1、明本项目为普通房地产开发项目，按照国家发展改革委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版规定的原则和要求，其经济影响分析般只进行财务分析。根据本项目特点，主要是以住宅的销售收入作为经营收入，以工程投资管理费用等作为项目的成本费用。第二节财务分析基础数据该项目总投资万元，总建筑面积平方米，主要包括如下低层住宅建筑面积平方米，对外出售多层住宅建筑面积平方米，对外出售小高层住宅建筑面积平方米，对外出售公建建筑面积平方米，不出售。该项目建设期预计年，估测需年销售含建设期结束，计算期取为年含建设期。二销售价格及收入根据工程所处位臵周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，低层住宅销售均价按元平方米计，多层住宅销售均价按元平方米计，小高层住宅销售均价按元平方米计，则销售收入合计为万元。详见销售收入与经营。

2、休闲旅游度假为主的生态型滨海新区，已初步形成了旅游度假区生态生活区湿地保护区海洋高新区渔业观光区和港口码头造船产业区的六大功能区，发展定位为文登的副中心城市。随着改革开放步伐的不断加快，文登市社会经济各方面取得了长足发展，尤其是房地产业发展迅速。房地产业是国民经济中关联度较高的先导性基础性产业，它的发展对扩大内需拉动经济增长具有重要的作用。据统计，住宅业每增长，可以带动增长个百分点，同时还可以增加就业机会，促进经济发展和社会进步。自年国家实现住房制度改革以来，房地产业迅速崛起，国家把房地产开发作为新的经济增长点加以培植，特别把住宅建设列为房地产开发的重点，并陆续出台了系列政策措施以加快推动商品住宅的建设。住宅建设投资占全社会固定资产投资的比重逐步提高，对经济的拉动作用越来越强。为深入贯彻落实科学发展观，进步完善房地产市场调控政策，合。

3、布臵情况，对建筑物周边道路裸露地废弃地闲臵地等进行绿化设计。主干道路两侧栽植大树冠的乔木，区内以栽植小树冠乔木各种观赏性灌木为主，并下设花坛和草坪。三管理措施施工期间，需对临时仓库料场采取防护措施，以防止遇风时造成尘土飞扬，降雨时形成水土流失。临时仓库料场主要包括水泥库油料库沙石料场材料场等。对基础开挖临时堆放的土方，采取就近集中堆放，待基础填筑完成后立即压实回填对于临时短期裸露的堆土要采取临时草苔或棚布覆盖措施。另外，施工期内来往运输车辆要加盖防护棚布，防止沙石土料途中撒落在大风或干燥的天气下，对于车辆过往道路要采取洒水措施，防止遇风时造成扬尘天气。在运行期，造林种草完成后，要加强抚育管理。对绿化草坪和树木要严格管理养护，保证成活率在以上在日常生活中受到破坏的，要及时补植和修复，确保持续发挥水土保持功能。第八章经济影响分析第节分析。

4、月日中央召开了经济工作会议，全面分析了当前国际国内形势，明确了明年经济工作的总体要求和重点任务，提到房地产业时仍是维持稳定健康发展。月日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的三项政策措施加大保障性住房建设力度进步鼓励普通商品住房消费引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售，会议还要求，各地区要在执行中央统政策的前提下，结合当地实际，进步采取措施促进房地产市场健康发展。二项目提出的背景文登是山东省威海市辖属的县级市，位于山东半岛东端，与朝鲜半岛日本列岛隔海相望，陆地面积平方公里，人口万人。文登市南海新区东起埠口港，西至黄垒河，北起环海大道，南到五垒岛湾，荣乌高速公路环海公路青威高速公路初张公路等主干路穿境而过，距文登市区文登火车站威海机场车程均在半小时之内。规划面积平方公里。新区以制造业和。

