行性研究报告编制依据中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要中国老龄事业发展十五规划江苏省国民经济和社会发展第十个五年规划纲要江苏省老龄事业发展十五规划中共江苏省委江苏省人民政府关于加快我省老龄事业发展的意见苏发号国家发展计划委员会办公厅计办投资号投资项目可行性研究指南试用版国家计委和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版扬州市城市总体规划扬州市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要项目单位提供的有关资料。二可行性研究内容本报告根据对扬州邵伯湖天伦乐园进行可行性研究，研究工作力求切合实际，本着经济合理技术可行的原则，以当前实际需求资金筹措能力及规划发展等为基础，对项目的市场及建设方案的技术功能经济等方面进行分析，根据国家有关规定确定合理的建设规划和投资。本可行性研究的主要内容如下项目建设的背景和必要性发展与需求前景分析建设方案及建设条件工程方案及环境评价项目实施进度计划及招标组织经营与管理投资估算及资金筹措借款偿还方案的确定和分析社会效益分析风险分析第四节研究结论主要研究结论项目建设具有充分的必要性扬州市的区位条件优越，地处长江下游北岸，位于南京都市经济圈和上海都市经济圈的交汇地带，南接南京镇江，西连宿迁安徽，北与淮安盐城接壤，东邻泰州。是国务院首批公布的二十四个历史文化名城之，是获得中国人居环境奖联合国人居奖的城市。本项目符合扬州有关国民经济和社会发展总体规划专项规划区域规划等要求，项目目标与规划内容衔接和协调。公道镇区域内建立本项目，具备发展老年服务产业的基础条件。同时对扬州经济的快速发挥，具有较为明显的吸聚功能增值功能优化功能和可持续功能，对周边地区的发展具有影响辐射和示范功能。本项目建设是十分必要的。项目建设符合总体规划项目总体建设方案符合扬州市总体规划以及扬州市邗江区公道镇概念规划的要求，道路布局合理，各项工程技术指标恰当，配套设施完善。并能适应公道镇整体发展要求。项目建设具有良好的建设条件扬州市委市政府以及扬州市邗江区公道镇政府对项目的建设予以高度重视，政府各部门将给予项目大力支持和配合，可确保项目顺利实施，本项目具备良好的开发建设条件。项目建设内容本项目建设内容主要包括养老住宅组团公共服务组团商品交易组团及配套建设等组成。环保与劳动安全本项目通过加强管理，严格执行环保措施，不会对环境产生太大影响。项目劳动安全措施落实。项目组织管理实施进度及招标项目组织机构健全，并将建立完善的项目管理体系。按照国家的相关规定，采取相应的招标方式。投资及回报本项目固定资产投资总额万元，其中项目工程费用万元，工程建设其他费用万元含土地费用万元，预备费用万元，建设期利息万元投资估算详见表。资金来源由中国江苏国际经济技术合作公司和江苏中江国际房地产公司自筹及申请银行贷款来解决。经测算，项目计算期内，项目全部投资财务内部收益率所得税后，高于基准收益率所得税后财务净现值大于，该项目在财务上可以接受项目投资回收期为年，项目能较快收回投资。二主要技术经济指标本项目主要技术经济指标详见下表序号指标名称单位数值备注工程内容高端住宅居家养老住宅机构养老住宅福利型住宅学校医院及护理机构老年娱乐机构酒店序号指标名称单位数值备注老年国际商品交易中心会展中心创意中心其他辅助建筑道路及配套园林绿化建设期年总投资额万元工程费用万元工程建设其他费用万元预备费用万元建设期利息万元经济指标财务内部收益率税后财务净现值税后万元投资回收期年年三建议按照国家有关规定，做好单项工程建设招标工作，实现项目建设投资省建设快质量好的目标。制订资金使用计划，监督资金使用，将建设资金落到实处，保证项目建设完成。做好与地方政府财政金融等各相关部门的协调工作，争取更多的政策倾斜，支持促进公道镇的稳定快速发展。在项目建设过程中，建设单位需加强与地方有关部门的联系，如规划土地交通消防供水供电环保地质等部门，确保项目在操作过程中严格按照程序办事。着力做好拆迁安臵的工作，这对整个项目的如期进行关系极为重要，在本项目中起决定性作用。建议作为重中之重的工作，花大力气做好。第二章项目建设背景和必要性第节项目建设背景扬州市概况扬州位于江苏省中部，江淮平原南端，南临长江，北负淮河，中贯京杭大运河。市区位于京杭大运河与长江交汇处，是长江下游重要的滨江城市，也是江苏重要的水陆交通枢纽。扬州市历史悠久人文荟萃，至今已有近年的历史。历史上，扬州曾作为经济大都市和重要的通商口岸，经济繁荣文化发达。扬州市风景优美文物古迹众多，是国务院首批公布的化，造成社会负担相应加重，而相关社会保障政策又没有及时跟进。老年城的出现能大大缓解政府压力，利用市场化手段来解决社会养老问题。五促进养老产业发展老年城能适应不同收入群体，让正在进行养老计划和将来准备养老的群体逐渐发展为产业化中的员，推动了养老产业化进程。六有利于扩大就业项目周边地块规划为学校医院及护理等，将增加很多就业岗位。