（老年）广汉老年公寓项目立项申报申请报告

二区域的分析优势区域项目周边环境适宜，绿化带及水系环绕交通项目交通体系发达，国道成绵高速公路大件路北新干道成青公路城际列车和宝成铁路。

东接成青快速通道，西接成绵高速大件路，公共交通便捷区域景观资源三星堆博物馆景区。

区域认可度区域房地产正处于开发阶段，发展潜力及提升空间大。

靠近三星堆博物馆景区，知名度极高。

劣势生活配套项目周边目前生活配套尚待完善。

机会纳入成都半小时经济圈，区域将伴随西部经济中心成都逐步发展成熟政府着力打造西部物流园，广汉地理位置优越，资金注入助推城市发展威胁区域内现实和潜在供应项目较多，供应体量较大，市场竞争必将日趋激烈品牌企业已经进入广汉市场。

第三章市场定位项目定位本项目打破传统房地产市场的横向分割趋势，采用纵向分割法界定消费人群，为老年人度身打造真正的全方位休闲颐养生活乐园即全面的功能配套先进的运作理念符合老年习惯的产品设计时尚的娱乐休闲体验二客户定位广汉市老年公寓主要面向三类目标顾客群体其，本身文化程度收入水平较高的企事业单位老年退休人群。

主要分布在西南地区和青海西藏的离退休人群。

这类顾客较高的文化素质，决定了他们对于老年生活有着较高的追求，他们不但希望自己的老年生活拥有较好的医疗家政等服务保障，更希望晚年生活能够丰富多彩，满足其物质和精神的双重要求。

同时，这类顾客本身经济基础丰厚，可以负担起在专业养老社区购房的经济开支，般不需要子女的经济支持，故他们在购买上具有更大的自主决定权。

其二，经济收入文化素质较高的中年子女。

这类人群般工作较为忙碌，缺乏足够的陪伴父母照顾父母的时间，但他们非常孝敬父母，关心父母的老年生活于身心健康，希望父母可以在个适宜的居住环境中安度晚年。

这类目标顾客群既有购买专业养老服务社区住房的支付能力，又极其希望可以为父母购买这类住房作为养老之用。

其三，有定收入不喜欢城市中心区的喧嚣生活环境追求安逸平静的老年生活的退休老人。

这类老人也许收入并不丰厚，但他们对于养老生活有着自己的追求，广汉市老年公寓项目中开发的小户型住宅楼正适合这类顾客群。

三建设规模和建设内容老年公寓设计理念突出自由的感受，满足老人对自由感的要求考虑老人可以继续在家中参与工作用积极年轻的方法对待年龄④随着生活质量的提高和医疗条件的改善，关注老年人在生理和心理方面的健康状况对环境的可持续发展有度假及护理功能的老年公寓可以有多处居所，方便外出旅游广汉市老年公寓项目总占地面积约亩，其中老年公寓及其配套区用地约亩，社会养老院用地约亩，整个项目社区容积率，绿化率超过，提供了非常适于养老休闲居住的环境。

项目合计新建建筑面积平方米，项目建成后达到设计规模为年均进驻户数户，进驻人数约人。

社区分为养老居住区生活服务区健康活动区和养老院四个部分，其中养老居住区分为田园型养老区陪护型养老区家居型养老区自助型养老区和集中型养老区等五种类，户型分为平方米平方米不等，充分满足各类目标顾客群的需求。