5、则，为文登城市建设增添靓丽的风景线，实现更大的生态社会经济效益。坚持以人为本的设计思想本项目把以人为本的思想落实到规划设计的全部层面。在总体布局道路交通绿地布局景观设计设施配套及其它配套技术性工程等各个方面上，均体现了对人的最大程度的尊重关怀与关爱。环境先行走景观楼盘之路调查显示，环境与景观品质的优劣已经成为影响人们购房行为的主导因素之。本项目设计，改变诸多楼盘以绿化配套完全代替景观的现状，从人的行为心理及视觉感受等最直接的人性化角度出发，结合本楼盘现状，精心构筑了全新的体化健康实用化开放化等景观设计理念。规划原则规划设计应具有超前性先导性本着高起点高水平高标准的原则，从城市总体布局和整体环境出发，立足于城市社会经济环境与文化特征，以优美的群体空间环境景观生态环境及对未来生二植物措施绿化设计依照绿化和美化相结合的原则，根据主体工程实。

6、金及附加估算表。三销售进度本项目销售计划在年内完成销售含建设期，建设期年，取计算期为年，各年销售负荷计划见下表各年销售负荷计划表项目合计低层住宅多层住宅小高层住宅四税金及附加根据税法有关规定，该项目建成后，应该缴纳营业税税率为经营收入的城建税教育费附加税费率分别为营业税的和所得税税率为利润总额的交易管理费交易印花税以及土地使用税和房产税。该项目计算期内可缴纳各种营业税费万元，所得税万元。该项目若按预计价格出售，则土地可增值万元，增值率为，需缴纳土地增值税万元。详见销售收入与经营税金及附加估算表损益表土地增值税估算表。五盈利能力分析项目在计算期内经营收入万元，可获利润总额万元，扣除所得税万元，税后利润万元。项目缴纳的各种经营税金及附加为万元，所得税万元，土地增值税万元，合计缴纳税金万元。项目全部投资内部收益率所得税前所得税后。在预期可。

7、引导住房建设和消费，促进经济平稳较快增长，根据国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见国办发„‟号山东省人民政府办公厅关于促进全省房地产市场健康发展的实施意见鲁政办发„‟号精神，威海市人民政府出台了关于促进房地产市场健康发展的实施意见威政发„‟号，提出如下实施意见坚持民生优先，加大保障性住房建设力度调整税费政策，鼓励普通住房消费优化信贷政策，提高住房消费能力合理调控，为促进房地产市场健康发展创造良好环境加强行业指导，促进房地产市场健康有序发展。根据文登市城市总体规划的要求，文登市南海新区小观镇金海路东侧地块的用地性质规划为商业住宅用地。年月，文登市国土资源局将此地块出让，威海卓达房地产开发有限公司竞得该区域的国有土地使用权。该公司审时度势，以长远的战略眼光理性开发，经过多次实地考察，根据市场需求，结合该区域现状特点，决定在此。

8、土地平整开工建设房屋销售后期运营等方面将会为社会提供大量的劳动力就业窗口，并可带动多种相关行业的发展。本项目以完善的规划与唯美的建筑，名家企业的运营与服务将会大幅度的提升城市的形象，并促进文登房地产事业的发展。第二节社会适应性分析近几年来，文登市城市规划工作以突出以人为本，创建精品为原则，坚持统筹兼顾协调发展，努力推进城市现代化和乡村城市化步伐。按照中心聚集点轴拓展的基本思路，科学调整城区规划控制范围，扩大城区面积。城市功能更加完善发展框架全面展开。本项目的建设符合国家产业政策和文登市新的城市总体规划的要求，符合文登市房地产市场的需求，在国家住房制度改革等系列方针政策逐步贯彻落实的环境下以及文登经济规模的快速扩张速发展当地居民人均收入迅速提高以及外来人口的不断增长的背景下，建设该项目能够提高人民生活消费水平消费结构，增加就业机会，提。

