居住、商业以及其他配套项目立项申报申请报告

通过先进的规划理念细致的设计手法，塑造出个环境优美功能完善配套设施齐全的城市居民新区。

进步加快的城市化进程进步完善的城市综合构架为人民提供个以居住为主要功能，具有高质量的物质环境高品质的文化传统高效率的基础设施社会化的公共生活交通便捷环境优美的城市空间。

贯彻以人为本的居住空间设计观重视创造舒适方便安全优美的居住环境，塑造富有个性的小区景观。

注重场所精神，宏观上实现社区形态与地域大环境的融合，微观上创造各组团的认知感，追求丰富多彩的空间与环境，以及独具的空间形态。

尊重片区发展的历史轨迹和现实需求，发掘区域特色文化，居住文化与商业文化融合充分考虑各方的利益关系，尤其是弱势群体的利益从当地居民的实际生活出发，强调居住生活的舒适性，购物就学等活动的便捷性。

生态环境保护原则注重土地开发兼顾园区的生态化环境保护的设计观念。

合理用地，集约用地规划依托城市景观与基地周边自然风貌，结合片区内部的绿地设计，共同构建环境优美的建筑城水绿生态系统。

结合花园式园林式居住小区的发展目标，规划以人自然环境的对话为主题，强调水体和绿化的功能，结合自然的地形地貌规划设计的河流水塘公共绿地以及组团内部的绿地以形成出点线面相结合的居住与公共服务园区。

在建设过程中，充分考虑节能环保，注重建筑的采暖和保温，严格控制污染的排放，积极倡导应用新型的节能环保材料，把建设与环保紧密结合。

公共服务设施超前原则超前的高标准的设置居住区的配套公共服务设施，完善社区的物业管理水平，通过高效灵活的住区智能化设计和配置完善的地埋式工程管线系统，确保与城市基础设施构成个有机的整体，把建成交通便捷功能完善的现代化的信息社区。

同时也为周边社区乃至整个城市提供良好的生活文化就学购物娱乐空间和设施。

三项目建设的重要意义以的规划设计作为个提升市整个城市品位的重要契机。

通过先进的规划理念细致的设计手法，塑造出个环境优美功能完善配套设施齐全的城市居民新区。

进步加快的城市化进程进步完善的城市综合构架为人民提供个以居住为主要功能，具有高质量的物质环境高品质的文化传统高效率的基础设施社会化的公共生活交通便捷环境优美的城市空间。

本项目的实施将极大地改变城市形象，提高城市的承载力和综合服务能力，改善了市民的居住条件。

本项目沿阜临路建造小高层高层住宅，面对文峰公园大湖而建，就居住环境而言，可谓是开创了第的居所模式同时，本项目将建设商业风情街香港路，将分为东西两苑，收揽各项服务配套的同时，提升商业档次，从而达到提高本地块乃至的城市承载力和综合服务功能。

二本项目的实施具备了明显的环境效益，将对城市的交通环境绿色生态环境和人文环境起到明显的改善作用。

临阜临路的广场用地，采用先进的下沉式设计，与文峰公园俩俩相望，她的建成，将为阜城市民和外地游客的休闲娱乐创造个全新的舒适环境。

三本项目的实施具有明显的经济效益，将极大地提高本区域经济水平。

政府在付出少许代价后，通过地块改造，加快完成了本区域内的城市基础设施建设城市道路城市广场城市绿地排水排污设施电力电讯设施等和公共事业的配套建设。

本项目提供了经营环境优雅地理位置优越的沿街商业门面和商业街，为社会提供了许多就业机会和经商发展的场所。

由于区域优势明显和规模效应，将极大提高本区域的商业繁华度，在增加本区域经商群体的经济收入的同时，也增加了本区域的政府财政税收收入。

本区域的多层小高层高层住宅作为高档商品房，购房群体为高经济收入者。

大量较为富裕的居民入住，其区域消费也将具备相应得经济效益。

本项目的投资商开发商从长远的动态的市场经济分析，其投资具有定的经济回报，其经济效益是存在的。

第四章项目所在地商品房市场调研房地产市场调研是市场预测的基础，是市场营销工作的重要内容之。

有调查才有发言权。

我司认为，从市的房地产市场现状出发，结合市房地产市场的特点，通过对当地房地产市场的总体分析和预测，对项目所在地竞争楼盘与可比性楼盘的缜密调查，对目标消费群的锁定分析，在此基础上进行项目定位分析，并为下步的项目市场推广总体策划思路及物业开发建议等打下扎实的基础和科学依据。

目的在于使本项目更适合市场需求，知己知彼，不盲目开发，从而使本项目赢在起点，创造出更为可观的价值。

市房地产宏观市场概况房产投资数据年份投资额亿元增长幅度小结从年至年房产投资额数据来看，房产发展迅速，每年都以较高的增水平的提升，在今后三五年中房价将进步上涨，保守估计住宅部分将有元的升值空间，商业底铺将有元的升值空间。

附表三销售收入固定资产及毛利分期预测序号项目名称计算式期西苑二期东苑合计多层住宅多住元小高层住宅小住元高层住宅高元商业建筑商元办公办元地下车位车位万元个销售收入„„销售税金建设成本见表二毛利润企业所得税财务净现值各期所占比例四结论该项目从投入产出进行分析，以即时市场定位销售，即表态分析，投资利润率高达以上，财务净回报率达，有显著的经济效益。