除此之外，生活服务区还设有生态酒店康乐中心超市等商业设施满足老年人日常生活需求。

社区完善配套的医疗保健设施和文化娱乐设施是这里的显著特色的健康活动区，其中包括健身中心保健中心和老年学校。

社区不仅仅向老年人提供最佳居住环境，而且根据老年人生活特征，为他们提供全方位的养老服务。

人车分离设计无障碍通道四层院落式电梯设计双扶手梯级低缓方便轮椅紧急呼叫系统应俱全。

这里有常年的寄宿式老年大学，是专为老年人设计的老有所居，老有所养，老有所医，老有所为，老有所乐的生态园。

社区物业根据老年人的生活实际，有针对性地提供老年文化娱乐交通安全保卫家政老年营养餐饮服务。

充分体现了对老人周到齐全无微不至的关爱。

广汉市老年公寓项目，将老年人在家中接受的帮助和关怀的各种家庭照顾，作为提供社区养老服务的参照标准，以倡导老年健康生活为己任，公益性服务为核心，实行综合配套多元经营，以提高社区的生活品质。

凡租住购买广汉市老年公寓项目的老年朋友皆可享受以下八项服务医疗保健与康复疗养按会员制设立每位会员的健康档案，定期进行全面体检免费保健疗养咨询免费参加有关的保健讲座开办小型的老年病医院，设置门诊化验急诊观察病房家庭病床，送医药上门全天候救护车及护士值班服务，在这方面总的要求应当是小病不出门，大病不误诊，急症及时救，慢病可疗养，事事可咨。

心理咨询影响老人健康的重要原因是心理障碍，园区将组织心理医生为大家进行心理咨询与治用的集合住宅，由政府出资征用后，租给老年人居住并给予房租补贴。

押金式老年人住宅由地方住宅供给公社出资建设，专供岁以上的老年家庭使用，并以押金方式提供使用权。

日本在老人福利与居住问题之对策上均表现了先进的姿态与成果。

方面是因为人口老化较严重，而且家庭主义在西化都市化的冲击下比其它亚洲地区似乎提早涣散。

日本除了社福设施网络较完善外，其最值得敬佩之处就是日本政府单位如东京都老人总合研究所，以及私人企业如积水社，均对老人居住的住宅设计花了相当的工夫，设想其设备依老人体能变化而弹性改变，以及与子孙家庭合住时，生活历程与住宅室内空间设备的弹性适应。

新加坡的老年住宅新加坡的住宅数量以建屋发展局所建的组屋最多。

据统计，年已有的人口住在公共组屋内，而自有率达，租赁的仅。

新加坡政府透过建屋局以及众多的组屋，对于鼓励子女与老年父母合住提出了不少办法，其作用效果不可忽视，简要说明如下多代家庭组屋办法此办法意在优先分配组屋给与父母同住之已婚子女，并给予其它各种优惠，如贷款可达售价的较长的偿还期订金额度减少提前三年之优先权等。

合选组屋办法此办法在使已婚子女与父母或兄弟姐妹分别申请组屋，但得起抽签，使两家人可以住在隔壁或是同栋或在邻近地区，亦可贷款售价之。

自年开始实施，反应甚佳。

与父母邻居补助办法首次购买组屋者若想在与父母或已婚子女同地区或公里距离内购置二手组屋时，便可申请此项补助款。

建屋局有鉴于般民众购买力增强，推出的组屋面积与房间数便愈大愈多，有四房五房型及上下二楼型，面积约为，附有二套至二套半的浴厕设备。

这些大单元均可供三代同堂家庭居住。

因为组屋价格比般房屋市场的价格便宜很多，目前很受欢迎。

除此之外，建屋局更与政府社会福利部社区发展部密切合作，在提供老人社区活动中心，社区老人服务及设施网络上不遗余力。

社区发展部在社区提供了以下多项老人服务项目交友服务辅导与顾问服务日间中心餐食服务老人俱乐部健康教育╱健康检查家庭护理老人优待居住照顾以上这些居住照顾之设施及社区服务，新加坡政府及学者专家均不断在检讨，并且对未来的需求，以及各设施服务未来发展亦有预测，并订定相关计划。

