广州花都汇城项目投资申报立项报告

物业开发也呈多元化发展，包括住宅别墅商业办公写字楼物流酒店以及工业房地产等多种类型。

目前花都新开工的房地产项目总量达到多个，已公开新项目的总建筑面积约在万平方米左右，场地产开发热潮将在北部掀起。

综合分析花都众多楼盘，其市场有以下特点在供应方面项目的开发以多层住宅别墅为主，并以别墅为发展方向。

在需求方面买家以广州香港人士为主，其中广州人占大部分，其余少量为花都人吸纳消化。

还有，买家以二次置业者居多，中等面积单元的销路较大，以别墅为市场焦点。

在销售策略上，般先以低价入市，带动起人气，得到社会认同，创造出项目品牌，然后再进行后期的开发。

市场走势及前景的判断政府政策花都区国土房管局早在年月日就颁布了国有土地基准地价，实行土地拍卖制度，使土地市场走上法制化规范化轨道，保证了土地的增值保值和房地产市场的健康发展。

花都区的地价和房价在广州市各区中属于偏低，但社区环境相对成熟类，投资大有可为。

市场需求根据珠江三角洲经济区城市群规划预测到年，花都城区规划范围为平方公里，城区常住人口达万人，城镇居民人均居住面积达到平方米以上。

由于城区和人口的膨胀，将会带来大规模的城市建设，反过来，由于耕地的减少，促进更多的农业人口向城市转移，对城市住宅需求上升。

由于经济的连续快速发展，未来几年，花都区的人口将快速增长。

其中汽车产业方面，目前全区共有整车生产企业家，汽车零部件生产企业已超过多家。

年产值达到多亿元，占全区工业总产值的左右，对全区工业增长的贡献率达到以上，根据花都区政府工作计划，预计到年花都区汽车及相关产业产值将可超过亿元，花都将被打造为全国汽车产业基地，规模达到平方公里的汽车工业园将全面建成。

已在汽车城正式落户的世界强企业有家。

目前已投产企业共家，大部份投资企业目前均在装配建设中，随着大批进驻投资企业的建成投产，预计未来几年可以为花都区增加大量外来人口，其中由于汽车及其零配件企业因技术要求较高，技术人员及管理人员占有较大的比例，其中将会有较多的外籍技术及管理人员，外来人口素质及其购买力相对较高，住房需求将会有大幅度的增长。

除了汽车产业的带动外，花都区由于新机场的投入使用，空港经济的快速发展，将会有大量的航空物流等人群涌入花都，空港物流业的发展将会有无限的商机。

由于新机场的投入使用，与之相关的航空物流国际商务广大国际游客等将为花都注入勃勃生机，各项相关产业也将随之兴旺。

目前世界四大快递公司之的美国联邦快递公司亚太转运中心落户花都并已开工建设，同时祈福集团富力地产在花都的大型物流项目也相继开工建设中，众多的大型星级酒店将云集新机场周围。

预计空港物流业及其相关产业的快速发展，将会吸纳更多人才进入花都，加上白云机场庞大的员工队伍，必将带来大量的住房市场需求，带旺花都房地产业的发展。

广州市花都区具有中国皮具之都的称号，在全国越来越显示出举足轻重的地位位于花都区狮岭镇的狮岭国际皮革皮具城吸引了众多来自全国各地的皮具原材料辅料企业或经销商制造商进驻经营。

花都区狮岭镇已形成了集皮具设计生产加工销售运输信息交流等相配套的产业集群体系，已成为全国最大的皮革皮具原材料及其辅料集散基地和皮具生产基地。

目前，花都区狮岭的皮革皮具生产企业多达多家，皮革皮具从业人员近万人，年产皮具亿只，年产值超过亿元人民币。

狮岭皮具产品份额占广州市场的广东市场的，皮具皮革交易量居全国第。

此外，全国最大的皮革皮具专业批发市场狮岭国际皮革皮具城每天交易额超过万欧元。

每年举办国际性的皮革皮具行业盛会中国狮岭国际皮革皮具节，更使花都狮岭声名远播，蜚声海外。

近年来花都皮革皮具业的快速发展带动了大批房地产企业的兴旺，其中位于狮岭及山前旅游大道带的楼盘如南航碧花园五溪御龙湾雅堡新城及位于花都新城区的雅居乐花样巴黎锦尚明苑等已开发楼盘的购房客户中，皮革皮具从业人员占有非常大的比例，随着花都皮革皮具业的进步发展，必将为花都的房地产企业带来大量的购房客户。

珠宝产业作为花都区重点培育发展的新兴行业，则展示出蓬勃魅力，经历几年的努力打造，已建成初具规模的大型珠宝生产加工和交易平台。

花都国际金银珠宝城吸引了大量国内外品牌珠宝企业进驻设厂，有效推动花都经济的快速发展。

据有关研究表示，花都支柱产业的兴旺和蓬勃发展，在带动整个花都经济的同时，也给花都的楼市发展带随着城市规模的急剧扩张，许多地道的城市人也越来越乐意搬到城市周边地区居住。

随着高速公路的兴建私家车的增长以及人们对环境意识的提高，些二次置业人士将居住的眼光放到数十近百公里外的远郊乡村，从而兴起种远郊度假型住宅的置业居住时尚。

在房地产向郊区发展的大趋势中，种以休闲度假为主要功能，以回归自然维护生态环境为生活主张的居住潮流也开始悄然兴起，并且受到许多二次置业人士的青睐。

我司可看准这股潜在而强大的消费需求，在远郊空气清新的乡村开发出适宜度假的住宅，往往能获得这批人士的追捧。

发展定位结合本地块条件和花都区的发展趋势，可将该地块定位为集文体保健居住酒店商业为体的大型综合项目，以休闲生活作为项目的主题，并以高品位低价位优服务作为项目的开发经营思路。

