大世界商业中心项目投资申报立项报告

项目机会分析区域商圈的商场功能面临调整我司市调组在本次市调过程发现融安的商场经营基本以百货公司形态出现，辅以精品服饰商场经营，均强调满足购物功能，忽略了休闲娱乐功能。

但现阶段购物功能富余状况已出现。

本项目作为新的商业楼盘开发，可针对该区购物功能富余休闲娱乐功能不足的情况做规划，既可满足市场的需求，又可找寻本项目的机会点。

长安广场互补城区功能项目北面的长安广场，该规划将县区分为大型购物区商务办公区文化中心区人民广场周边属于商务办公区和文化中心区，本项目属于大型购物区范畴。

本项目作为商住体开发，住宅部分可考虑商务区的配套需求商场部分长安广场强调的是旅游文化功能，而本项目则体现的是吃穿用住站式的消费中心，两者还是有区别的互补的。

强调中心区的城市生活和商业核心区的地位，会给大型购物娱乐区带来更多的客源和商机。

目前融安商业项目营销手段落后如前文所述，将融安商业项目与柳州相比，现阶段的营销手段只停留在引发出投资商铺的营销概念和个别出现返租回报以主力商家进驻带动商铺销售阶段，是较为落后的。

这样，对本项目而言确是个较好的介入时机利用先进地区较好的营销理念结合当地的实际情况，可总结出适合本项目的营销策略，在销售推广过程取得竞争优势。

临街铺面拆迁促进租赁需求近两年融安老城区大量的临街铺面被拆迁，激发了商铺经营需求或租或买。

些好地段的商铺会成为商家置业首选。

本项目地处融安城东区的商业旺地，会倍受投资者及用家的注意，这种由拆迁导致的商住新需求将持续定时间如建筑周期等，对本项目而言是利好因素。

项目威胁分析长安城市购物广场的先行，对本项目有直接威胁长安城市购物广场于本项目处于同区域，并以长安命名，占据品牌上的优势就目前情况来看，其商业投资价值高于本项目，长安城市购物广场与本项目的商业定位相似，对本项目的推广，有直接的威胁。

消费观念限制融安居民目前收入水平较低，年人均收入据统计局统计为多元经济承受能力较弱，对价格很敏感假日消费经济还有待完善。

国家政策频频出台，房产销售市场门槛提高近期国家对房地产市场的宏观调控政策频频出台，银行贷款商品房预售商品房二手交易等新政策的出台及实施，使商品房销售门槛的提高，令整个房地产开发界面临洗牌局面，要求发展商具备定量的开发资金，同时令销售许可时间延后。

总结从以上分析可知，本项目在区位交通地段人气项目可塑性配套等几个方面具备优势，在项目规模周边现有商业业态因素等方面存在不足，因本项目尚处于策划销售初始阶段，只要能解决好种种不足及威胁的影响，再辅以差异化的市场定位，把握住市场机遇，必能取得较理想的销售业绩。

第三章项目定位项目市场定位市场定位理念根据对市场及本项目的优劣势所进行的分析，结合本项目所处地理位置的特性，可以看出，目前融安主要以百货公司街铺专卖店经营为主，缺乏多功能综合型购物中心。

同时，消费者的消费观念向休闲文化娱乐等精神消费方面转移，对购物环境购物氛围购物功能的要求越来越高。

融安已开始不再适合当前多样化个性化追求休闲以及文化的消费趋向。

本项目正好可以填补这方面的空白，为繁荣与振兴融安的商业将有较大作用。

市场定位融安中心区商铺中的暴涨铺将本项目规划成集购物餐饮娱乐休闲屋顶花园居住等多功能为体的综合性商业城，并赋予其鲜明的特色和个性，引进高质素的商品和现代的经营管理模式，定将使本项目成为融安的标志性商厦。

二项目形象定位时尚的购物概念现代的功能配置丰富的商品组合舒适的购物环境优越的消费模式鲜明的特色，系列的前景规划将使本项目成为融安档次最高功能最齐全最具现代化特色的大型休闲购物中心。

形象主题定位融安首席社区支持点地块所处地理位置在融安商界拥有至高地位，具备极强的市场号召力。

商城是种集购物餐饮休闲娱乐于体的大规模购物中心，是目前最先进的商业形态。

体现了城市功能的完善和提供现代城市生活方式的能力，本项目借的形式来表述站式消费中心的概念。

都市依赖都市环境，在都市的商业旺地成长，消费者在这里得到的是生活质量的满足，它的定位能体现项目的个性。

项目名称建议基于本项目发展商是实力雄厚的房开，为使本项目以较为大器的感觉立足于市场，同时结合相应的形象及主题，敝司建议本项目命名为大世界商业中心。

其它后备名称第商城金源时代商业中心以上的项目名称建议是敝司的初步建议，待双方经过深入的沟用政府部门对项目周边市政规划前景公布及进行炒作，提升项目区域形象，迅速成为市场焦点，此期间开始对项目进行形象铺垫宣传。

在项目的强势推广阶段，加强项目各方面及销售信息的宣传攻势，进行排队轮号首次公开发售，采用连租约销售的策略，将销售的热烈氛围推向高潮。

在销售持续阶段，提出利润分成计划，制造新的新闻炒作热点，迅速扩大商铺的销售。

在销售末期，提出购铺易计划，迅速扫清尾货，帮助发展商迅速回笼资金。

二营销策略总体营销思路思路创融安首个都市思路二创融安首个大型双首层街铺广场思路三创融安首个园林休闲式购物商城思路四成立商业管理公司，同时制定招商政策思路五招商提前介入，招商工作先期进行，销售与招商安排同公司的人员跟进思路六举办财富论坛暨项目推介会思路七引入主力商户进驻，迅速提高知名度思路八采用连租约销售策略，将销售推向高潮思路九实施利润分成计划，经营投资两不误思路十实施购铺易计划，卖铺送好礼三事件营销策略以上富诚公司所提到的策划思路及策划方案在实施的时候，如果可以配合相应的营销事件，将会加大其推广策划的炒作性，令每次推广发挥最佳的销售效果。

