大厦商品房项目投资申报立项报告

基础设施齐全，水电通讯有保证，污水经处理可就近排入下水道。

地理位置优越。

处于街的核心，南临道，北邻局生活区，东临巷，西临巷。

公共配套设施齐全，交通便捷，地理位置得天独厚，是投资置业的黄金宝地。

开发商实力较强。

湖南置业有限公司具备了雄厚的经济实力和技术力量，同时赢得了良好的银企关系和社会信誉。

年经市工商银行综合测评，达到级信誉企业。

年月被岳阳市房地产管理局和岳阳晚报社评为岳阳市新世纪首届房地产交易展示会参展优胜单位。

年度被市政府评为重合同，守信用单位和年度信贷诚信企业。

并被市房协和长沙信息报社评为年度诚实守信级企业。

四项目建设的投资回报根据分析预测来看，本楼盘总投资万元，可实现销售收入万元，总开发价值万元，成本利润率达到，建设期个月，盈利能力强，风险较易控制，属较佳的开发项目。

第五节结论和建议结论通过对项目建设立项场地建设条件投资效益财务评价的系统研究，结论如下项目的前期工作比较扎实，基本资料详实可靠。

项目得到了市委市政府以及市发展计划委员会市规划局的重视与支持，为项目建设的顺利进行保驾护航，为项目的建设创造了有利条件。

项目的建设资金筹集解决，对项目的营运通过财务评价分析是可行的。

项目开发建设单位具有三级资质，具备开发建设相应规模商住楼的财力经济和技术实力。

综合上述分析研究，结论是该项目建设的风险较小风险容易控制，该项目是可行的。

二建议对项目建设资金的筹措需要得到银行大力支持，加大融资力度确保资金如期到位，是保证项目按进度计划顺利实施的基本条件。

第二章市场分析第节项目的建设内容住宅泊车商场花园绿化带车道等是改善人们居住美化城市环境，提升城市品位的基础设施通过旧城改造，建设具有现代城市特性的项目，对岳阳市城市发展起着积极的作用该项目自身的特色，通过销售住宅铺面的方式获得投资回报。

第二节项目建成后的环境特点岳阳大厦是置业有限公司经过精心规划设计的小高层建筑，位于商业街商圈的核心，公共配套设施齐全，交通便捷度高，商服繁华度好。

第三节项目建成后的销售条件从岳阳市城市经营户购买力情况分析，经营户对城区住宅商铺的需求旺盛，该项目符合大部分城市经营户的购买意愿，因此销售该项目住宅铺面的房地产市场前景较好。

第三章建设用地的选址第节场地条件场地情况岳阳大厦拟建基地位于市岭商业步行街阁北侧，北临市局生活区，东临巷西临巷，南临街道，交通便利，地理位置十分优越。

二水文气象地质条件市属大陆性气候，根据气象局年至年观测资料分析统计，本市有关气象资料如下水位吴淞冻结基面历年最高水位历年最低水位历年平均水位水位保证为水位变化最大为，最小为至最大年水位较差设计低水位，保证率设计高水位，流量年平均流量历年最大流量历年最小流量降水年平均降水量最大降水量最小降水量风速年平均风速最大风速冬季室外计算风速夏季室外计算风速风向年主导风向及频率为冬季主导风向及频率为夏季主导风向及频率为气温全年平均气温历年最高气温历年最低气温相对湿度年平均相对湿度年平均最高相对湿度年平均最低相对湿度地貌场地为西南高东北低的空置的场地推平并拆除部分原有建筑物。

地震抗震设防烈度为度。

第二节建设条件岳阳大厦地处市城市中心地带，项目得到了市委市政府的高度支持，城市规划行政管理部门的高度重视，为该项目的建设提供了良好的外部建设环境，有各种优惠政策，配套齐全的基础设施，建设的施工组织比较系统严密，因此建设条件优越。

项目建设场地经城市规划行政主管部门和国土资源局批准，核发的了选址意见书规划用地许可证规划建设许可证国有土地使用权出让合同等相关的法律性和产权属性文件，在建设上得到了市政府的高度重视。

因此项目的建设环境非常好，能保证岳阳大厦顺利完成建设任务。

第四章建设方案第节建筑设计指导思想与原则建筑设计的指导思想以人为本，满足休闲娱乐购物观景的现代环境要求，营造居住安全舒适，购物方便管理高效并具有浓厚文化气息的环境为指导思想。

建筑设计的原则本大楼采用传统的三段式构图方式，经典的比例关系，现代的建筑语言与处理方法，巧妙地将主楼与裙楼设计成统的优美整体，造型新颖，极大地改善了周围的景致，是街举足轻重的建筑。

总平面布置及交通组织原则元，期限年万元融资费用万元小计财务费用万元其他费用包含临时建设费招标费监理费保险费等杂费万元不可预见费按上述费用的计算万元项目开发成本总计万元取整经估算本项目的总投资为万元其中项目前期准备费用万元报建费土地平整费。

固定资产投资为万元，其中建安工程万元购买土地万元，依据土地评估报告，项目建设用地，根据国土局拍卖出让及拆迁补偿的价值为万元，其他费用万元。

项目建设管理费财务费等费用万元。

见下表建设投资估算表表序号项目项目分项内容单位数量单价元金额万元前期费用土地出让报建费土地平整费其它万元小计建筑工程及配套设施住宅商铺车库基础设施电梯台小计其他费用管理费用万元销售费用万元财务费用万元融资费用万元其他费用万元不可预见费万元小计总计万元第二节资金筹措计划资金来源的组织结构根据项目投资估算表，该项目需投资万元。

