（综合开发）软件产业基地基础设施综合开发项目立项申报申请报告

可行性研究报告编制依据本项目编制可行性研究报告的主要依据如下南京市发展计划委员会年月宁计投资字号文关于珠江路软件产业园基础设施开发项目项目建议书的批复江苏省国土资源厅年月苏国土资地函号号号号和号文关于批准软件产业基地建设用地的通知南京市区人民政府玄府字号文关于调整软件产业基地规划方案的请示南京市人民政府办公厅年月南京市人民政府市长办公会议纪要第号关于软件基地建设发展问题的会议纪要上海同济城市规划设计研究院江苏省软件园珠江路产业园详细规划设计东南大学城市规划设计研究院软件产业基地规划设计调整软件产业发展规划区国有资产投资管理控股集团有限公司提供的项目其它有关资料区国有资产投资管理控股集团有限公司年月委托南京工程咨询中心编制本项目可行性研究报告的协议。

可行性研究结论与建议可行性研究结论项目的建设是必要的软件产业基地基础设施综合开发项目的建设，是南京市实施发展高科技产业战略的需要是加快区域性产业结构调整的需要是提高区域经济附加值，促进经济健康合理增长的需要是充分发挥南京的教育科研优势，将科技转化为生产力的需要是带动高层人才就业培养的需要是加速推进南京服务业重点项目的需要。

本项目的建设，是决定软件产业基地招商引资和快速发展的关键步骤。

项目的建设是必要的项目土地开发具有定的市场基础软件业是个高速增长的产业，在南京，它从亿元的产业规模发展到亿元，仅仅用了年时间。

目前，南京占据了全省软件产业的半壁江山，在全国名列第五。

南京的科教实力雄厚，这是南京发展软件产业最重要的优势，截至年底，全市软件从业人员达到万人，软件企业家，其中家企业软件规模超过亿元熊猫电子南京联创南瑞集团等家企业进入国家百强软件企业行列目前在我市设立研发机构或分支机构的著名企业包括中兴华为用友朗讯西门子摩托罗拉爱立信等企业。

到年，全市软件产业计划实现销售收入亿元，其中出口占到以上，在全国大中城市的位次将进四争三，建设成为中国软件名城。

南京软件业的超常规发展为软件产业基地提供了千载难逢的发展机遇，南京市雄厚的科教实力也为软件产业基地的开发提供了良好的基础和后盾。

目前工程尚未大规模展开，基地已吸纳福中集团先声药业集团等众多单位入园，土地大部分已被中外投资企业预订，本项目的土地开发已经引发了定的投资需求。

项目具有良好的建设条件软件产业基地建设具有突出的产业优势和政策优势。

软件业被广泛认为是落实科学发展观实现可持续发展战略的最佳载体。

在建设软件产业基地可突出南京的区位和科教实力优势。

江苏省和南京市政府对软件产业基地的建设给予高度重视，给予享受国家高新区优惠政策的扶持，政府各部门将给予项目大力支持和配合，可确保项目的顺利实施，项目建设条件十分良好。

项目工程方案标准高项目范围内的基础设施按九通平的高标准建设，即道路供电供水燃气供热排水含排污邮政电讯有线电视和土地平整，以满足软件产业在基地发展的需要。

项目具有定的投资回报率本项目总投资万元，其中固定资产投资万元，建设期利息万元，流动资金万元。

本项目总投资万元中。

项目资本金万元，拟申请银行贷款万元。

流动资金万元中由项目资本金筹集万元，申请银行流动资金贷款万元。

项目计算期内总营业收入万元，总成本费用为万元。

本项目全部投资财务内部收益率为，投资回收期为年，财务净现值为万元。

建议为使项目建设顺利实施，建议项目单位积极争取政府在政策等方面的支持，使项目能尽快发挥应有的社会和经济效益。

按照国家的有关规定，严格执行相关建设程序，对工程实现全面的社会监理，以确保工程质量和安全。

以各种形式向海内外招商，扩大宣传力度和影响，以促进软件产业基地的发展。

第章项目背景与必要性分析南京市总体规划本项目属于成片土地开发建设项目，成片土地开发建设必须遵循区域整体规划的要求，包括南京市总体规划要求和南京市软件产业发展规划要求。

南京市总体规划南京是著名古都，江苏省省会，长江下游重要的中心城市。

南京为我国六大古都之，是国家级历史文化名城，同时也是风景秀丽的旅游文化城市及高校科研机构云集的科学教育城市。

南京的规划和建设要继承古都历史精华，创造融古都风貌与现代文明于体的城市特色。

南京是江苏省省会，也是该省的政治文化经济中心，要保证省级管理职能的顺利行使，并形成省内最发达的金融贸易信息中心和科教文化对外交往中心。

南京作为长江流域四大中心城市和长江三角洲西部枢纽城市，要充分发挥沿江近海的优势，增强跨省域的辐射功能和吸引力。

要进步拉开都市发展区的框架，重点培育三个新市区。

其中仙西新市区要配合大学城的建设首先完善新市区西北分区强调高品质有序的建设，要建立严格的土地准入机制，禁止有污务通则企业会计准则建设项目经济评价方法与参数第二版及当地的有关规定进行。

