大汉府顺家园项目投资申报立项报告

大汉城建公司下设大汉城镇规划设计有限公司大汉资产经营有限公司及家项目子公司和个项目部。

目前，所管理的大汉房地产系统企业先后开发了娄底市娄星北路娄底九亿商业步行街株洲智超时尚广场双峰国道绕城线工程和新城开发区双峰湄水湾巨龙家园溆浦屈原大道和步行街宁远九亿商业广场邵阳宝庆汽车超市株洲金帝国际服饰广场高崇山小城镇建设溆浦大汉商业广场等项目，取得了令人瞩目的成果。

吉首锦绣乾城项目邵东大汉商业广场娄底市大汉巨龙家园涟钢移民安置基地邵阳太美广场邵阳二手车汽车市场等项目即将建成，邵阳市六岭公园项目双峰国藩商贸城长沙农科院项目正在规划建设中。

合计总投资已达亿元，建成面积超过万。

年月，中央党校专家组把大汉房地产的发展确定为大汉模式，其独创的路市园的推进城镇化建设经验受到中央和省市有关部门的肯定和推广。

详细情况如下单位名称大汉城镇建设有限公司住所长沙市芙蓉区红旗路大汉建材城栋法定代表人速卫玲注册资本人民币亿万元企业类型股份有限公司经营范围房地产开发经营建筑材料装饰材料的销售。

营业期限年月日年月日成立日期年月日资质证书编号湘建房娄字第号借款人增资扩股及股东变更情况如下验资报告湘湘笛会验字号，截止日期年月日股东出资金额出资比率大汉控股集团有限公司万元李翔万元鲁积华万元付木林万元李闻万元杨新民万元公司历史沿革年月日，成立娄底巨龙房地产开发有限公司，投资万元，修建娄底市娄星北路，开始涉足城市基建设施建设，后相继开发了娄底九亿步行街娄底巨龙家园项目。

年月，成立双峰大楚科贸有限公司后更名为双峰县巨龙房地产开发有限公司，相继开发建设了和森大道双峰建材城双峰巨龙家园御园。

年月，成立了株洲市大江房地产开发有限公司，开发建设了株洲市智超时尚广场。

年，相继成立株洲市大帝房地产开发有限公司溆浦大盛房地产开发有限公司宁远县舜帝城房地产开发有限公司，建设了株洲金帝广场项目溆浦大盛商业步行街宁远九亿步行街等项目。

年，相继成立邵阳市九亿房地产开发有限公司和娄底巨龙房地产开发有限公司吉首分公司，开发建设了邵东九亿商业广场吉首锦绣乾城项目。

年月，成立怀化市大汉房地产开发有限公司，相继开发建设了溆浦大汉商业步行街太阳城月亮湾星星苑住宅小区。

年月，成立大汉控股集团邵阳置业有限公司，正在开发邵阳市六岭公园恢复性建设及周边棚户区改造项目。

年，成立了湘潭大汉置业有限公司，开发建设湘潭大汉物流园。

年，成立了大汉集团长沙农科院项目部，开发建设了大汉建材城。

年月份，成立了怀化市大汉置业有限公司，开发建设怀化大汉公务员小区项目。

年月，在湖南省工商行政管理局核准房地产股份公司名称为湖南大汉置业股份有限公司，该公司后于娄底巨龙房地产开发有限公司进行了合并，合并后公司名称为娄底巨龙房地产开发有限公司。

年月，成立娄底大汉房地产开发有限公司，正在开发娄底大汉精品建材城项目。

年月，收购株洲旺程房地产开发有限公司，并更名为株洲大汉房地产开发有限公司年月，为进步整合房地产板块资源，打造房地产板块的融资平台，在长沙市工商行政管理局注册成立了大汉建设有限责任公司，注册资本亿元。

年月，大汉建设有限责任公司收购邵阳大汉置业有限公司，正在开发建设邵阳东路路步行街项目。

年月，大汉建设有限责任公司更名为大汉城镇建设有限公司，其他不变。

公司组织机构设置和高级管理人员基本情况公司组织机构公司新创的体二翼四中心的组织模式，公司设立董事会，董事会为最高权利机构，董事会成员由股东产生，直线系统为董事会董事长总经理副总经理业务部部门经理职员，二翼四中心即战略发展中心文化人资中心投融资中心审计风控中心大汉设计院大汉资产公司作为战略决策和咨询部门，工程部成本部招采办行政管理部财务部营销部作为房地产开发的实施部门。

主要领导人简介速卫玲，大汉城镇建设有限公司法人代表，女，年出生，汉族，湖南娄底人，大学学历，为大汉控股集团法人代表董事长傅胜龙之妻。

年年，娄底市中会计年年，湖南大汉物资集团有限公司财务总经理年月至今，娄底巨龙房地产开发有限公司董事长法人代表年月至今，大汉控股集团矿业贸易有限公司法人代表年月至今，大汉城镇建设有限公司法人代表年月年月配套设施年月年月项目进度安排工程编号工作时间月年年前期工作基础工程主体工程装修工程配套设施二项目招标方案根据中华人民共和国招标投标法及湖南发展计划委员会制定的湖南工程建设项目可行性报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定，本项目的设计施工监理以及设备重要材料等采购活动均以招标形式进行。

项目的招标均采用邀请招标的方式。

鉴于建设单位的实际情况，对照湖南省发展计划委员会印发的湖南省工程建设项目自行招标试行办法中对自行招标作出的规定具有项目法人资格或者法人资格具有与招标项目规模和复杂程度相适合的工程技术概预算财务和工程管理等方面的专业技术力量有从事同类工程建设项目招标的经验设有专门的招标机构或者拥有名以上专职招标业务人员熟悉和掌握中华人民共和国招标投标法及有关法规规章。