资金筹措主要分为三项来源开发单位自筹万元。

向银行申请房产开发贷款万元。

二资金运用及投资结构根据项目投资估算表，该项目总投资为万元，其中用于固定资产投资万元，流动资金万元。

注固定资产投资中的土地价值包含了平整用地时的拆迁补助还建住宅等费用。

项目前期开办费及建设准备费用万元建安工程万元项目建设管理费用财务费用万元④产品销售费用按提取为万元不可预见费万元财务费用中的建设期借款利息，是根据国家银行同期同档次贷款利率计算。

第三节项目总价值及盈利能力分析根据实地调查，选择以下三个比较实例百大厦德胜佳园明辉大厦，同处约公里区域内，同属商业住宅综合商住楼，其中的区域与本楼盘接近，区域稍劣于本楼盘，交易日期为年和年，的交易日期为年，商铺价格在近年内变化不大，故交易日期不必修正住宅选择以下三个比较实例和府公寓花旗公寓世界风情，住宅价格每年有上涨趋势，尤其自年月以来，有加速上涨的趋势。

其他情况相近。

下面分别估测本楼盘的商铺价格和住宅价格。

第层商铺价格单位元序号名称价格交易日期修正区域修正个别情况修正比准价格百大厦德胜佳园明辉大厦得本楼盘的第层商铺比准价格元取整住宅价格序号名称价格交易日期修正区域修正个别情况修正比准价格和府公寓花旗公寓世界风情求本楼盘住宅价格元本项目总销售收入第层商铺面积商铺销售收入为万元住宅面积住宅销售收入为万元车库销售收入万元则总销售收入为万元取整销售税费万元本项目总开发价值为总销售收入销售税费万元开发利润总开发价值总开发成本万元成本利润率为开发利润开发成本般项目的成本利润率约，本楼盘该值在此范围内，盈利能力较强。

其他财务指标计划土地费用次性投入，前期工程费在第季度投入，开发费在建设期内均匀投入，管理费销售费等在销售期内均匀投入。

计划建设期四个季度，自建设期的第三个季度开始预售，至第六个季度结束，按季度折现率，则得如下现金流量表表二现金流量表单位万元序号项目现金流入预售收入销售收入现金流出土地费用前期工程费房屋开发费管理费销售费用财务费用其他费用不可预见费销售税费净现金流量折现净现金流量累计折现净现金流量折现净现金流量累计折现净现金流量折现净现金流量累计折现净现金流量折现净现金流量累计折现净现金流量用试算法计算内部收益率设，则设，则用插值法计算财务内部收益率动态投资回收期万元万元则动态投资回收期季当时，项目净现值，内部季收益率，高于行业基准收益水平，项目可行。

第六章项目建设实施进度本项目计划个月自然日历天完成，按天年，约需年，从年季度批复立项开始，至年季度交付。

工程施建计划进程如表。

表三实施进度表时期进度内容按季度进展计划年年二三四二可行性研究方案设计初步设计施工图设计土建施工基础及六层六层至十六层设备安装及内粉刷层至六层六层至十六层道路及绿化竣工验收层至六六层至十六层时期进度内容按季度进展计划年年二三四二层第七章经济评价第节环境及社会效益根据岳阳市城市发展的势态，必然要进行旧城改造，改善居民生活环境，改善城区卫生环境，确保居民安居需要。

项目对优化城市建设，优化投资环境，促进城市经济稳步发展，扩大就业岗位，稳定社会具有显著的社会效益。

第二节项目建设的费用指标及成本分析主要成本指标系数营业税及附加按销售收入的提取销售费用按销售总额的提取管理费按土地前期费用前期工程费和房屋开发费总额的提取二主要技术经济指标表测算表四主要技术经济指标表测算序号指标名称单位指标备注建设总投资规划万元其中固定资产投资规模万元二用地面积三总建筑面积其中商场面积住宅楼含写字楼负层含商铺车库泵房配电所四销售收入万元五总成本费用万元其中建设成本万元其中土建万元销售成本万元六利润万元七上缴税费万元八投资利润率九投资税率十投资回收期年第三节财务分析建筑物基底面积，住宅建筑面积含写字楼，商业建筑面积，含负层及临街铺面和车库设备用房，项目建筑期给个月，回收期年。

销售收入估算根据市场逐步发育的情况，采取积极稳妥的营销方针，确定按不同层次和功能和级层计算收入。

表五销售收入分类面积均价元金额万元备注住宅含写字楼商场商铺车库合计二销售成本指标及成本估算表六销售成本税费内容计算基数税率金额万元营业税综合税率销售管理费契税购房人缴纳登记费购房人缴纳评估费新建房免估合计第四节项目敏感性分析项目现金流量测算表七项目工程现金流量表单位万元序号项目现金流入预售收入销售收入现金流出土地费用前期工程费房屋开发费管理费销售费用财务费用其他费用不可预见费销售税费净现金流量折现净现金流量累计折现净现金流量贴现率按银行同档次季利率计算。

财务净现值财务内部收益率二项目敏感性分析经过敏感性测算分析，当经营成本增加，财务净现值为万元，内部收益率为，振幅为当销售收入增加，财务净现值为万元，内部收益率为，振幅为项目的正负两面的弹性较小，因此项目开发过程中应尽量加强投资成本的控制，严格控制各项成本。

表八敏感性分析测算表金额单位万元因素财务净现值财务净现值变化值财务内部收益率财务内部收益率变化值财务内部收益率变化幅度基本方案经营成本增加销售收入增加第五节偿债能力分析房地产业的开发经营风险主要来自以下几个因素建设成本的增加二