该项目在二期销售中，商品房市场销售价会有上涨幅度。

从动态角度分析，该项目实际完成时，商品房价格会有较大的提升，实际利润尚有提升的空间。

结论该项目投资利润率在以上。

项目的投资是可行的。

二从市场供求关系进行项目投资可行性分析住宅市场需求分析由于受到当地经济水平文化观念地理位置等方面原因，市的商品房发展起步在年后，市中心内真正意义上的有规模上档次的小区寥寥可数，尤其是本土的开发公司开发高尚社区的数量更少。

从另个角度来看，这对于开发公司是个利好的消息。

因为倘若开发公司建造的是个比较普通的小区，那么必然受到相当的竞争楼盘冲击力，但社区若有别于当地寻常楼盘，其优势必然成为楼盘崭新的亮点，就像当初我们在与当地官员私营业主寻常百姓交流中得到这样的信息，就是缺少高品质拥有优雅环境能够代表城市形象的社区。

根据对当地收入水平的调查了解以及结合相似楼盘的分析，我们认为由于受到当地收入水平的影响，具有购买力的人群主要集中在政府公务员教师私营业主。

当地企业的员工收入普遍较低，大多的月工资不高于元，这与购买本项目，乃至购买商品房所需的经济实力还是有定的差距。

相对而言，政府公务员教师私营业主属于高收入人群，同时具有相对较高的生活品位以及投资意识。

另方面，由于市所在的相邻边缘地区大中型城市较少，不仅市行政所属的县市地区，如太和颍上的乡镇居民大型娱乐购物到市区，即便是临近的亳州蚌埠六安等地级市部分消费还是到，因此，的商业辐射力十分强，这也是市整体经济水平般，但总体消费力尚可，高档商场娱乐场所众多的原因所在。

二商品房市场需求分析本区域属于黄金地段，这对商业产品而言是十分有利的，但目前城区市场云集，周边浙江商贸城利源商场温州街金茂广场汇鑫财富广场等皆有档次不高或人气不足或销售工作尚未结束的硬伤，因而如何对本项目进行产品定位，如何吸引人气成为本项目商铺销售顺利的关键。

倘若本项目商铺能够形成周边区域商业热点，将会拉动住宅价格，获取更高利润。

通过以上原因，我们得出四个定位取向独特性稀缺性有效需求附加值独特性是指在各类品种规格结构区别于其他项目城区市场云集，浙江商贸城金茂广场等，如走单的专业路线，必然形成恶性竞争之势，因此我们在经营项目上更多考虑形成自己特有的专业销售商圈，以此吸引大部分有此类专业需求的顾客。

从规划来看，本项目地处于市中心潜在的中央商圈，距离繁华的颍州路不过数十米，毗邻利源商场，加上文峰公园的大量人流量和项目自身拥有的多平米的文峰广场，足以支撑起与利源大厦华联商厦三足鼎立的新兴中央商圈。

这个商圈的建立，需要我们的市场定位要明确，使消费者既有目的的来购物，也能逛着逛着就进来了。

基于此，我们提出持续改善的概念，所谓持续改善指的做所没有的商圈形式，借助文峰公园和自建的文峰广场社区人气，引导外地品牌和知名大型商场以及本地想突破区域限制的商家进驻，推广形成本区域质好量精的优质地段，营造独无二出售稀缺的商圈。

依靠独无二吸引人气，人气吸引稀缺，强调从地段和产品规划等小处着手，以获得更多的人气财气。

稀缺性是指该地段商铺具有保值增值的潜力项目所在地的阜临路临近主干道颍州路，毗邻市行政中心，可谓是交通便利，人流如潮，加之文峰公园这休闲场所的存在，决定了地块的稀缺性。

在这个寸土寸金的地段开辟出块新的商业区，已然成为个不可抵挡趋势。

从长远来看，随着新的文峰广场的建成，本项目的商铺必将成为真正的钻石地段。

因此，我们在做商铺定位和推广时，可以让消费者看到该处的潜在价值与升值潜力，使其出于投资的目的来购买。

有效需求是指增加商铺的社会影响力有效需求的产生源自于社会影响力。

社会影响力从深层次而言无非是人们所共识的需求。

当供应与需求失衡时，有效需求被放大化。

怎么挖掘出本案商铺的有效需求，对销售而言事关重大，如能有重量级商家进驻或名誉联姻指在推广时商家已提前进驻等形成此商圈的惜售气氛，激发有效需求，形成良性循环。

附加值是指通过提升楼盘其他配套价值的同时，对商铺价值进行提升。

随着精神享受娱乐休闲需求的日益增大，娱乐市场和文化市场在商铺销售中也占举足轻重的块份额，如对这部分客户只强调销售刺激和对产品优点的张扬，而轻视对卖点的建立和对消费者的引导帮助与服务，忽视了他们的意愿和偏好，必然导致客户层的流失。

多元化因素的存在，能够增加项目的附加力，如通过邀请形象代言人，举办些有收益行为的活动，提升楼盘多层次的形象，以楼盘来带动商铺，使两者相辅相成，互相提升。

考虑到本项目商铺的供应量较大，商铺销售是关键，经营更是重要。

基于以上考虑，我们建议在销售过程中，考虑对定向经营的鼓励培育，在售价上有所倾向，给与部分优秀业主优惠。

同时，引入品牌店旗舰店，带动本项目走向稳定成熟。

三分析结论本项目自身具有良好的自然环境区块优势稀缺性，有较高的附加值，能有效地抵御楼市风险，在营造差异化竞争，走品牌开发，引导市房地产市场方面，有着比其他项目无可比拟的优势，在定程度上左右着市的供求关系。

本项目的住宅销售基本上没有风险，供应量能适应市场的供求关系。

本项目的商业房体量较大，在拥有广场的前提下，基本上也能够消除风险。

结论项目分为二两期开发，在谨慎积极的态度下进军市，可以参照其他楼盘的工作，减