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为夕阳红老年康复中心的投资带来了极大的利好。
市政府虽然未进行正面的引导，但已暗含借机带动海门市老年康复建设的跨越式发展之意。
未来年随着海门市及周边地区老龄化的到来，需要综合性安置老人的量越来越大，按海门市万老人的的安置比例计算，有万老人走进康复中心，将给我们带来更庞大市场需求量。
地块现状项目用地位于海门市珠江路东临黄海路北海门电视塔南。
地块形状呈比较规则的正方型，地块内部地势平坦，相对落差小，占地面积亩。
拟建建筑拟建建筑面积平方米，其中架空车库面积平方米，地下停车车位个。
拟建建筑为三栋十层小高层平方米，五栋多层公寓平方米。
二项目地块综合开发环境自然及人文历史景观条件地块整体自然条件优良，缺少自然景观资源和独特的人文景观与历史古迹。
交通条件地处市中心，对外交通联络比较方便，多辆公交中巴从地块周边经过。
水土地空气污染状况项目地块整体污染状况小。
粉尘污染较低。
项目地块周边治安状况分析项目地块周边以商业用房为主，部分住宅居民为付，总体治安状况较好。
三项目地块周边建筑状况分析项目地块周边建筑以商业用房为主，部分住宅居民为付，以多层五至六层砖混建筑为主。
最近几年有多幢高层及小高层写字楼住宅在周边出现。
四项目地块周边居民状况项目地块周边居民以企业机关单位商业人口及服务业人口为主。
五项目地块周边市政工程实施情况地块周边铺设有完善的管网，开发中的管线引入引出方便，拥有良好的水电气路电讯有线电视等基础设施条件。
六项目地块周边配套设施状况商业设施地块周边的商业设施非常多，地块周边有大量副食品商店杂货店和餐馆。
地块周边银行众多，邮局等配套设施和娱乐场所云集。
生活设施地块处于中心区南，周边有菜市场等生活配套设施。
医疗教育设施教育设施有中小学幼儿园等。
周边医院设施有离医院约公里，新建的小区内设有诊所第三章综合分析项目优势位于中心区，地缘优势明显市政建设大规模投入，发展势头甚好临近淮海路解放路黄海路等主干道，交通快捷，东西南北交通都非常便捷环境比较好，周边无污染源，空气良好附近院校集中分布，具有较浓厚的文化和学术氛围市中心区开发规模南移，能与市中心自行形成完善配套，营造大社区环境周边商业网点多，购物环境好地块周边的商业生活娱乐等配套设施完善，居住环境与商业环境已经形成，有利于项目的推广。
基础教育配套很好，有高质量的中小学配套。
土地平坦，自然条件优越，适宜进行房地产开发及营造良好的商业和居住环境。
在海门市中心区项目规划用地较大，符合房地产规模化开发的趋势，同时也给设计师留出了设计的空间，便于规划与配套设施的完善。
项目地块位于海门的中高档居住区南，周边均为海门市知名开发企业的项目地块，区域含金量高，升值潜力大。
市中心铺设完善的管网为小区开发中的管线引入引出创造了良好的水电气路电讯有线电视等基础设施条件。
本项目良好的区位环境和地块特征为项目的成功开发创造了良好的基础条件。
加之江苏爱东公司雄厚的资金实力背景和良好的政府资源背景，辅以已建竣工的层王府大厦良好的项目品牌，再加上有共同合作开发的好伙伴，则都将进步加强本项目的优势。
二市场机会外地考察显示，自民政部出台关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见，特别强调老年福利服务机构是社会福利事业的重要组成部分，对于社会力量投资兴办老年服务机构给予了积极的政策支持。
也正是在这种背景下，美籍华人投资万美元兴建的江阴市夕阳红康乐中心，完全以社区模式规划建设，实施社会化运作，突破了多年延续的养老机构建设区，地缘优势明显市政建设大规模投入，发展势头甚好临近淮海路解放路黄海路等主干道，交通快捷，东西南北交通都非常便捷环境比较好，周边无污染源，空气良好附近院校集中分布，具有较浓厚的文化和学术氛围市中心区开发规模南移，能与市中心自行形成完善配套，营造大社区环境周边商业网点多，购物环境好地块周边的商业生活娱乐等配套设施完善，居住环境与商业环境已经形成，有利于项目的推广。
基础教育配套很好，有高质量的中小学配套。
土地平坦，自然条件优越，适宜进行房地产开发及营造良好的商业和居住环境。
在海门市中心区项目规划用地较大，符合房地产规模化开发的趋势，同时也给设计师留出了设计的空间，便于规划与配套设施的完善。
项目地块位于海门的中高档居住区南，周边均为海门市知名开发企业的项目地块，区域含金量高，升值潜力大。
市中心铺设完善的管网为小区开发中的管线引入引出创造了良好的水电气路电讯有线电视等基础设施条件。
本项目良好的区位环境和地块特征为项目的成功开发创造了良好的基础条件。
加之江苏爱东公司雄厚的资金实力背景和良好的政府资源背景，辅以已建竣工的层王府大厦良好的项目品牌，再加上有共同合作开发的好伙伴，则都将进步加强本项目的优势。
二市场机会外地考察显示，自民政部出台关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见，特别强调老年福利服务机构是社会福利事业的重要组成部分，对于社会力量投资兴办老年服务机构给予了积极的政策支持。
