1、，变被动等客上门为主动出击。配备具有高超谈判水平的现场置业顾问，确保成功率。煤矿主外地返乡置业群体作为投资与居住两用的外地客户城中心区单位公务员及私营业主游离客户群重点客户群核心客户群核心客户群周边单位的私营业主老板及教师医生官员及公务员偶得客户群针对有关目标机构，主动上门进行路演推广。广告推广广告方案制定原则有效控制宣传的推进节奏，引导从关注了解认可购买的心理接受过程，以热烈的情感诉求式广告为线，辅以阶段性造势活动为点，形成大范围的宣传面的铺开，集中表现项目文化特色强势卖点。广告诉求重点略媒体选择分析及媒体组合报纸广告户外路牌灯箱广告楼书宣传单户型图等平面印刷品工地围墙广告媒体投放比例综合考虑平面部分户外广告车体广告楼宇电视公共促销活动等方面所占比例。营业推广开盘活动节庆活动公益活动等。

2、去广西。东靠安仁达井冈山，素有兵家必争之地。铁路京广线及武广高铁经城区灶市南岭掠城而过水路耒水舂陵水皆入湘江公路线京广高速公路纵贯城区南北，省道线横穿东西重要的是高速公路在我市辖区内设置了三个出入口通道，即新市五里牌公平。气象条件耒阳市属于亚热带季风湿润气候，常年平均气温，最高温度达，其中，月份最低，月平均气温七月份最热，月平均气温，年日照时数小时，全年无霜期天天。历史平均降雨量为。水文地质耒阳市土壤种类多样，尤以红壤为主，为第四纪红土壤。地质构造复杂，外力作用明显，以丘陵岗地为主。山丘岩性主要有板页岩紫色砂页岩砂岩石灰岩等，地表水和地下水丰富。该规划区域为紫色砂岩区。耒阳市区为少震地区之，新中国成立后，尚未发现破坏性的地震。自然资源耒阳市自然资源丰富，辖区内三都南阳夏塘上堡公平泗门洲等。

3、也越来越高，对健康饮食的文化知识的不断积累，消费者对农产品的消费需求在发生着变化。新鲜健康的农产品越来越受到人们的关注和推崇，另方面，人们对农产品的质量安全品牌服务购物环境等的要求也在不断提高，迫切要求有与之相适应的农产品零售服务来满足。传统农贸市场规章管理制度不齐全或是不实施，以及没有完善的配套设施，环境卫生条件差计价设备过时，信誉度差，操作工具的清洁商品的卫生得不到保障等，传统的农贸市场将很难满营销手段丰富创新，抢占客户资源，促进客户成交做好客户营销，做好团购。目标客户定位图三大原则以建立形象为项目竞争的出发点，充分整合资源树立起项目高品质形象的竞争策略。抢时间抢市场份额以活动营销为主线。持续品牌传播分阶段现场展示，争取价值最大化的包装展示策略。人员推广培训支出色的推销队伍。

4、合评价，从城市政治经济社会生态和环境等各方面，论证建设的必要性经济合理性技术可行性分析项目抗风险能力，提出研究结论和建议。区域概况自然条件概述耒阳市位于湖南省东南部，衡阳市最南端，地处衡阳盆地，南缘向五岭山脉的过渡地段。位于东径，北纬，东北邻安仁县，东南连永兴县，西南靠桂阳县，西临舂陵水，与常宁隔河相望，北界衡南县，南北长公里，东西宽公里，成不规划棱形，境内河川交错，支流密布，耒水舂陵江自南北注入湘江，物种繁多，四季分明。年月经国务院批准改县为市，辖三个办事处，个乡镇，土地面积平方公里，至年底，总人口万人，非农业人口万人。市区面积平方公里，市区人口万人。交通状况耒阳市地理位置十分重要，南邻郴州永兴，可通南粤沿海经济发达地区北连衡阳湘潭，直抵省会长沙，西以舂陵水与桂阳常宁隔河相望，可至永州。

5、建设必将掀起耒阳城市建设农改超的又轮新高潮，构筑座新城，成为耒阳城市建设新的亮点。项目建设的必要性及有利条件项目建设的必要性随着我国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，近年来，农产品生鲜超市陆续的布满了全国的大中小城市。超市日益成为人们购买生鲜食品的重要场所。作为种全新流通模式，农产品生鲜超市在农产品的流通领域所占的比重日益提高，对传统的流通渠道形成了巨大冲击，大大加速了农产品流通渠道的变化和发展。本建设项目将对加速耒阳市城市建设，提高城市品位，增强城市的凝聚力和辐射力，开发耒阳旅游资源满足人们对城市环境和城市文化的需求，促进社会进步和经济发展起到重要作用。是城市社会经济发展及经济结构变化的需要农产品生鲜超市的应运而生。消费观念的转变。随着国民生活水平的不断提高，人们对衣食住行的要求。

6、价格策略价格低开高走，针对市场现状，率先推出相对较低的起价，占领市场主动性，以低价位冲击抢占市场份额。在销售策略方面首先是整个项目的销售控制，我们将结合本项目特有的机会与威胁，分阶段分不同体量向市场推出项目产品。前期为打开市场形成火爆的销售场面。我们可以选择较少体量总体量的位置较好不同户型的产品。同时配合推广活动及极具诱惑的优惠政策，从而形成市场的追捧。在第二阶段通过逐步取消优惠合理提价的方式让市场产生本项目的希缺感，而再加之耒阳消费者从众心理强攀比心理重的特点，让买了房子的人感到满意让没买房的人后悔。而在第二阶段可通过对现有客户维护和激励，让其为本项目做活的广告转介绍。充分发挥口碑效应。在销售的收尾阶段，充分利用销控。让部分类房源作为经典保留房发售。避免在尾盘出现销售停滞情况。在销售节。