概念休闲生活倡导者核心要素天然景观建筑特色园林特点社区氛围联想物自然健康温馨舒适休闲生活的发展指导思想是先在大环境的建构中与本项目周边可利用资源相契合，并树立起宏观的秩序为无数塑造良好环境的小计划提供契机，并在小环境的建构中使人具体感受到大环境的可塑性和包容性，令人感到区内区外浑然体，切都显得自然优美，充分洋溢社区的高贵和优雅的氛围。

目标客户定位根据花都房地产市场的特点，本项目的目标消费群定位为核心人群界定向往自然悠闲生活的成功人士，以男性为主导，年龄岁，有定家庭财产，事业已有正常轨道。

广州地区以度假休闲享受家庭乐趣，朋友共度闲暇确立自己的社会地位。

花都地区为家人创造良好居住条件，享受家庭乐趣，对子女有益，利于确定自己的社会地位。

香港地区以度假休闲为主，享受清新健康的生活。

共同心理需求环境好个性化配套全规模大规划好文化气息浓高尚会所具备。

规划设计建议项目规划布局总体规划构思本项目设计总体规划主要体现现代化的手法特点，融合花都特定的地理环境与人文特色，创出个具有时代气息和华南特色的建筑环境。

注重生态园林自然环境的宣示及塑造。

规划设计原则突出的文化特征重视整体效益提供丰富的交往空间注重与当地环境形态的协调，历史传统符号的保存，改造和创新环境规划构思本项目追求全新的休闲居住环境。

创造个既能满足现代人居住心理需要，具有浓郁时代气息又能体现深厚文化底蕴岭南特色的居住环境。

建筑单体设想按照房地产市场的现况和今后的发展趋势，并依据高品位的开发思路，本项目的建筑单体以多层高层和别墅为主，别墅的外型设计以中式建筑为主。

装修设计建议装修好的套房在视觉上能给予人美观的感受，可以促进项目的销售。

价格的构成，除了建筑与环境，装修标准也是其中个关键。

家庭装饰是个个性化私密性很强的系统工程，其设计本质除具有舒适温馨的怡人氛围，更需具有宽敞明亮的空间和方便合理的机能设计。

成功的装修设计，结合合理价格系统，将会是项目销售的最大推力。

初步营销设想销售范围主要销售推广地区广州花都以软性广告作项目宣传铺垫，然后以系列推广策略在广州打响头炮，展销会后在报章上报以佳绩。

销售执行策略设想形象塑造在前，销售推广在后广告宣传在先，面市发售在后先慢慢蓄势，在集中造势，再猛力发势，进行瞬间引爆。

前期推广活动以项目主题举办大型的公益活动或绿色别墅小区研讨活动，诣在加深人们对项目的印象，培养优良的区内文化。

同时利用如新闻发布会座谈会等连串事件增强项目曝光率及提升项目公众形象，以利日后销售活动的吸引力。

这些软性宣传令买家经过多重潜移默化及咨讯轰炸的攻势后，以达到蓄势待发效果。

软性广告宣传阶段及买家入市利用我司与各大媒体的良好关系，以软性广告和新闻稿件的形式在广州花都各大家报纸上发布，引发目标客户的注意。

同时将前期掌握的众多买家召集进行项目介绍，并为这类客户提供具吸引力及投资性的条件，以限额方式引入项目的第批消费者。

轮筹法销售。

在项目全方位立体化的大型宣传攻势出台之时，我们会将首次公开发售单位限制在定数额，以轮筹法进行销售，以引起市场关注并形成热点，从而可大大提高项目的第批客户。

巡回公开展销会有节奏地举办项目的巡回公开展销，在东山区天河区人气聚集的地方巡回招开展销会，以求将项目的市场扩展，并广泛听取客观反馈意见。

宣传促销手段建议邀请在广州香港两地具知名度的人士具有现代成功人士形象作为项目的推广形象代表。

贯穿于整个推广活动中，利用其知名度引起买家的关注，从带出本项目的品牌和质素。

于广州通往花都主干线上安排抢眼清晰的统广告牌或交通指示路牌，以此引导买家实地考察，并吸引过往人流注意，以提高买家购买欲念，提高项目知名度各类媒介的立体宣传于公开展销会前后，连续于以下媒介展开项目的全方位宣传攻势广州日报羊城晚报省市有线电视台广告运作安排以目前市场之竞争环境，广告是最重要的宣传手段，它最直接地体现我们的销售策略实施方面并将项目信息有效地传播给买家。

故我司通常采用多元化的广告配合项目本身特点，其中包括报纸广告电视广告电台广告项目工地之路牌广告策划等对项目作专业的包装。

物业管理建议该项目位于广州市的花都区，所以该项目的物业管理宜引入香港先进的物业管理理念和管理方式，从项目的筹划定位阶段开始，到物业的竣工验收交付使用，从物业管理的的角度配合整个项目的建设，创出本项目物业管理的特色，将成为当地房地产个亮丽的卖点。

也为提高本物业的档次及价值，使该物业达到日后保值升值的目的打下良好的基础。

本项目规模较大，作为高级别墅住宅项目，物业管理的水平宜定位在高档，以配合本物业的档次物业管理从业人员素质起点要求也应较高，要求有大专以上文化建筑相关专业毕业有服务意识及有工作耐心，以保证物业管理质量的持续发展。

物业管理工作宜在建设阶段介入，使物业从设计到使用都能得到全过程的监督和管理，并从管理使用的角度对不合理的设计和施工加以改进，以便于日后物业的管理，保障建设责任与管理利益有机结合，提前做好建设和管理的工作衔接，主要作用如