本项目的设计建筑工程安装工程监理及设备重要材料采购宜采用委托招标的组织形式。

第七章投资估算及筹投资估算投资估算依据土建工程依据吉首市和永顺县近期竣工的类似工程竣工结算指标或初步设计概算指标进行估算，并参照湖南省建筑工程概算定额。

设备安装基本上采用设备厂家现行设备价格，少量型号不明的参照类似设备厂价进行估算，并相应计取了设备运杂费。

安装工程利用设计单位的扩大估算指标或类似工程实际进行估算。

其他费用包括土建费用水电增容费勘察设计费，按实际发生额和国家相关规定进行估算。

预算结果工程估算投资总额万元，其中土地费用万元，工程费用万元，管理费营销费等万元，不可预见费用万元，建设期利息万元。

详见项目投资估算表。

项目投资估算表单位元项目名称费用内容成本百分率楼面单价元面积总价元土地成本土地出让金土地平整填方前期费用规划设计勘探测绘招投标可研分析报建报批建安成本桩基础土建工程铝合金门窗外墙装饰保温防水消防及公共照明质检监理费配套设施绿化景观水电配套小区道路排污工程含化粪池管理费用人员工资福利办公招待费用等营销费用广告费咨询费财务成本融资利息不可预见费突发事件及零星计划外费用开支合计本估算表工程部分成本计算依据为湖南省工程定额。

营销费用管理费用及不可预见费根据可行性研究报告费用标准计算。

二资金筹措本项目资金来源主要来自以下几个方面公司投资万元。

已到位资本金万元，销售转投万元。

项目启动后年分批申请银行贷款万元。

三销售收入预测表年份商铺住宅车库合计元回款元单价元面积小计元单价元面积小计元单价元个数量个小计元定金合计备注多层住宅与高层住宅建设成本和销售成本相差都为元，在计算建设成本和销售收入时都按多层住宅测算。

根据销售的般回款规律，考虑银行按揭贷款周期，回款为合同额的。

四税费支出根据国家及永顺县的有关税收政策，项目应按销售收入的缴纳营业税，按营业税的缴纳城市维护建设税，按营业税的缴纳教育费附加，所得税以及其它税费，综合税率约为。

则项目税费合计万元，按销售回款缴纳税金，其中年定金在年转化为购房款时缴纳税费，则年税费为万元，年税费为万元，年税费为万元。

五土地成本及场地平整费用支出土地成本及场地平整费用合计万元，于年月前已经支出万元，剩余费用在月前发生。

六工程款支付进度计划年完成基础工程，按进度的支付工程款，余款在年结算完成后支付，年完成主体工程和附属工程，余款在年结算完成后支付。

年份前期基础和土地成本主体工程和附属设施费用小计元合计元工程量综合单价元支付比例小计元工程量综合单价元支付比例合计七管理成本营销费用和不可预见费支出计划按年平均支付，每年支付万元，年支付万元。

八政府税费返还元万元。

预计年返还万元，每年返还万元，年支付万元。

备注其中定向开发面积为平方米，余下平方米面向社会销售，预计销售价格比定向开发高元平方米，高出部分销售收入基本等同政府行政性事业性收费及税收返还。

九财务成本及支付财务成本计算表单位万元序号项目合计第年第年第年期初贷款本金累计本期贷款本期应付利息本期还本付息本期偿还本金本期偿还利息期末贷款本金累计十现金流表序号项目年年年年资金来源自有资金长期借款销售收入税费返还小计资金运用土地成本和平整费用工程费管理成本营销费用和不可预见费财务成本缴纳税费还银行借款小计盈余资金累计盈余资金第八章财务评价本次分析计算的项目总建筑面积为平方米，计划在个月内全部竣工。

财务评价的主要依据建设项目经济评价方法与参数第三版房地产开发项目经济评价方法项目设计方案房地产市场调查。

销售收入及销售税金估算销售价格通过对永顺县房地产市场情况的调查与分析研究，湖南省其他县城的对比，结合本项目规划方案所在位置的周边条件及房地产销售价格情况，本次效益分析按住宅平均销售价元商业建筑平均销售价元车库按万元个的标准进行测算，按销售计算。

销售收入项目的开发及销售周期为年其中施工期为个月，项目的计算周期按年考虑。

项目住宅按第年销售，第二年期销售完毕项目商业建筑按第年销售，第二年销售完毕按上述价格和出售比例计算的销售收入总计万元。

销售税金及附加根据国家及永顺县的有关税收政策，项目应按销售收入的缴纳营业税，按营业税的缴纳城市维护建设税，按营业税的缴纳教育费附加，所得税以及其它税费。

项目开发完成后，向政府部门缴纳的销售税金及附加所得税及其他税费为万元，按定向开发协议约定返还元，返还合计万元。

总成本费用估算项目的成本费用主要包括开发建设成本销售费用等。

开发建设成本项目开发建设成本包括土地开发费建安工程费及其它费用等，详细内容构成见投资估算。

管理费用管理费用是房地产经营过程中所发生的各种费用。

参照同行业的统计资料，综合按销售收入的估算，详细内容构成见投资估算。

销售费用销售费用主要包括销售广告费工资及其它费用。

根据项目的具体情况，综合按销售收入的估算，详细内容构成见投资估算。

财务成本建设期内财务成本为万元。

不可预见费建设