常州御水华庭（勤业路北侧地块）开发项目投资申报立项报告

拟建项目建设地点在常州市中心城区，本项目位于三堡街南侧勤业北路西侧。

自然状况地形地质地貌常州地貌类型属高沙平原，山丘平圩兼有。

南为天目山余脉，西为茅山山脉，北为宁镇山脉尾部，中部和东部为宽广的平原圩区。

境内地势西南略高，东北略低，高低相差米左右。

常州境内河道纵横交织，湖塘星罗棋布。

著名的有泊洮湖长荡湖滆湖太湖三大天然湖泊，并有沙河天目湖大溪两大人工水库，贯通全境的京杭大运河更是支流密布，脉脉相连，形成江河相通，三湖相连的水系网络。

气候气象常州地处中纬度，离海较近，属北亚热带季风性湿润气候区，气候温和湿润，年平均气温雨量丰沛，年降水总量毫米日照充足，年日照时间小时无霜期长，年无霜期天常年主导风向为东南风，春夏秋冬，四季分明。

区域经济年，全市实现地区生产总值亿元，按可比价格计算增长。

其中第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

三次产业增加值结构由上年的∶∶调整为∶∶。

按常住人口计算，人均地区生产总值达到元，按现行汇率折算为美元。

在国民经济快速发展的同时，地方财力显著增强。

年全市财政总收入亿元，比上年增长，其中地方般预算收入突破百亿元，达到亿元，增长。

般预算财政支出亿元，比上年增长。

周边楼盘案名开发商总建面积在售面积未推出面积销售均价元销售率中意宝第中亿房产万万万香江华廷中房股份万万万香江庭院中房股份万万万新城长岛新城房产万万万世纪华城华强房产万万万荣亨逸都荣亨地产万万万江南佳园华泰房产万万万都市桃源福来房产万万万奥新华廷奥特房产万万万秋水云庐伟谊物业万万万河阳花苑嘉源房产万万万怡和花园怡康房产万万万星盛家园五星置业万万万御源林城御源房产万万万嘉城尚座嘉城置业万万万枫逸人家金茂置业万万本区域目前共有在售个案共有个左右详见上表，年到目前为止本区域总推案量约为万平方米，总去化量约为万平方米，新推案量剩余约万平方米，供需落差逐步形成。

目前本区域在售项目的在售面积中剩下的余量约为万平方米左右，此外上述在售项目尚有万平方米的案量尚未推出，再加上年内尚有些新项目即将推出，未来本区域内供需矛盾将进步激化项目分析定位是对项目特征消费需求竞争等方面综合考虑后得出的项目差异化的市场位置。

在给项目定位之前，须对地块进行分析。

分析优势位于市中心人口密集的集中居住区域有勤业新村等老小区，容易获得大量的区域客户。

周边配套齐全，医院幼儿园小学菜场大卖场等生活配套应俱全。

区域交通线路发达。

地块紧靠勤业路，周边商业氛围较浓郁。

为项目中的商业部分营造良好的环境。

劣势周边道路拥堵，将来会影响小区居民的出行。

拥有私车的消费阶层会因为交通因素而放弃到这里逛街购物。

地块处于闹市区，将来具有定的噪音污染和对居住生活的干扰。

地块内拆迁量大，增加了项目的成本和项目实施的难度。

机会高架路龙江路建成后南北贯通，将进步提升区域的交通条件。

区域劳动西路区域将成为常州城市商业中心。

威胁市中心有相似类型的项目形成很大的竞争力与市场压力。

国家对房地产业的宏观调控。

其他不确定因素。

地块交通区域交通常州区位条件得天独厚，北临长江，南濒太湖，与上海南京两大都市等距相望，是中国大上海经济圈的重要城市同时与苏州无锡联袂成片，构成中国最富庶的苏锡常地区。

境内建有长江万吨级通用码头和石化码头，长江常州港为国家类开放口岸常州民航机场，航线通达国内北京广州厦门成都西安等多个大中城市京沪铁路沪宁高速公路和京杭大运河穿境而过。

地块交通本地块位于三堡街南侧勤业北路西侧。

距离常州机场公里，距离常州火车站公里，距离沪宁高速公里，交通十分便捷。

规划道路宽度如下道路名称宽度勤业北路三堡街五星路劳动西路规划道路地块西侧规划道路动态交通本项目的交通目前存在定的问题，由于规划道路勤业南路新体西路及东侧规划道路目前尚未实施到位，所以难以进行有效的交通组织。

建议在本项目实施完成前，尽快与有关部门及建设方把规划道路实施到位。

地块小区共设三个出入口。

分别在规划道路劳动西路五星路及规划道路勤业北路设置地块小区出入口设置在西侧规划道路。

详见附件交通分析图静态交通本项目地块内机动车停车为地下室与地面停车相结合，摩托车自行车停放在地下室及沿商业街。

公共交通地块现状主要公交线路有路花园公交中心站绿洲家园路勤业公交中心站虹景金桂园路钟楼开发区科技工业园南站江南商场路南大街新闸镇政府基础设施给排水周边城市主要道路供水管网环通，可直接供水。

建筑至五层可由市政管网直接供给，超过五层需增压，建自来水增压站。

污水在室外集中后排入市政污水管网雨水有组织收集后，接入市政雨水管网强弱电供电线路道路敷时导体最大电阻圆铜导体不镀金属检查方法进场时抽样送检，验收时核查检验报告。

检查数量同厂家各种规格总数的，且不少于个规格。

第十九条通风与空调监测控制系统的控制功能及故障报警功能应符合设计要求。

检验方法在中央工作站使用检测系统软件，或采用在直接数字控制器或通风与空调系统自带控制器上改变参数设定值和输入参数值，检测控制系统的投入情况及控制功能在工作站或现场模拟故障，检测故障监视记录和报警功能。

