富程国际项目融资项目立项申报申请报告

主力招商先行，目前已有多家国际国内品牌数码商家洽谈进驻，形成强大品牌号召力，同时组建专业的经营管理团队，实行统管理统营业时间统策划统推广的方式，确保项目经营畅旺，财富永续。

怀化首个中小企业专属型甲级写字楼根据市场调研，目前怀化主要在售的写字楼物业均走的高端路线，专门针对中小型发展中企业的办公物业仍属于市场空缺，而怀化作为个经济快速发展的城市，中小型发展中企业在市场中所占的比例又是最大的，因此怀化写字楼市场急需个中小企业的专属物业。

另方面，结合项目裙楼定位，不管是行业还是文化产业，其经营者均属于发展中的中小企业，因此，项目以中小企业专属孵化器为写字楼定位，即可与裙楼形成互补，又可填补市场空白，规避竞争，实现快速销售。

怀化最具活力与升值潜力的精英企业孵化器考虑中小型企业需求面积较小，资金有限的特点，建议写字楼开间以最小单位分割，设计为间，各单位之间可根据客户需要，自由组合成不等的开间各单位内，尽量设置卫生间网线宽带消防系统入户设置分户式中央空调或不设置中央空调。

配套精品商业卓越品牌中国数码连锁第品牌颐高数码领衔入驻颐高集团是国内最具竞争力的服务商之。

自年在杭州创办首个卖场高新电脑城以来，十多年时间，颐高以其独特的创业模式勇于创新的大家手笔，在上海广州台山杭州宁波天津北京等成功地开业多家专业数码卖场，连锁卖场总经营面积达万平方米，经营户近户，市场从业人员万多人，年其成交额更是突破亿元，成为全国卖场最多规模最大销售额最高的数码连锁第品牌。

形成了以数码连锁业务条街网络资讯三大业务板块，有机构成了项目拓展招商品牌建设营销推广市场管理售后服务等整套完整专业的运作体系，奠定了颐高集团在行业内的领军地位。

作为颐高集团的基础产业，创建于年月的颐高数码连锁，精于创新经营数码市场专业特色，在全国先后成功开业多家专业数码卖场，连锁卖场经营面积达万平方米，经营户近户，市场从业人员万多人，年成交额达到亿元，年成交额达到亿元，是全国连锁卖场最多规模最大。

在全国电脑城强评选中，以家连锁店位列其中，是所有连锁卖场中获奖数量最多的卖场，与国内外余家知名厂商渠道商结成战略联盟及紧密合作关系。

富程国际广场率先引进中国数码连锁第品牌颐高数码，集国际国内品牌电脑数码耗材产品数码音像产品手机等数码周边产品于体，打造未来怀化规模最大，经营档次最高，经营品种最齐全的站式数码，开启怀化财富盛宴。

营销团队创野房地产投资顾问有限公司成立于年，是国内最早从事房地产整体营销服务的专业型公司之。

经过十多年坚持不懈的奋斗和专业领域的经验累积，创野房地产投资顾问已成为国内地产营销界的中坚力量。

创野十余年的历练，打造了支精锐善战的团队，由策划中心营销中心广告中心商业中心构成，四条线专业分工，整体运作，为房地产项目提供全方位的整体营销基础研究项目论证投资分析产品策划营销策划商业策划整合推广销售代理招商代理品牌工程等服务。

公司业务范围遍及华南中南中原西北大地，服业务范围遍及广深湖湘中原大地，操作项目数十个，总销售面积逾百万平方米，总销售金额几十个亿。

年月以来长沙分公司成立，先后服务了长沙黄兴路步行商业街金湘潭商业广场春园商业步行街洛阳国际商街圣世阳光上城商街潇湘步行商业街翔丰商业广场龙头湾购物广场中联商业广场众家居生活广场等商业项目，及招商海月花园华侨海景山庄海琴屿花园九州怡景苑佳逸豪园天月园岳麓山庄名仕阁等住宅项目。

创野长期以来与众多国际国内线商业品牌建立了良好的合作关系，开创了众多优秀的商业合作案例，年被评选为深圳十大专业商业地产投资顾问机构。

公司有周全而明确的发展目标，通过公司全员的不断探索与突破，创野房地产投资顾问有限公司正以专业的操作水准和严谨的服务态度，成为开发商及客户的首选顾问和长久信赖的伙伴。

三怀化概况怀化素有黔滇门户全楚咽喉之称，位于中国湖南省西南部，沅江中游，西邻贵州省铜仁地区和黔东南苗族侗族自治州，南邻广西壮族自治区的三江东北与本省的邵阳娄底益阳常德张家界和湘西自治州接壤，有湖南西大门之美誉。

年，怀化全市人口达到万，市域国土面积约万平方公里，辖县中方沅陵溆浦辰溪会同新晃通道芷江靖州麻阳市洪江市区洪江区鹤城区和个省级开发区和个省级工业园，是湖小幅度的上升，专业市场商业物业和零散商业物业差价太大，大型主力店的引进和投资回报率的高低将决定商业物业的定价。

地段理想功能分区合理配套设施完善的商业物业明显呈上升趋势，低档和地段差的商铺价格跟进，从而使得整体价格还有所上扬。

营销策略分析受政策的影响，反租经营的市场营销策略将面临难度，但市场的需求是明显的，为此在租与售的天生矛盾中，整合经营几乎是唯的出路，商业的主力店进驻也将成为提升商业人气的重要手段。

在综合处理租和售的矛盾中，出售使用权的营销手段被愈来愈多的使用，受小型商铺供不应求的吸引，提供小型商铺的专业市场将出现。

二年怀化房地产市场运行情况为遏制房价过快上涨，国家出台了系列房地产调控政策，极大地抑制了房地产投机市场，线城市房产交易量和交易价格普遍出现跳水，房地产市场低迷，房地产行业大有山雨欲来风满楼之势。