除了能消化本地劳动力外，还可从外地招收大批人员。建设项目投资大周期长，需大量的钢材水泥木材沥青砂卵石等材料的劳动力，对当地的相关行业具有较大的带动作用。同时对解决下岗职工再就业和农村剩余劳动力增加农民收入都具有重要的作用。第十二章风险分析本项目从立项建设到土地转让过程中不可避免地要受到众多不确定因素的影响，这是市场经济的特征之，因此本项目在开发和经营中也毫不例外的会遇到系列风险，需对各种风险有足够的估计，以便采取相应的对策。风险源风险主要来自两个方面是不确定性较强。当前世界经济不稳定，投资规模较大，风险也相应较高。二是市场开发。老年潜在市场规模很大，但现实中因为种种因素难以转化为现实需求，因此需要较长时间培育这市场，这也给公司带来经营风险。虽然从微观层面和宏观层面都有其显而易见的必要性和可行性，但同样在不同层面均存在些风险因素和困难之处。二要素风险从投资要素角度来看，土地和资金两大资源投入大面临定瓶颈。土地指标问题。这样个大规模园区，土地面积共计余亩。不仅需要依靠企业运作的方式，也需要获得各级政府部门的大力支持。因此项目的运作要坚持政府主导，以园区模式进行开发运作。即便如此，园区的运作也需要得到省市级政府的支持，才能使地方政府在园区运作上获得园区规模所需的土地指标。具体运作农村居民点土地的臵换。集聚农民居住臵换农民宅基地，尽可能使用闲臵坡地或其它闲臵土地。尽可能减少新增建设用地指标。在获得整体土地的规划批准后，具体园区的土地性质也丰富多样需要灵活对待。在园区的规划中，有定比例福利性质的基础设施比如福利养老区的福利中心有定事业性的用地比如医院和学校有农业用地如规划的苗圃农业基地还有非盈利性民办组织有定比例养老机构是由非盈利民办组织经营的用地另外还包括大量商业用地用于开发养老住宅酒店等。福利性质的土地需要采取划拨的方式，商业性质土地需要以招拍挂的方式转让。这些都增加了土地使用的难度。融资瓶颈问题。园区运作的投融资特点是融资量大分期开发分期融资投资主体多。园区分期开发，期将比期所需的投资金额大。老年产业投资大，周期长，见效慢，这种融资须中长期贷款才能有利于项目的推进和发展。因此，要给老年产业设立独特的融资渠道和政策。三市场风险从市场可行角度来看，新模式受到社会认同和现行医疗体制的约束。养老产业园区需要社会的逐步认同。老年城规模庞大，以老年服务产业为主题，这产业园区模式在认同方面存在两个难题是老年服务产业是公益事业的观点有待于随人口老龄化加速而改变，需要将老年服务产业化，引进民间资本以解决养老供给不足以及所存在的供给层次单的问题，这有待于观念进步改变二是老年服务产业园区化发展与现行居住模式的冲突。现有老人居住模式均以家庭居住地为中心或所在城市为中心，老年人不愿离开所熟悉的社会环境，社会关系重塑是园区发展的重要限制因素，这限制因素破除需要两个方面共同发挥作用，首先园区应高标准建设，提供较高质量的各类服务其次，老年人观念需逐步加以改变，通过政府引导企业宣传共同推进老年人观变变化。医疗保障体系分割养老市场。是现行城市居民医疗保险和新型农村合作医疗是以属地化原则确立的，保费水平和报销水平常常受到地方财政实力的影响，在各地报销比例筹资水平不的背景下，筹资水平低的地区和筹资水平高的地区对医保费用报销实施限制，因此老年人医疗费用难以异地报销，这给老年服务市场统形成造成较大障碍。二是由于医疗资源集中在经济较为发达的地区，如果实施医疗费用异地报销，地方财政有可能形成财政缺口，地方政府因此降低了异地看病的报销标准。江苏应当在全省内统筹安排，至少在苏南地区尽早实现医疗保险异地报销和筹资水平致。也要注意到，随着长三角体化进程不断加快，统市场的形成有可能破除市场分割，特别是在苏南地区，由于经济差距逐步缩小，医疗保障体系分割市场的问题有望得到缓解。四政策风险民政部门扶持政策的落实问题。民政部门为解决养老问题出台了相关扶持政策，对公益性养老机构能够落实，而对多元投资的养老机构能否落实还有待争取。如国家出台了系列税收优惠政策鼓励民间机构兴办养老机构，但对养老机构的税收政策界定尚不清晰，此类政策还需明确。消费性服务业的支持问题。是老年服务属消费性服务业，尽管江苏省委省政府明确提出鼓励发展民生服务业，但支持力度相对生产性服务业来说偏低，因此在政策层面上，应尽早考虑在增值税营业税所得税等税收政策方面与生产性服务业致二是多元化资金进入老年服务业都不同程度面临融资困难，民办福利机构在规划建设税费减免用地用水用电等方面，与政府办社会福利机构应样享受同等待遇。三是老年人群自身的特点让经营者提心吊胆，老人有时会出现些异常行为，像自残自杀走失等都有可能。而目前，法律对此方面的界定比较模糊，责任归属不明确，养老机构往往承受不起。五防范与规避风险措施通过政府立项，争取民生工程公益事业生态环境基础设施建设用地审批绿色通道，以项目带土地，解决土地指标。与选址所在区域政府共建，大的基础设施建设由政府配套。园区管理与境外有实力的养老机构合作，引进其成功模式和经验。与选址所在的土地使用者合作解决土地资金。与国际投融资以及基金机构合作，引进战略投资者。进行社区功能