9、发建设卓达香水海苏格兰城项目。四主要建设内容和规模本项目出让土地面积平方米，总建筑面积平方米。按照建设性质分类如下住宅建筑面积平方米，其中低层住宅建筑面积平方米，栋，层，户多层住宅建筑面积平方米，栋，层，户小高层住宅建筑面积平方米，栋，层，户。公建建筑面积平方米，其中综合服务中心建筑面积平方米，栋，层。商业及必配公共设施建筑面积平方米，栋，层，包括下列小项开闭所建筑面积平方米物业管理建筑面积平方米文化活动站建筑面积平方米④公厕建筑面积平方米变电站建筑面积平方米商业服务建筑面积平方米。其他建筑面积平方米。五工程设计方案规划设计方案规划指导思想尊重历史，继承传统，延系城市文脉，重视人与生态环境的完美融合，将文登市的城市自然特色与文化积淀有机结合，赋予该项目独特的文化内涵科技含量和人文关怀。在充分利用自然条件的基础上，按照保护与开发并重的。

10、元，计算期内缴纳各种经营税费万元，所得税万元，税后利润万元，所得税后财务内部收益率，静态投资回收期年含建设期。综上分析，该项目各项财务指标均高于评价指标，其盈利能力较强，从财务角度分析该项目是可行的。第九章社会影响分析第节社会影响效果分析本项目的社会效果分析的目的是判断项目的社会可行性，评价工程项目的投资建设和运营活动对社会发展目标所做出的贡献。作为房地产开发项目，其对社会发展目标所做出的贡献主要体现在满足人们居住商用需求，增进人们身心健康等方面。投资项目的社会因素多而复杂，多数是无形的，甚至是潜在的，很难采用统的方法进行评价，因此，定性分析在社会评价中占有重要地位。通过对本项目所涉及到的利益相关者进行分析后，我们认为本项目的建设与实施，其财务指标远超过基准投资收益率，可上缴大量的税费，为国家及地方政府增加财税收入同时由于项目较大，。

11、就业率。在定程度上对改进基础设施增加社会服务容量和加快城市化进程等方面起到了积极作用。另外，项目施工过程中，项目建设单位应考虑对周边环境，严格按照国家和地区环境保护的有关规定，杜绝野蛮施工给大家工作和生活带来不利影响。因此，从区域社会层面上讲，项目的社会可适性得到了保证。第三节社会风险及对策分析普通居住类房地产开发项目的社会风险主要产生于项目建设过程中导致社会不公和冲突，或关键利益相关者的态度及主体缺位等。本项目的社会风险分析是在对可能影响项目的各种社会因素进行识别排序的基础上，选择影响面大影响持续时间较长，并容易导致较大矛盾的社会因素进行预测，通过与政府非政府组织规划设计人员可能受到房地产开发项目影响的人群及其代表进行充分的交流和磋商，收集必要的信息分析可能出现这种风险的社会环境和条件。诊断项目建设过程中可能出现的社会风险因素，分。

12、受的内部收益率为时，所得税前净现值可达万元，投资回收期为年所得税后净现值可达万元，投资回收期为年。投资净利润率为。详见销售收入与经营税金及附加估算表损益表全部投资财务现金流量表。六偿债能力分析项目拟贷款万元，贷款期为年，年利率按计。建设期只付息，不还本计算期第年末全部偿还本息。偿还借款的资金来源为可用于还款的利润。七主要经济指标主要经济指标表序号名称单位数据备注Ⅰ建设规模规划总建筑面积平方米其中住宅平方米公建平方米Ⅱ经济数据总投资万元资金筹措万元其中自有资金万元银行贷款万元经营收入万元经营税金及附加万元序号名称单位数据备注利润总额万元所得税万元税后利润万元Ⅲ财务评价指标投资净利润率全部投资内部收益率所得税前全部投资回收期所得税前年全部投资内部收益率所得税后全部投资回收期所得税后年八财务分析结论该项目总投资万元，计算期内可实现销售收入。

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