得天独厚，在此规划建设写字楼酒店商场公寓，完全符合青岛市中央商务区的建设规划。第二章市场需求分析第节青岛市概况青岛市地处山东半岛南部，位于东经北纬，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积为平方公里，其中市区市南市北四方李沧崂山城阳黄岛等七区为平方公里，所辖胶州即墨平度胶南莱西等五市为平方公里。年末全市总人口万人，其中市区万人，所辖五市县级万人。青岛市是中国东部重要的经济中心城市沿海开放城市和港口城市，是国家计划单列和国家级旅游城市，也是中国北京年奥运会唯的伙伴城市，同时是中国个国际会议城市之和中国最佳人文居住城市之。胶济铁路流亭国际机场和深水的港口码头，组成了连接世界各地水陆空的交通网络，交通大环境十分优越。青岛城市定位发展的目标是全国重点中心城市和国际知名特色城市。年，青岛市围绕建设全国重点中心城市和世界知名特色城市的目标，进步加强宏观调控，努力克服经济发展中的各种矛盾和困难，促进了全市经济的持续快速协调健康发展和各项社会事业的全面进步，确保了十五计划主要目标的完成。繁荣青岛平安青岛文明青岛建设取得了巨大成就。全市实现生产总值亿元，增长。其中，第产业增加值亿元，增长，第二产业增加值亿元，增长，第三产业增加值亿元，增长。三次产业的比例关系调整为。全市实现地方财政般预算收入亿元，增长地方财政般预算支出亿元，增长。税收保持较快增长，全年国税系统组织税收收入含海关代征亿元,增长地税税收收入亿元,增长。第二节青岛市房地产综合分析青岛房地产发展阶段分析房地产业是基础性先导性产业，其发展与宏观经济的发展密切相关，同时，房地产的发展对国民经济的发展也有着重要的影响和带动作用。青岛市的房地产业发展较晚，自国家政策取消实物分房以后，房地产业才开始起步发展起来。从年以来，青岛市房地产业的发展大致经历四个发展阶段即增长扩张期年到年回落调整期年到年复苏回升期到年④新轮快速发展期年以来。各阶段呈现以下特点增长扩张期年，在国内房地产热和青岛行政办公中心东移战略的带动下，青岛房地产市场经历了轮快速增长，包括到年的爆炸式增长施工面积和商品房销售面积增长均超过，年的调整巩固施工面积和商品房销售面积分别略降，年的进步增长施工面积和商品房销售面积分别增长和。青岛房地产的这轮增长，既有国内房地产热的大背景，又有青岛实施东部开发的因素支撑，是城市内外环境综合作用的结果。青岛市房地产概况单位万平方米年份房地产开发投资万元施工房屋面积同比增长实际销售商品房屋面积同比增长房地产开发企业数量回落调整期经过年的过快膨胀，年两年，青岛市房地产进入小幅盘整回落和调整期。开发投资和销售竣工等方面均出现了定程度的下降。房地产开发投资额分别同比下降，年实际销售面积同比下降了，竣工面积分别同比下降。但由于有青岛东部开发这有力因素的支持，加之政府采取有力宏观调控措施，在国内房地产经历因过热而出现行业性不景气的情况下，青岛房地产依然保持了比较稳定的发展势头。在经过短期的调整后，青岛房地产销售面积在年出现了的增长，预示着房地产走势的新轮启动。青岛房地产年发展概况单位万平方米年份房地产开发投资亿元同比增长施工房屋面积同比增长实际销售面积同比增长企业数量复苏回升期进入年和年，青岛房地产市场又逐渐升温，年房地产开发投资额分别同比增长，施工面积同比增长，实际销售面积同比增长，市场整体好转，呈现出明显的复苏和稳步发展态势。青岛房地产发展概况单位万平方米年份房地产开发投资亿元同比增长施工房屋面积同比增长实际销售面积同比增长企业数量在此期间，年月市政府出台了青岛市深化城镇住房制度改革实施方案，停止无偿分配住房，实行货币化分配，建立新的住房供应体系，加快了住房商品化市场化的进程。购房主体由社会团体转为个人消费者，加快了住房旧制度向新制度的转换，也进步推动了青岛房地产市场的发展。新轮发展期至今从年起，在国内房地产市场整体回暖和快速增长的大背景下，青岛市的房地产发展进入了个新的快速发展阶段，在这个阶段，在内部和外部两方面因素的作用下，呈现出健康的令人鼓舞的快速发展势头，开发结构日趋合理，开发行为日趋理性，开发过程日趋规范政府的监控日趋完善，包括开发商消费者和政府管理部门在内的各房地产行业主体日趋成熟。年全市房地产开发投资规模继续放量增加，呈现快速增长势头，全年完成投资亿元，同比增长,分第节劳动安全与卫生依据国家对劳动者的职业安全及劳动保护的有关规定，对可能发生的触电火灾机械伤害等事故应加强防范措施。所有电气设备的安全性能不得低于国家有关法规和标准的要求，操作人员必须进行安全技术培训，建立健全安全操作规程。项目投入使用后，属人口密集区，为易传播各种流行性疾病的公共场所，应按照中华人民共和国传染病防治法及其他相关条例的要求，制定相应的卫生管理办法，健全卫生检疫防疫制度，对各类服务区等客流量较大的场所采取合理有效的消毒卫生措施，以确保良好的商务办公环境。第二节消防设施场地内设环形消防车道，利用建筑物周边道路系统，为消防救护提供有利的交通应急条件。