香港的老年住宅香港是东亚人口老化第二高的地区，方面其经济发展蓬勃，另方面英国社会福利制度的部分移植，亦促使其在老人问题上的应对经验仅次于日本。

二次大战后香港社会急遽变迁，随着现代化工业化西方文化观念的输入，中国传统的家庭主义被淡化，老人的地位低落，核心家庭愈来愈多。

而另方面，因为政府支配了房屋市场底层的结果，存在着的香港老人居住于公屋内的特殊现象，公屋每个单元的居住面积仅至平方公尺，这样的面积大致也只能容许核心家庭居住。

香港政府在鼓励年轻人照顾长者的前提下又希望能使长者老得其所，能够在熟悉的地方安享晚年，推出下列措施提供长者更多的公屋香港近年来兴建了系列专为老者而设的单位，包括新式的小单位大厦和附翼大厦，把这些大厦纳入新屋内，让长者可与他们成年的子女分别于同但不同的单位里居住。

同时进步发展长者住屋大厦，这类大厦的设计可容纳多类社会服务设施，例如政府其它部门及志愿机构开办的日间社区中心及诊所。

这些房屋提供应俱全的服务，可让身体壮健的长者在熟悉的环境安享晚年。

另外房屋署正积极进行些旧型屋的重建计划，以确保所有希望留居原区的长者租户，在可行的情况下，都能在区内的特定用途大厦获得安置。

些大厦的设计与新屋混为体，除了配备各种服务设施外，并保留了原有社区的归属感。

高龄人士优先配屋计划申请人及年老亲属成员双方必须签署份意愿书，声明以后同居住，照顾其年老亲属的责任。

若日后发觉违反此条款，则所获的单位会被终止租约。

家有长者优先配屋计划申请书内成员应为不少于两人的家庭组合，且其中必须包括最少位年老亲属成员。

符合资格的家庭将提早三年获得配屋。

新市乐天伦优先配屋计划年轻家庭可以与年老父母或受其扶养的年老亲属，以户或两户同或分别申请新市镇公共屋内同栋大厦的其中两个单位。

符合资格的家庭将提早二年获得配屋。

另外有居屋及自置居所贷款计划，若申请人与年长亲人并申请，优先资格将获提高。

提供特别服务为照顾长者的特殊需要，主要靠志愿机构提供服务。

公屋拨出地方，供有关机构开设日间护理中心之类的设施。

此外，亦举办个屋主联络主任计划。

房屋署的屋主联络主任会与长者保持联络，尽量了解他们的需要，并鼓励他们参与社会活动。

现在这计划已在个长者租户较多的公共屋中推行。

另有鉴于老人服务工作已日趋专业已将长者住屋的管理工作外包专业机构或公司。

总之，香港政府与民间团体在老人服务上，前者负担经济支持，或以经费补助后者之各项服务。

虽然在亚太区域香港的安老服务设施仅次于日本，但在各项措施中，照顾孱弱老人的养护机构最缺乏。

今后如何强化老人自立生活及支持家庭照顾老人，也就是贯彻社区家居照顾之政策是重要课题。

欧美国家的老年住宅与亚洲国家最大的差别是，欧美国家的老年人社区是以老年人的单独居住为设计前提的，不强调与家人的合居模式。

美国的老年住宅美国人意识到银发产业带来的机会，首先是老年住房业的需求。

老年人口的增多意味着适应这人群住房需求的增多。

年到年间，护理院中长期照料和其它老年住房增加了。

辅助生活机构是老年住房市场里近期发展最快的部分。

年该部分的收入为亿美元，年约亿美元。

尽管这个行业的是以妈妈爸爸式的运营方式运营，类似于我们目前的民办家族式养老院，排行在前的却是些著名的房地产商。

据统计，排在前名的辅助生活机构供应商拥有全国约的床位数。

年时排在前位的每个辅助生活机构，在全国各州的床位数均超过了张。

比如排居第三的，总共拥有张床位分布在全国个州家品牌的养老院里。

美国养老住宅业作为个产业持续发展的重要原因，是在法律