和社会效益。开发建设该片区对旧城改造，绿化美化济宁市城区东部环境和满足人们日益增长的居住要求，缓解市区东部的住房压力，有着极为重要的意义。济宁市居民对住宅小区的品质较为看重，高端产品较易受到青睐。济宁市政府也十分希望在济宁市能成功建设打造个节能示范工程。济宁市目前缺乏个精品小区，有诸多潜在消费者希望购买物有所值的住宅。所以项目节能示范工程的实现，对其销售必然是个较大的促进。同时，节能示范工程是个形象品牌，是质量保证体系的代表，所以项目示范工程的建设，对济宁市其它楼盘的开发也是个无形的宣传和促进。为进步推进济宁市住宅产业现代化，提高住宅性能品质和集中展现济宁市住宅科技创新成果，该项目所有建筑均采用标准设计，并率先采用太阳能与建筑设计体化集中热水地板辐射采暖系统智能化设施功能配置雨水收集中水集中处理系统和新型节能墙体等多项住宅技术性能。同时，在建筑户型平面环境景观示范建筑材料部品选择人车分流物业信息管理等诸多方面做到均好性与协调性。第三节项目周边环境分析济宁地处山东省的西南部，是历史悠久的文化古城。市域面积万平方公里，其中市区建成面积平方公里，总人口万。济宁属温带季风大陆性气候四季分明风光秀丽。位于山东省南部，辖二区三市七个县，为山东省较发达的市地之。本市自然条件良好，矿产资源特别是煤炭储量丰富，交通发达，经济基础雄厚，发展潜力巨大，在气候水文和经济文化历史传统上兼具南北特点。对环境的影响为实施济宁市绿亮清工程，加快城市建设步伐，年济宁市政府对光府河进行了彻底整治绿化，沿河两岸建成了公里长的生态景观带。如意御景湾项目建成后将与济宁市光府河沿河生态景观带融为体，形成济宁市东部个景观亮点。该项目开发的高层住宅，其污染源很少，只有少量生活污水厨房油烟和生活垃圾经处理后，对周围环境影响极小，完全符合国家居民居住环保要求。该项目不仅内部布局合理，而且外观设计新颖，绿化率达，它的建成必将对济宁市容市貌的改善起到良好的作用。第三章项目建设条件第节建设条件地质条件济宁市区地貌属汶泗河冲洪积平原。根据本区域地质勘测土地岩层共分十三层，各层的土层地质特征自上而下不再详述，现将地基评价及结论建设详述如下地基土力学性质分析场区土层分布较稳定层杂镇土和层素填土，力学性质不均匀，应挖除层粘土和④层粉质粘土，可塑料硬塑，具中压综缩性，土层较薄④层粉土具有中压缩性层粘土，可塑，具高压性，土层薄层粉质粘土，可塑，具中压缩性层粉质粘土王及以下各层土具中或低村缩性，是地基较好的下卧层。地基土液化判别及建筑场地类别划分依据中国地震参数区划图有关规定，济宁地区抗震设防烈度为六度。设计基本地震加速度值，地震支反应谱特征周期，可不考虑场区地基土的液化影响。依据建筑抗震设计规范，判定本场区地土类型为中软场地土，建筑场地类别为Ⅲ类，属抗震有利地段，建场适宜。基础评价若拟建物采用深基础，假设基础埋深，基底压力每层按考虑，依据建筑地基基础设计规范第条求得经深宽修正后的地基土承载力特征ηηηηη因此基础座于处，天然基础的承载力在强度上可行。依据建筑地基基础设计规范公式显然相对软弱下卧层在强度上能满足要求。结论与建议依据建筑地基基础设计规范第条，建议场区各地基岩土层的承载力特征值取值如下层粘土④层粉质粘土④层粉土层粘土层粉质粘土层粉质粘土层粉质粘土层粉质粘土层粉土层粘土⑩层粉土层粉质粘土层粘土由于场区上部土层较薄且在厂区内不连续，没有统稳定的基础持力层，建议拟建物采用浅基础，基坑开挖至定深度后，采用灰土或砂垫层进行人工处理，形成强度较高的人工地基，基槽开挖后做好验槽工作。勘察期，在钻深度范围内未见地下水，因此，可不考虑地下水对及钢结构的腐蚀性。依据及有关规定，济宁地区抗震设防烈度为六度，设计基本地震加速度值，地震支反应谱特征周期，可不考虑场区地基土的液化影响。济宁地区最大冻结深度可按兖州的考虑。二气象条件济宁市属暖温带季风性大陆性气候，其特征是春季风大干旱，夏季炎热多雨，秋季秋高气爽，冬季寒冷少雨雪，春季短，冬夏长，四季分明。根据地区历年统计资料气象显示年平均气温极端最高气温极端最低气温年平均最高气温年平均最低气温冬季采暖室外计算温度年平均降水量年最大降水量全年平均风速最大风速最大冻土深金来源有三种渠道，即资本金，预租售收入及借贷资金。项目投资计划与资金筹措表单位万元序号项目合计项目总投资开发建设投资经营资金资金筹措资本金借贷资金预售收入其他收入第二节资金筹措方案分析和多方案比选开发投资的资金来源。房地产开发项目总投资分为只有资金资本金和从银行或其他金融机构获取的借贷资金的两部分。本项目的自由资金占开发项目总投资的，主要用于支付开办费和购置土地使用权费用。本项目仍需要大量的借贷资金约占项目总投资的其融资渠道主要有银行贷款及预收定金或购楼款。二本项目开发综合融资方案根据本项目投资情况和进度计划，综合融资方案为首先利用企业汇集到的万元自有资金支付地价款和前期开办费用。本项目建设进行到定阶段后可预售楼宇，用部分楼宇预收定金加上其他方式筹集的资金，将楼宇开发完毕，其中预收定金在万元较为适宜。本项目达到销售条件后完成中投资的左右，积极组织市场销售，解决项目后期建设投资。三项目融资方案的分析与选择本项目融资方式以直接融资为主，根据项目进展强狂亦可适时采用部分委托融资。为保证本项目的开发建设能顺利完成，融资方案满足其安全性，经济性和可行性方面的要求。