与此形成鲜明对比的是，我市房地产行业继续保持高位运行，销售稳步增长，市场成交活跃，房地产税收增长强劲，呈现良好发展的形势。

年前季度我市房地产市场运行基本情况投资高位运行。

年前季度，我市规模以上房地产企业家，完成开发投资亿元，增长，增幅高于全省平均个百分点，比上年同期增长了，增速居全省第位。

呈现稳步增长的态势。

销售稳步增长，市场成交活跃。

年前季度，全市商品房屋销售面积万平方米，增长，增速同期上升了个百分点，其中住宅销售平方米，增长。

前季度除至月外，其他月份销售呈平稳增长走势。

全市商品房销售额达亿元，增长。

商品房供给和销售同比保持快速增长势头。

见表施工面积增速回落，竣工面积加速增长。

年前季度，全市房屋施工面积万平方米，同比增长新开工面积万平方米，增长，房屋施工面积新开工面积增幅呈逐月回落趋势。

住宅施工面积万平方米，同比增长。

竣工面积为万平方米，同比增长，增幅呈逐月上涨趋势表二。

其中住宅竣工面积为万平米，同比增长。

价格逐月上扬。

年前季度，全市商品房均价为元平方米，上涨，房价呈上涨趋势。

季度商品房均价增幅分别为和。

其中，商品住宅销售均价元平方米，其中前季度分别上涨和。

房地产税收高速增长。

年前季度，房地产税收完成万元，同比增长其中房地产营业税收完成万元，同比增长。

房地产税收比全市财政总收入增速高个百分点，占财政总收入的，占地方税收收入的。

五市场趋势预测年以来，国家采取提高首付上调利率建造廉租房出台限购限价令等系列手段对房地产市场进行调控，由于我市属于四线城市，房屋销售均价低于全省同类市州的平均水平房地产投资贷款比率不高，只占房地产投资的，购房按揭贷款户不超过购房户三成，投机性购房所占比例较小，整个房地产行业对银行贷款的依赖程度不高。

从目前情况看，调控政策对我市房地产行业直接冲击不大，从长远看，房地产保持较快发展的基本面没有改变。

尽管定时期内我市房地产行业会受到政策的影响，但从决定房地产行业发展的长期因素来看，较快发展的基本面没有变化。

城市化率快速提高。

随着城市化的发展，房地产业也会得到很大的发展。

统计显示，年我市城市化率为，到年达到，年间城市化率年均提升个百分点，如果按此速度计算，意味着我市每年新增城市人口万左右，解决他们的住房问题，最直接的受益者无疑是房地产行业。

人民收入增长快速。

年我市在岗职工年均工资总额元，年增长至元，年工资涨了倍，随着人们收入的不断增加，人们对住房的结构住房大小舒适度环境等要求都会提高，从而促进房地产业的发展。

人口保持稳步增长。

刚性需求客观存在。

年，我市人口总量是万，年达到万人，人口年均增长。

随着人口的增加，对住房的需求也会增加，从而促进房地产业的发展。

我市上世纪年代的婴儿潮在本世纪初开始步入工作，他们会释放出巨大的购买力和需求，从而刺激我市房地产行业的发展。

环境得到极大改善。

近年来，我市通过系列城建项目的实施，城市路网结构不断优化，公共基础设施不断完善，城市形象全面改善，城市品位不断提升。

随着沪昆客运专线娄怀吉怀怀通怀化绕城高速芷江机场的开工建设，我市的交通区位优势更趋明显，发展活力将进步增强，这将进步吸引各界人士来我市购房置业投资创业。

房价差距仍然明显。

目前，我市商品房销售均价为元，与全省同类城市比，相差元左右，差距明显，尚有定的上升空间，会吸引外围资金加快流入，进步推动房地产行业的发展。

保持高增长。

年月，怀化市连续个月涨幅超过，基于对通货膨胀的担忧，较高收入者对其资产保值增值的需求不断增强，在投资渠道有限的情况下，置业买房成为高收入者资产保值增值的首选，房地产投资性需求在增加。

六融资额度及期限整个项目开发分两期，年月正式启动。

根据公司项目的开发安排，全部融资用于项目的后期开发，所以需融资亿元，包括前栋未支付工程款万元，偿还前期股东外借款万元，后栋基础及上部工程准备金外装修万元，销售推广招商办公费用万元。

用款期限三年。

七融资抵押物明细抵押物是我公司富城国际商务广场怀化市富程路南侧地块亩及在建工程市值约为万元，具体明细如下土地亩，现修房占用亩，余亩，按市价万亩，余下产值约万元含拆迁补偿费。

二现已修建的未售房住宅套元万元负二层正四层商业用房层负二层车库价值元万元负层商场万元万元正层商场万元万元正二层商场万元万元正三四层元万元小计万元三二期前期工程投入出场平土石方万元周边抗滑桩防护围墙万桩基础约万元小计万元四银行未到位按揭款约万元五前期投入相关费用包括水电入户费万元合计万元八融资详细用途融资款项，完全用于项目后期开发。

其他资金需求，有销售款回笼解决。

后期工程准备需全额垫资万平米左右，需准备工程准备金万元，在年后续工程金由销售回款解决。

同时，由于本栋大楼整体定位为怀化市唯的数码广场，开发商整体招商引进主力店将花费费用大概万元左右。

同时推出优惠政策如免租期垫付税费送装修等活动预计将花费万元左右，对于怀化第个统招商运营的专业数码市场很有必要。

项目整体销售前期需要投入广告费用万元整个销售额的左右，销