检查数量按总数的抽样检测，不足台全部检测。

第二十条建筑节能分部工程质量验收合格，应符合下列规定分项工程应全部合格国质量控制资料应完整外墙节能构造现场实体检验结果应符合设计要求严寒寒冷和夏热冬冷地区的外窗气密性现场实体检测结果应合格建筑设备工程系统节能性能检测结果应合格。

第十章环境保护环境保护的依据中华人民共和国环境保护法主席令第号建设项目环境保护管理条例国务院令第号环境空气质量标准建筑施工场界噪声限值城市区域环境噪声标准污水综合排放标准常州市建筑施工噪声管理规定主要环境问题拟建地周围废气污染源对项目的影响项目地处市中心闹市区，较高的环境噪声对项目的影响规划中的轨道交通噪声对项目的影响项目施工期噪声粉尘对居民的影响项目内部商业部分所产生的废气油烟噪声对住宅部分的影响。

环境保护措施基地外环境总体上对本项目的影响较小。

项目的主要污染有施工期间的建筑粉尘建筑施工噪声建筑垃圾及建设期和营运期的污水垃圾等。

建筑粉尘措施建筑施工过程和建筑材料运输过程均有尘土飞扬，建筑施工单位必须严格按照环境空气质量标准见下表，加强施工现场管理，落实防尘措施，文明施工，对建筑材料加以覆盖并经常对施工现场洒水抑尘，减少尘土飞扬。

标准号污染物标准值日平均㎎环境空气质量标准建筑施工噪声措施根据建筑施工场界噪声限值，施工场界最高噪声限值为，夜间不超过。

如有特殊情况，需夜间施工的，在不影响周围居民正常生活学习的前提下，必须到当地环境保护行政主管部门办理夜间施工许可证及相关手续。

同时，施工单位必须根据常环号常建号的规定，向环保局申报，接受环保局对建筑施工噪声的现场管理。

建筑垃圾措施建筑过程中产生的建筑生活垃圾由建筑施工单位负责及时清运，并交环卫部门的特种垃圾管理站统处理，对周围环境居民生活无直接影响。

严禁随意焚烧堆放丢弃或向河道倾倒，同时建筑垃圾在运输过程中加以覆盖，防止沿途撒落。

污水措施污水的排放参见污水综合排放标准等有关规定。

建设期产生的污水必须经沉淀后，方可排人附近下水道，不得直接排放。

营运期实行雨污分流，污水接入城市污水管网，进污水处理厂集中处理雨水经收集后直接排入附近雨水管道，就近排入运河。

垃圾措施垃圾收集后定点推放，交环卫部门统处理，对周围环境无直接影响。

竣工验收本项目改造建成后，必须环保部门验收合格，方可投入正式使用。

本项目竣工使用后，环境空气质量需满足环境空气质量标准中的相关规定环境噪声满足城市区域环境噪声标准中的相关要求。

第十章劳动安全及环境卫生劳动安全根据有关法律法规要求，在施工过程中，建筑工程安全生产管理必须坚持安全第预防为主的方针，建立健全安全生产的责任制度和群防群治制度。

在实施本项目时注意实施以下安全措施施工人员必须严格按照操作规程和要求，在施工现场身穿工作服，头戴安全帽。

本项目开发施工范围大，施工点多，必须做好协调工作，避免相互干扰和安全死角的存在，施工现场配备良好的照明设施，各种材料按照要求堆放，保证各项工程安全有序进行。

在管线工程沟槽开挖时，加强围护和护坡，防止坍踏。

桥梁施工注意高空水上施工安全。

现场用电设备要有良好的接地装置，传动设备要有良好的隔离防护设施，起重设备严格按要求安装试验维护保养，有资格要求的岗位律持证上岗。

燃气等管道要求气密性好，必须按照规范组织焊接测试，并把好材料进货质量关。

环境卫生为保持与常州市环卫设施建设同步，改变项目区环卫设施基础差数量少标准低的落后局面，从而确保居民的生活环境安全卫生，本项目规划建设批垃圾中转站公厕等，完善居住区环卫设施配套建设。

根据国家和省有关环卫设施设置标准，结合项目区的面积人口和交通情况，本着布局合理，节省用地和投资，便于今后营运管理和发展需要的原则，居住区规划建设公厕个，区外配套增建垃圾中转站座。

同时，要搞好建设期和交付使用后的卫生防疫工作。

抓好环境卫生这个环节，将极大推动卫生防疫工作的开展。

第十二章社会经济效益分析社会效益勤业路北侧地块项目作为城西勤业地区个旧城改造项目，对于提升勤业及至整个城西区城市形象，改善该地区居民生活条件有着十分重要的意义。

本项目的实施有利于合理开发和集约利用土地资源，有利于加快常州市旧城区改造的进程，美化区域环境，提升城西区土地商业价值，并且符合常州的发展规划。

同时，项目的建设还有利于满足人民对住房的需求，改善居民的居住条件和居住环境，对于构建和谐社会具有重要意义。

经济效益见附件项目盈利估算表，该项目预计净利润总额万元第十三章项目招投标计划招投标依据中华人民共和国建筑法中华人民共和国招标投标法工程建设项目招投标范围和规模标准国家发改委第号令江苏省招标投标条例招标范围根据中华人民共和国招标投标法年月日第三条在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察设计施工监理以及与工程建设有关的重要设备材料等的采购，必须进行招标大型基础设施公用事业等关系社会公共利益公众安全的项目全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目使用国际组织或者外国政府贷款援助资金的项目。

根据国家发改委第号令工程建设项目招投标范围和