就是做到融资风险小，融资成本低，融资渠道和融资方式可行。第十二章项目财务评价第节销售收入税金和利润预测本项目开发产品销售价格根据项目的特点选择在位置规模功能和档次可比的交易记录，通过对交易价格的分析与修正，最终得到本项目销售价格为小高层高层住宅平均销售单价元平方米，地下停车位平均销售单价为万元个。本项目预测销售价格与开发企业市场营销策略相致，在考虑政治经济社会等宏观环境对项目销售价格影响的同时，对济宁市房地产市场供求关系进行分析，考虑已建成的以及潜在竞争项目对本开发房地产项目销售价格的影响。本项目房地产商品的价格包括总成本和利润两个主要组成部分。二本项目收入主要为销售收入销售收入可售房地产产品的数量单位销售价格应注意可售面积比例的变化对租售收入的影响空置期和空置率对年收入的影响以及由于规划设计的原因导致不能销售面积比例的增大对销售收入产生的影响。项目销售收入估算表单位平方米万元序号项目销售面积销售单价元销售收入项目销售收入住宅商品房地下停车位其他三房地产开发项目税金及附加估算营业税凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后，其销售收入额为征税对象，税率为。营业税房地产销售收入额城市维护建设税以营业税为计税依据，属于附加税。城市维护建设税的税率，视纳税人所在地区而有所差别。本项目位于市区，税率为。城市维护建设税营业税额教育附加费依据营业税额为计费依据，属于附加费。不论纳税人在何地都律按税率征收。教育附加费营业税额企业所得税是开发商企业在从事房地产活动中生产经营所得和其他所得征收的种税。企业所得税开发企业年所得额税率所得额经营收入开发成本经营成本营业外收入营业税城市维护建设税教育费附加开发企业所得额即为年实现利润净取。本项目所得税率为销售收入经营税金及附加估算表单位平方米元万元序号项目合计销售收入可销售面积销售单价销售比例经营税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加四开发利润本项目开发利润是开发企业的投资收益。利润销售收入开发总成本本项目销售收入为万元开发建设成本万元营业税及附加万元利润为万元土地收益所得税企业利润额本项目所得税为万元第二节项目财务评估房地产项目财务评估实在房地产市场调查与预测，项目策划投资成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力清偿能力和资金平衡能力进行分析本项目基本财务报表有现金流量表和损益表，按年计算。项目投资现金流量表单位万元序号项目合计现金流量销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金现金流出开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税净现金流量损益表反映本项目开发经营期内各期的利润总额所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率成本利润率及自有资金利润率等评价指标。项目损益表单位万元序号项目合计经营收入销售收入出租收入自营收入经营成本商品房经营成本出租房经营成本运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税利润总额所得税税后利润盈余公积金应付利润未分配利润二财务盈利能力分析财务盈利能力分析主要是考察房地产项目的财务盈利能力水平。财务净现值本项目财务净现值是按照企业最低满意收益率或设空的折现率,将项目开发经营期净现金流量折现到开发期初的现值之和。它是考察本项目在开发经营期内盈利能力的动态指标。由本项目财务现金流量表计算求得，本项目，故本项目在财务上是可以考虑接受的。投资利润率本项目投资利润率年利润总额总投资本项目利润率为，说明项目收益能力超过行业平均水平。三偿债能力分析本项目清偿能力分析主要是考察房地产项目开发经营期的财务状况及偿债能力。由于本项目开发产品全部考虑出售故在此不在计算项目的借款偿还期。四资金平衡分析本项目资金平衡分析主要是考察房地产项目开发经营期间的资金平衡状况。作为房地产项目开发经营的必要条件，各期累计盈余资金不应出现负值即资金缺口。如果出现资金缺口，应采取适当的措施予以解决。本项目资金平衡分析通过资金来源与运用表进行。项目资金来源与运用表单位万元序号项目合计资金来源销售收入出租收入自营收入自有资金长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入资金运用开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金即附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付盈余资金累计盈余资金第五节项目不确定性分析本项目不确定性分析是对项目未来不确定性因素的影响进行分析，分析这些不确定性因素对项目可能造成的风险。通过本项目不确定性因素分析可以帮助我们根据本项目投资风险的大小和特点，确定合理的投资收益水平，提出控制风险的方案，有重点的加强对投资风险的防范和控制。本项目不确定性分