公司定员为人年人均工资及福利费为元，年工资总额为万元。

其他管理费用按每年万元估算。

招商费用按每年万元估算。

财务费用由长期借款利息和流动资金借款利息两部分组成。

固定资产投资借款按年初贷款余额全年计息，利率按计流动资金借款利率按计。

本项目用于土地开发的固定资产投资为万元，形成可转让土地亩，土地开发单位成本为万元亩。

当土地转让时，同时结转相应的开发成本。

总成本费用估算详见附表。

第章经济评价项目盈利能力分析本项目暂不考虑所得税和提取盈余公积金和公益金。

反映项目盈利能力的指标为全部投资的内部收益率投资回收期和财务净现值。

全部投资现金流量表是以假设本项目建设所需的全部资金均为投资者投入作为计算基础，计算项目本身的盈利能力。

本项目全部投资盈利能力分析详见下表序号指标名称单位数值备注财务内部收益率投资回收期年财务净现值万元财务现金流量详见附表。

贷款偿还能力分析项目贷款偿还能力分析本项目长期借款采用约定比例方法偿还。

暂定项目贷款的宽限期为年，从计算期第年起至第年分年，各年依次按贷款本金的偿还，利息根据国家会计政策的规定，分别计入固定资产或成本费用。

本项目计算期内可用于还款的资金来源为万元。

本项目固定资产投资长期借款本金万元，借款占可用于还款资金的。

项目固定资产投资借款有可靠的保证。

还款情况详见附表。

借款担保园区管委会授权国土局办理园区土地出让收益作为向银行贷款质押担保并开设资金专户，接受贷款行监督。

不确定性分析考虑到项目实施过程中的些不确定因素，对影响项目财务效益的两种因素土地转让收入和固定资产投资进行敏感性分析，具体结果见下表调整项目变化因素财务内部收益率净现值万元投资回收期静态基本方案年固定资产投资固定资产投资年项目经营成本年项目经营成本年可见，本项目对固定资产投资的变化比较敏感，当固定资产投资增加时项目的财务内部收益率降为，净现值为万元，财务状况稍差。

因此，项目单位降低各项投资成本，合理控制固定资产投资的规模，就显得非常重要。

财务评价财务评价指标表明，本项目实施后在达到预期投入产出效果的情况下，项目的全部投资财务内部收益率为，财务净现值大于零，投资回收期为年。

该项目在项目计算期的第年分年偿还借款本金万元，偿还借款资金有保障。

该项目在财务上可行，可稳定收回投资并偿还长期贷款本息，有较好的经济效益和社会效益。

项目财务经济指标见下表序号指标名称单位指标值备注项目总投资万元固定资产投资万元铺底流动资金万元项目总资金万元其中流动资金万元资金筹措万元资本金万元比例银行贷款万元其中流动资金万元总营业收入万元总营业税金及附加万元总成本费用万元全投资内部收益率全投资财务净现值万元全投资回收期年含建设期第章社会效益分析软件产业是我国面向世纪生存发展的战略性产业。

软件产业发展的意义不仅仅在于产业自身有多少产值，更重要的是它具有最广泛的渗透性和增值性，能够为传统产业的改造国家经济结构的调整，乃至经济发展社会进步百姓生活水平的提高全面建设小康社会起到深远的推动作用。

软件产业基地建设是落实科学发展观转变经济增长方式调整产业结构加快南京软件产业发展的重要举措。

利于软件产业集聚目前，南京软件企业相对分散，软件产业基地的建设为南京软件企业提供了个集中发展区域。

入驻基地的研发中心将以组团的形式在基地绿地中自由疏散分布，孵化大楼软件学院公共技术中心中介服务中心人才培训中心等公共配套服务区则以街区的形式排列。

软件产业基地以全国流软件产业基地为规划起点，依地形地势规划建设，营造高品位的视觉效果。

力争通过至年建设，迅速形成具有强大吸引力的软件新区。

软件产业基地的建设正像磁铁样吸引着国内外软件大腕来宁发展。

利于软件人才培育根据南京市软件产业的总体规划，到年全市软件产值将达到亿规模，按人均万的产出比，则必须配备至少万万的软件人才。

根据统计资料显示，南京现有软件人员只有万人，总量严重不足。

软件产业基地将建立多形式多层次的软件技术培训基地，逐步完善高级软件技术人才高级软件管理人才软件程序员培训三个层次的软件教育培训体系，为南京软件业的发展提供智力支持。

增加财政收入加快软件产业发展，是南京实现经济增长方式转变，建设资源节约型城市的主要方面。

南京的软件产业在去年突破百亿元大关后，正在个新的起点上实现更快发展。

软件产业基地是未来南京软件产业发展的重点。

据预测，到年，软件产业基地入驻企业达到家，其中规模企业有家软件研发和生产用房万平方米软件从业人员万人。

年软件产值总销售收入约亿元，出口创汇亿美元。

软件产业基地的建设，在带动南京软件产业迅速发展的同时，也将大幅增加国家和地方政府的财政收入。

第章风险分析本项目在区位和人才等方面都有定优势，但在实施本项目的过程中，仍然存在定的困难和风险，需要慎重对待。

这些风险主要在于经营风险及对策经营风险分析项目公司设立以来，主要从事基地的成片土地开发和基础设施建设，将为基地初步具备良好的投资环境做出重要贡献，为批高科技产业相继进区投产创造了有利条件。

基地目前处于起步阶段，开发范围还将不断扩大。

土地的成片建设开发及基础设施业务涉及的工作较多，由此可能带来项目公司在经营方面的经验专业知识专业人才及管理控制方面的不足和困难。

经营风险对策项目公司要继续保持与各股东之间的良好合作关系，尽可能在委托协议中明确双方的责权利维护公司的利益，避免在工程实施过程中发生不必要的分歧，