7、乡镇蕴藏着大量的煤炭资源，已探明储量为亿吨，年出产原煤万吨黄市的大理石黄铁矿，哲桥仁义带的锰矿高岭土，舂陵江带的锡矿，丰富的杉木楠竹，以及丰富的水力资源和大量的石灰石资源，构筑了耒阳市丰富的矿产资源。耒阳市的电力工业水泥生产矿产采掘等工业生产已在省内占有重要的位置。旅游产业是耒阳市的新兴产业，我市有古朴的原始风貌和休闲娱乐的自然景观，如黄市十万亩竹海风光，衣带水的耒水沿岸风光，令人陶醉的汤泉山庄有令人倾怀的人文景观，如蔡侯祠杜陵书院环绣楼发明家广场杜甫公园蔡伦公园张良洞„„它们各具特色，吸引着越来越多的旅游客人，其前景不可估量。城市经济随着改革开放和现代化建设的进行，社会经济和文化发展取得了显著的进步。年共完成亿元，增长。其中第二三产业增加值分别为亿元亿元亿元，分别增长。完成财政总收入亿。

8、目的微观经济效果，本项目财务分析的基准贴现率为，其建设期为年，评价期为年含建设期。财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目盈利能力清偿能力等财务状况，据以判别项目的可行性。财务评价中收入与费用的计算项目总投资包括固定资产投资，建设期借款利息流动资金。总投资形成的资产分为固定资产无形资产递延资产流动资产。经营成本项目的经营成本包括项目总成本费用扣除固定资产折旧费，无形及递延资产摊销和利息支出以后的全部费用，即经营成本总成本费用折旧费摊销费利息支出。总成本费用外购原材料费用工资福利养护费折旧费摊销费利息支出其它费用。固定资产折旧，本项目采用年限平均法，即年折旧额固定资产产值预计净残值率年限在该项目中，折旧年限为年，净。

9、元，增长，税收占财政总收入比重达，城镇居民人均可支配收入元，增长农民人均纯收入元，增长。年粮食总产值达万元，牲猪出栏万头，水产品总产值达万元。重点项目基础工程建设有了定的发展，基础环境有了明显的改善，实现社会消费品零售额亿元。城市建设状况耒阳市区位条件非常优越，加之市场条件下，房地产业的兴起和土地的补偿使用，城市建设资金的多渠道多样化等更加速了发展步伐。年，全市固定资产投资亿元，同比增长，基本设施投资完成亿元，制造业投资亿元，社会事业投资亿元，农业产业化投资亿元，房屋竣工面积万平方米，商品房竣工面积万平方米，完成保障性住房套，竣工面积平方米，随着双六十城市建成区面积平方公里，城市人口万人目标的提出，大量常住和流动人口涌入城区，人们对城市环境和居住条件的需求增长，相信蔡子池市场农改超建设项。

10、费用，以及本项目建成后在评价期内的各项目经济费用。评价期的经济费用包括人工工资福利及社会保障费销售费用正常维护费用和其它费用。人工工资福利费根据本工可第六章可知，本项目建成后公司组织管理人员编制为人，按第六章人员工资福利计算方法，总共费用为万元年。在年年底项目运营后，年度工资为万元。考虑到物价增长和平均年增长级工资等因素，人工工资福利的年增长率为。营运成本销售费正常维护费根据以往数据经验，房屋销售费按总销售额的房屋正常维护费按建构筑物建设费的作为基准价格。预测期内各年经济费用数据见表。年评价期内经济费用表表年份人工工资福利等销售费用正常维护费合计备注基年数据财务评价财务分析又称微观经济分析，即从项目本身可能发生的财务收支分析出发，通过比较该项目需要发和的支出和它可能获得的收入来研究投资项。

11、残值率为。无形资产和递延资产中的开办费按经营期平均分摊到管理费中。营业税按征收，城市维护建设税和教育费附加以营业税为基数，分别征收所得税税率为。特种基金按税后利润征收，法定盈余公积金按可分配利润提取，公益金按可分配利润提取。经营收入成本和税金财务评价盈利能力分析财务评价包括财务内部收益率财务净现值财务投资回收期投资利润率经营税金营业税城市维护建设税教育费附加经营收入总成本折旧费摊销费利息支出外购原材料等工资福利修理费其它费用所得税税后利润可供分配利润经营成本税前利润特种基金盈余积金应付利润未分配利润投资利税率资本金利润率。投资计划与资金筹措见表投资计划与资金筹措表表单位万元序号项目合计总投资固定资产投资建设期利息流动资金资金筹措自有资金银行借款预售房款耒阳市蔡子池市场农改超总建筑面积共为。

12、方面，可以通过市场反应及项目销售情况制定出合理的推盘体量和推盘时间。这样才能是项目利益最大化。简言之整个项目的营销策略就是多次推盘低价入市口碑宣传打开局面。而只要局面打开，获得了市场的认可。则前期所损失的利润可在后期的多次的推盘中及提价中弥补。第十二章投资经济分析本项目的经济评价主要考虑财务的评价，财务分析是从项目本身可能发生的财务收支的分析出发，通过比较该项目需要发生的支出和它可能获得的收入来研究投资项目的微观经济效果。本项目的经济评价本项目是城市房地产建设，也是城市扩容可分割的组成部分，它的经济效益是房地产国民经济效益的反映。因此，参照国家计算和建设部的建设项目经济评价方法与参数以其中社会折现率采用，建设期为年评价年限为年。本项目经济费用本项目经济费用，包括建设期本项目工程建设的经济。

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