体户需扩大经营的品牌家居装饰产品的企业有投资意向的外来投资客，此类客户主要来自南宁玉林河池等地熟识本地市场，从建材产品转型到经营家居装饰产品的本地商家。

二住宅部分目标客户群体不满足现在的居住条件，经济宽裕有能力供房的人士。

项目附近企事业单位的中高层管理人员。

城市江两岸工程的拆迁户在本项目购买铺面，看好住宅投资市场的投资客，购买住宅用于自住或出租三目标客户群体特征主要来源于市，外地客源会占定比例，但不是主流。

职业特点主要以经商人员企业中层干部机关单位人员为主，有较高并稳定的收入。

三五口之家为主，年龄般在岁之间。

三产品策略结合项目客户群体特征及市场现状分析，做出有针对性的户型定位户型面积总价控制万元万元万元万元万元四价格定位由于本项目是商住物业类型建筑，所以本次价格定位根据类似楼盘价格用市场比较法修正本项目的价格。

综合项目本身的地理位置自然环境社区因素规划设计因素品牌因素附加值等各因素加以考虑，修正出本项目住宅的销售均价项目名评估项华信花园商城新澳花园协盛广场本项目地理位置规划配套设施工程进度交通方便程度生活方便程度空气环境情况户型设计装修标准总得分成交均价市场比较法修正出项目多层均价为元取元同小区内小高层的价位般比多层要高出元，因此本项目小高层销售平均价位取值元。

调查中发现，同等区域内类似临街层商铺租金价位在元，保守估计，按收益率为，使用期限年计，运用效益还原法还原出本项目层商铺的平均价为元取元根据多层商业物业市场行情得知二层价格为层价格的三层价格为层的，那么算出第二层价格为元，第三层价格估算为元平方米，根据本项目专业市场的总体定位以及区域优势情况客观地取元和元。

第五章项目技术经济评价项目投资估算的编制原则本次评估的项目总投资估算以项目可行性研究报告，土地费用和各项报建费用根据有关规定及市建筑行业情况和已完成项目成本的实际情况比较进行估算。

本项目的测算建设期为两年，销售周期同为两年。

二项目总投资估算技术指标规划总用地面积总建筑面积其中期总建筑面积商铺住宅二期总建筑面积商铺住宅容积率层数期为层裙楼和层住宅组成，二期为层裙楼和层塔楼住宅组成。

建筑高度期米，二期米层高米二成本估算表序号成本项目金额万元依据土地成本万亩亩二前期费用勘测费占建安城市规划综合服务费总建筑面积元规划设计费占建安审图费设计费质检费占建安人防工程建设费总建筑面积元白蚁防治费总建筑面积元城建配套费占建安教育费附加占建安垃圾处理费总建筑面积元劳动保险费占建安环评报告表及评审按现行标准估计三建安工程费含电梯安全通道费用期多层工程元二期小高层工层元商场工程元四基础设施费配套费室外排水工程总建筑面积元供电供水工程总建筑面积元道路绿化工程占地面积电话电视管理埋设费总建筑面积元公共设施公共配套围墙保卫室等五开发期间费用管理费用建安费工程监理费用建安费销售费用销售收入广告费销售收入竣工审计费建安费六启动资金利息按万启动年七不可预见费二三四八开发成本九税费营业税及附加税费销售收入房屋交易登记费销售收入土地增值税销售收入产权签证费建安企业所得税执行西部大开发的优惠税率按税后利润的合计三项目资金来源构成及融资方案项目总投资万元，项目资本金万元自筹解决，占比例，拟向银行贷款万元，其余万元可通过预售收入解决。

项目资本金项目资本金为万元，来源于项目开发单位注册资金和股东投入的项目开发资金。

银行贷款项目单位拟向银行贷款万银行名称待股东商议后再定，计划期限为年，占总投资的，贷款的投资根据工程进度发放。

预售收入本项目期利用资本金进行开发，取得预售证后进行预售，从目前市其它在售楼盘世纪新城广场丽园的前期预售情况年内预售均超过了，包括赛格新时代广场期开盘不到两个月已经售出来看，本项目所处的地理位置，发展前景较为看好，而本项目评估仅设定为期的。

因此，预测预售用于建设是充足的。

四项目效益分析项目销售收入项目二期工程总建筑面积平方米，根据分行调查报告和项目计划书，可售面积商业层，商业建筑面积平方米，住宅建筑面积平方米。

销售计划项目于年月各项资金到位后开始预售，分两期销售，按四个阶段完成第年上半年期商铺销售，住宅销售第年下半年期商铺销售，住宅销售第二年上半年二期商铺销售，住宅销售第二年下半年二期商铺销售，住宅销售。

销售价格根据目前项目周边房地产而定，商铺临城市主干道南路层商铺销售均价可定为元平方米，二层商铺销售均价可定为元平方米，三层商铺销售均价可定为元平方米，则商铺销售均价约为元平方米。

住宅多层住宅销售均格可定为元平方米小高层销售均价可定为元平方米。

与市区繁华地段的其他楼盘相比，本项目的定价相对偏低，但是项目所处地段目前并不是商业成熟区，而是政府规划发展较快的具有极大升值潜力的区域。

因此，本项目根据市场行情按以上方案确定其平均售价是较为可行的。

销售收入商铺销售收入元平方米平方米万元住宅销售收入元平方米平方米万元元平方米平方米万元经测算，项目可售面积按两期销售可实现销售收入万元，两期分别为万元和万元。

其中项目第期收入的转投入项目建设。

五主要财务分析静态分析投资成本万元税费万元总销售收入万元④利税总额万元万元万元利润总额万元万元万元财务盈利能力分析开发成本利润率利税率项目开发成本利润率实际是开发商对开发项目所承担风险的回报。

般情况下，相对于个开发周期为年的项目来说，其开发成