二建筑物周边设环状消防管网与给水系统合用，场区内沿道路设置室外地上式消火栓。三建筑物内设火灾报警自动消防喷淋系统和室内消火栓系统。四对不易采用水消防的变配电室控制机房等部位，设手提式干粉灭火器或其它便携式消防器材。第八章组织机构与人力资源配置组织机构项目实施由青岛置业有限公司负责，对项目的策划资金筹措工程建设和工程质量进行全面管理，确保项目按时高质量完成。项目建成后组建专门物业管理机构，实行专业化物业管理。按照青岛市物业管理办法的要求，对区内卫生绿化房屋维修和治安等进行综合管理，对供水供电通信有线电视等公用设施提供相应服务，营造个整洁文明安全方便的商务环境。二人力资源配置项目投入运营后，根据经营管理需要和职能部门设置，物业管理机构约需配备劳动定员人，其中管理人员人，服务人员人。主要管理人员采用公司委派方式，其他人员面向社会公开招聘择优选用。对应聘人员进行考试，加强岗前培训。培训着重培养其职业道德，服务意识以及相应的工作职责，做到分工明确责任到人客户满意。尤其对于关键岗位，如设备维修人员，应在设备安装前完成培训工作，熟悉设备性能，掌握处理事故技能，保证设备的正常运行。第九章项目进度计划安排项目计划于年月底前完成立项规划勘察设计等前期准备工作，年月开工建设，计划建设工期个月，期间完成土建安装装饰道路绿化等项工程，所有工程于年月份全部竣工。项目实施进度计划见下表项目进度计划表序号项目名称立项规划等勘察设计土建工程安装工程装饰工程室外工程全部竣工投入使用第十章投资估算和资金筹措第节投资估算投资估算的编制依据山东省建筑安装工程综合定额青岛地区价目表年全国统市政工程预算定额山东省单位估价表年投资项目可行性研究指南试用版房地产开发项目经济评价方法类似工程建设经济指标建设单位提供的其它资料二投资估算编制说明根据建设单位青岛置业有限公司与联勤部签定的军用土地使用权转让合同，土地使用权转让面积约公顷。但扣除城市道路用地，项目实际用地为平方米。土地总成本为万元，区区和区按各自实际占地面积分摊土地成本。城市基础设施配套费人防易地建设费等费用，依据青岛市现行收费标准计算。勘察设计费工程监理费等按照建设部颁发的收费标准及山东省青岛市有关规定执行，并参照市场价进行计算。预备费用按建筑安装工程费用与其他费用之和的计算。三投资估算初步测算，项目建设总投资为万元，其中土地成本万元包括土地转让费契税业务费等建筑安装工程费用万元，包括土建安装装饰给排水消防变配电空调道路绿化等工程的建设费用其他费用万元，包括城市基础设施配套费勘察设计费工程监理费劳保基金等预备费用万元建设期利息万元，年利率按计算。总投资估算详见表区区和区详细投资估算见附表。总投资估算表表单位万元序号项目名称总计区区区土地成本土地转让费土地契税土地出让金业务费初始登记费及其他费用二建筑安装工程费用土建工程安装工程装饰工程室外公用工程三其他费用四预备费用四项合计五建设期利息五项总计第二节资金筹措及使用计划资金筹措项目建设所需资金万元，拟通过以下渠道筹集解决建设单位青岛置业有限公司自筹资金万元申请银行贷款或信托贷款万元，年利率按计算采取预售招商引资滚动开发购房者按揭贷款认购等方式筹集资金万元。二资金使用计划根据实施进度计划融资方案和资金到位的可能性，确定分年度资金使用计划。资金筹措及使用计划见表。总资金筹措与使用计划表表单位万元序号项目建设期合计年年年建设总投资土地成本建筑安装工程费用其他费用预备费用财务费用二资金筹措自筹资金银行贷款其他第十章经济效益评价第节评价说明及财务基础数据经济效益评价说明本项目暂按可出售房屋测算其效益，即以预售或开发完成后出售的方式所获取的收益为基础进行经济分析和评价。地下机械停车库地下人防作为配套设施和社会停车场，不予出售。参照社会折现率，项目财务基准收益率定为。二财务基础数据的确定销售收入参照青岛市类似项目销售价格，确定本项目各类房屋的平均销售价格，根据上述功能分区建筑面积，计算项目的销售收入。销售收入计算表表序号项目计算基数平均单价销售收入万元商业裙房元甲级写字楼元五星级产权式酒店元五星级酒店服务产权式国际公寓元商务住宅和公寓元地下商场元合计根据项目实施进度计划，在开工建设的同时开展销售工作，计划项目建成后年内全部售出。各年度销售计划见表。销售计划表表单位万元年份项目年年年年合计销售比例销售总收入税金及附加营业税城建税及教育费附加项目销售环节需交纳营业税城市建设维护税和教育费附加。营业税税率为，城建税和教育费附加分别为营业税的和。土地增值税根据土地增值税暂行条例的规定，土地增值税按四级超率累进税率计算。所得税企业所得税税率按计算。总成本费用项目总成本费用，由项目建设总投资和经营费用构成。项目建设总投资为万元。经营费用为项目销售期间发生的销售费用和管理费用等。销售费用为房屋销售过程中发生的各项费用，包括广告费宣传费销售服务费等，按销售收入的计算。管理费用为组织和管理项目的开发经营活动而发生的各项费用，包括人员工资办公费差旅费业务招待费各项税费等，按销售收入的计算。第二节项目财