也正是在这种背景下，美籍华人投资万美元兴建的江阴市夕阳红康乐中心，完全以社区模式规划建设，实施社会化运作，突破了多年延续的养老机构建设政府包办的局限，首开全国县级养老福利机构引进外资建设管理之先河。
自去年底投运以来，孤寡和孤独老人纷至沓来，尽情享受白天入托养老，晚上回家团聚的幸福晚年生活。
还有生活难以自理的患病老人，只要被送到这里，就能享受到专业化的心理护理医疗护理环境护理食宿护理，不仅提高了患病老人人生最后旅程的生命质量，而且为家人解除了有心无力无时间照顾的后顾之忧。
从消费者调查结果看，海门市已经购买商品住宅或福利房的居民已有成，但与老人共居的有成。
拟开发项目所销售的房屋价格远远低于市场房价，自购老年人住宅的需求潜量很大调查表明，改革开放以后的老年人思念有了飞跃发展，享受自在有质量的晚年生活较多，与子女分开自乐居住增加幅度较大片区住宅市场竞争没有北边饱和，有极大的发展潜力还没有形成强烈的老人居民群体特征，各种人群都可找到归属感本此开发虽无产权证但有建设局颁发的使用证，另有民政部门的备案，还可在市场内流通，增加了购买人的安全感。
中心区土地已经划分完毕，南首尚余少量土地待开发，土地供应有限，从长期趋势来看物价是上涨的，人口在不断增多，房地产增值是必然的总体需求潜量较大，市场前景比较乐观。
海门市气候环境历史文化等适合居住，经济辐射能力强，对周边城镇居民具有吸引力，其他市县外省老龄人也有定需求，购买力增强三市场风险存在开发政策不确定性规模开发的风险关键在于开发工作各环节计划决策及执行控制能力，包括市场可行性研究资金运筹产品定位规划设计价格策略营销策略品牌策略等。
面临经济适用房廉租房的价格竞争。
第四章项目利益分析项目总占地面积亩拟建筑面积其中小高层多层地下室高层及多层包括办公区商业服务生活会所等非住宅建筑。
容积率绿化率高度限制层项目开发周期年开发总成本万元每平方米单位成本元平方米费用组成土地成本万亩含拆迁费用亩万元前期费用万建安费万元政府规费元教育费附加万元元含基础设施配套费墙改费白蚁防治费人防费消防费。
建安造价元元万元小区配套万元电梯台万万元管理费用总投资万元万元财务费用←销售费用总投资万元万元不可预计万元销售收入万元其中多层元万元小高层元万元车位只万元只万元税金万元项目实际成本万元投资利润税后保守估计万元乐观估计万元第五章总体结论总体评价海门市有得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境，随城市综合配套功能进步加强，各项社会事业协调发展，将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环境。
由于本项目良好的土地资源和国家优惠政策，再有江苏爱东集团雄厚的经济实力，所以本项目具有良好的市场前景和可操作性。
根据本报告定性定量分析和风险分析，我们得出以下总体结论性意见本项目用地区位理想，有相当的发展潜力，适合开发商住项目。
本项目开发以老年康复住宅为主的项目有较好的市场前景。
本项目在技术上和财务上是可行的，并具有良好的投资价值和相当的收益回报。
二结论与建议本项目用地区位理想有相当的发展潜力，适合开发商住项目，并有较好的宏观利好前景，具有良好的投资价值和可观的经济效益。
当然本项目也存在定的风险，如果能有效地采取措施规避分散消除或转移风险并达到自身资源能够承受的程度，该项目具有相当的可行性。
应抓紧筹集资金，合理利用自有资金，同时，应适时加大广告宣传力度，优化工程设计，在工程建设过程中严格实行招标和建设监理制，力争在年下半年开工建设。
江苏爱东集团编制沈斌年月日第部分海门概述江苏省海门市位于万里长江入海口，素有江海门户之称。
海门，东临黄海，与日本韩国隔海相望，距长崎釜山等国际大港仅海里南倚长江，与上海的直线距离仅公里。
海门，是长三角北翼联通上海的第桥头堡，处于承南接北的重要枢纽位置。
从海门出发，公里范围内可覆盖上海苏州无锡等多个现代城市。
便捷的交通网络，海门海陆空交通便捷两港三机场拱手环抱四桥两汽渡沟通南北八横十纵高速纵横交错。
两港，即与海门距小时车程的世界第三大港上海港和分钟车程的中国十大港口之南通港。
三机场，即南有上海浦东国际机场和虹桥机场，西有南通机场。
四桥，已建成通车的距海门市区公里的苏通苏州南通长江大桥今年将开工建设的距海门市区公里的崇启崇明启东长江大桥今年将立项的市区南侧的崇海崇明海门长江大桥位于海门市区西南侧，铁道部正在加紧推进，有望明年开工建设的沪通铁路轻轨公路三合大桥。
两汽渡，即海太海门太仓崇海崇明海门两个渡口。
八横十纵，即海门市区域核准通过，归档资料。
未经允许，请勿外传，内的十八条主要公路干线高速，即横穿海门全境的宁启高速公路。
苏通长江大桥崇海长江大桥沪通铁路大桥建成后，海门到上海浦东国际机场和虹桥机场仅需小时，海门靠江靠海靠上海的独特区位优势将得到充分显现。
可以预计，随着高速公路铁路长江大桥的建成，海门的对外交通将又有新的质的飞跃，特别是海门与上海大通道的贯通，海门的区位优势将进步凸现，有长远眼光的投资者定会看中海门的无限商机，捷足先登，赢得未来发展的空间。
拟建的崇海大桥以其得天独厚的地域和区位优势为苏中地区连接上海提供条最接近最便捷的通道。
它具有江面距离最
（老年）海门市老年康复中心项目立项申报申请报告