以下敝司将提出些营销事件的初步建议，届时会根据市场的变化作出专业调整事件成立商业管理公司，制定优先招商计划事件二举办融安大型时尚品牌服装事件三举办财富论坛暨项目推介会事件四大型主力商家进驻暨新闻发布会事件五开盘日购铺优惠大行动事件六举办商铺投资大赢家铺经论坛研讨会事件七节假日举办步行街时装婚纱彩绘事件八交铺暨举办商铺经营大赢家铺经论坛研讨会四项目定价策略项目价格定位在销售中起着重要作用，它直接影响着竞争对手和消费者对项目的购买行为可能产生的直接反映，对项目的销售速度起着制约作用。

因此，营销部对本项目的定价方向作出如下分析及建议。

定价考虑因素制定价格策略时，须考虑市场竞争业态的变化，迎合消费者的购买心理因素。

根据项目目前的租价水平及整体价格策略需要，在确保销售率实现的基础上考虑。

项目如何在市场竞争中确立自己的品牌优势，巩固及塑造发展商自己的品牌形象，为日后的销售及发展打下良好的基础。

以上是作为定价时的个参考因素，最终还须在定价时作个适当的调整，务求令整体价格合理。

商场销售价格建议商场销售价格建议综合市场在售楼盘的资料以及本项目实际情况，以现时市场价格的水平看，我司认为本项目以下的价格定位是贴近市场的。

街铺开发项目西面临街铺南面临街铺北面临街铺均价元商场开发项目首层内铺层商铺均价元住宅部分价格建议均价元五招商策略小区商铺比较分散，商铺销售后即可随时开张营业，通常无需统管理统经营，商铺销售出去，发展商就算完成任务了但大型商厦和专业市场即使将商铺销售空，也不代表项目就开发成功，只是从开发到销售这个阶段的完结，商场接下来最重大的工作是筹措开业，即招商招租。

招商工作成功与否，将直接影响商铺的销售成交进度，招商工作做得好，可以吸引不少知名品牌店或特色产品的经销商签约，必能让投资者增强投资信心。

由于市场竞争激烈，资金回笼的压力越来越大，商用物业发展商的职能已发生明显变化，原来只负责项目的开发建设，为了加速销售，迫使发展商在商铺销售过程中，兼顾了商场管理方的职责招商。

策略提前介入制定招商政策招商政策在销售期介入制定是发展商和投资者两方面的要求发展商对商铺销售的要求商用物业销售要求发展商必须给投资者个投资信心，关键的工作就是把商场未来的经营运作经营特色经营品种经营手法经营规模经济效益传递给投资者，让投资者对项目有更详尽的认知，帮助投资者建立获利的信心，从而令销售速度加快。

投资者对商铺投资的要求提前介入制定招商政策可大大缩短商场的开业时间，让投资者感觉到即买即收租的有利局面。

敝司的建议招商工作在销售工作开展前介入敝司建议最好在规划设计和建设阶段，招商工作就已经开始介入，并做好招商准备工作，然后在销售期间与销售同步展开工作，预先制定招商政策和招商措施。

策略二有意识选择商户商场经营是否成功，很大程度取决于商户的构成，但不是所有想来的商家都给他来，不同规模不同定位的商场有不同的商户结构，进不进不是由市场也不是由商户自主决定的，而是由发展商和策划公司预先策划决定的，想来的不定让他来，没想过要来却与商场定位相符的商户，我们要千方百计请他进来。

商户选择两大原则经营商品或服务要合理搭配，让进驻商户有足够经营空间商品或服务合理搭配可以有效营造商场的购物气氛，如果过于重叠，商户在经营上会造成竞争的激烈化，无谓的竞争只会促使在同个有限空间内的商家们只求生存难有发展，最终导致商场难以为继。

商户的选择要保证有稳定的租金收入，让投资者能快速回收资金长期稳定和有实力的商户往往需要较大面积的商铺，但付出的租金相对较低，与业主快速回收的愿望相抵触而对于些小商户虽然可以支付较高的租金，却缺乏长期而稳定的保障。

因此，商户的选择必须处理好长期收益与短期收益的问题，保证租金收入持续和稳定。

商户进驻三大要求知名或连锁商户知名品牌商户的进驻能有效提升商场的品位，吸引消费人流和提供稳定的租金收入，越多品牌商户进驻，商场形象越佳。

知名商户的进驻，方面对消费的核心消费者形成强大的吸引力另方面，知名商户的形象也能使商场的形象更加深化，在主力商家的进驻中得到充分体现。

个性鲜明的特色商户不同的商户会带来不同的消费群，些商户个性鲜明形象突出，容易给消费者留下深刻印象，丰富了商场整体的经营特色。

例如，广州天河城当年引进吉之岛，吉之岛内设站式购物超市未来街市，每天吸引无数消费客流，使吉之岛已俨然成为天河城广场的代名词。

特色商户的带动作用可见斑。

能吸引人流量的商户有些商户不定是知名品牌，不定付得起很高的租金