同时也探索出条通过整合市场提升物流行业发展的道路。三建设青州汽配城，将促进青州房地产尤其是商业地产的健康发展青州自年以来，城市建设快速发展，建设了包括四海鑫城青都国际商城中都财富广场宋城青州城市中心广场柳树湾等批品质品牌地产项目，可以说青州城市地产发展的速度非常快，在短短年内，新建住宅面积超过万平方米，商业面积超过万平方米，可以说城市房地产行业已经成为青州的个现象。由于发展过于快速，房地产行业特别是商业地产业出现了些问题，临街商铺空置率较大，商铺投资行为萎缩等。而建设青州汽配城，立足于汽配行业，具有非常强的行业支撑，由于是整合市场的因素，以整体商业运作来推进项目，重经营轻销售，招商为主销售为辅，首先获得项目的经营成功，才考虑项目的销售成功。第三章建设青州汽配城的合理性从青州汽配市场现状的来看青州国际汽配城的建设，市场潜力巨大经过我们前期调查，青州汽配零售有很好的行业基础，青州从末年代就是山东汽配和农机的生产基地和物流中心，经过近十年的发展，青州汽配规模已经非常大，现有包括青州农用机配件市场青州农机市场以及汽配市场非常多，现有商家超过家，销售额超过亿元，辐射周边地市山东省内乃至华北区域，部分甚至将生意做到了南部沿海甚至是国外。拥有这么良好的行业基础，建设汽配城非常可行现有汽配市场破败，物业条件不适合经营要求，市场呼吁现代化的汽配市场现有汽配分布在国道周边和汽车站附近，相对集中，但都是以门头房为主的，设施相对破败，农机部分已经建设了农机市场，但内部面积太小，交通不便，停车不便，没有好的物流仓储空间，导致物业使用很受限制。通过访谈，经营户非常希望可以整体搬迁至个现代化的汽配市场。二从汽配产业未来发展青州国际汽配城的建设，功在千秋，势在必行前面我们提到，汽车行业的发展将进入快车道，随之而来的汽配产业将迎来更大的发展机遇，青州现有市场将远远满足不了市场的需求，预计在未来年内，青州汽配产业整体规模将翻番，销售额将上涨倍以上，超前建设专业的汽配市场，既符合市场需要，也提升了行业的竞争力。功在千秋，势在必行。三从项目自身条件看青州国际汽配城的建设，建设汽配城，最大化体现项目价值项目交通便利，是做汽配物流的绝佳位置。项目在城北规划的物流区域，国道和青垦路交汇处。项目非常便利地辐射到青州市区每个角落，到达市区内部均在半小时交通圈内，因此辐射市区非常便利。同时，由于项目地处交通干道，通过济青高速青州至临沭高速十字高速公路网辐射济南淄博东营滨州潍坊威海烟台青岛临沂莱芜泰安等地市。同时胶济铁路和高铁开通，汽配将辐射至更远的华北区域和南方。路通财通，项目交通优势决定了项目具备建设外向型汽配专业市场的条件。项目周边汽配行业密集，属于老码头，商气较强项目区域原来属于青州市汽配和农机聚集地，分布着青州超过的汽配农机商家，同时周边汇集了青州几乎所有的汽车展销厅和店，可谓是汽车汽配最集中的区域，具有传统的商业底蕴，客户心目中有很高的地位，在老码头建设专业化的汽配城，将彰显更大的价值。第四章项目发展目标与项目定位汽配城项目发展目标远景目标成就山东最集中最大的汽配基地，也是山东汽配市场的核心，永续发展的汽配基地。二中期目标潍坊乃至周边小时经济圈内最大最集中的汽配基地，辐射山东半岛和鲁中地区，在山东的汽配专业市场中占领席之地。三近期目标青州唯永续产权的汽配专业市场，青州汽配行业市场整合平台，走家胜行百家。二项目定位针对目标客户市场的定位商业投资功能和经营前景。铺面的热炒需要口岸人气项目特色等等因素作为支撑，这些条件对于本项目而言都已具备，前景可以预见针对消费者及竞争对手的定位青州首屈指超大规模唯具有综合汽车消费功能。本项目集各项汽配消费功能的同时，提高服务功能和餐饮娱乐等软件的配套。针对区域的定位补充和集中式的消费功能。本项目的出现，填补了青州汽配消费的空缺，改变了青州人民传统的消费结构和消费方式，种全新的消费模式次性集中化汽车服务消费行为将因此产生。形象定位市场领导者形象本项目的推出无论从项目的规模行业层次商业消费环境综合功能配套服务上都将成为行业的主宰者，在吸纳本土已有品牌的基础上同时充分挖掘异地市场，引入差异化品牌进驻，提升项目品牌价值。规模定位潍坊乃至山东区域最大的汽车汽配服务中心本项目亩的超大规模规划，在目前潍坊现有的汽配市场和在立项规划的汽配市场当中也都是当之无愧的最大规模，项目旦建成经营，必将成为统领整个潍坊汽车汽配服务中心三市场主体与业态规划市场分两期，期为市场部分，二期为商业辅助配套设施具体见下图二商业部户经营问题，招商先行，销售为辅。客户为先的战略项目从规划到设计，再到价格策略，以及规划布局，都充分考虑了经营客户的需求。政府扶持策略项目作为政府形象工程项目，给予大力的支持，从行业整合到市场整合，充分发挥政府引导作用，做到借势借力，确保项目达到良好的市场效果。二操作步骤执行项目过程管理，建精品工程百年建筑，质量为本。项目在工程建设方面，从规划设计，到施工图纸设计，再到施工单位选择，到监理单位的选择，再到整个项目工程施工管理，整个工程过程通过系统管理体系实现项目管理，确保项目工程保质保量。同时建立项目后续维护保证金制度，由施工单位预留资金作为维护保证金，确保后续工程按照质量来实现。三招商和销售招商是商业项目的核心，实现经营是项目实现价值的根本，因此招商是项目的最关键环节。强大的招商团队项目建设初期，组建支强大的招商队伍，在本地和外地进行招商。招商团队均具备良好的从业背景和丰富的从业经验，能够充分把控项目和客户之间的距离。同时，充分利用政府整合市场的政策支持，快速整合本地商户，适当引进外地商源。灵活的招商策略面对经营商户，我们采取灵活的招商策略，做到大中小户情况不同，品牌商家和般商家不同，补缺经营和市场整合不同，先后签约进场政策不同，系统的招商政策，促进了项目整个市场的快速成型。四经营管理和物业服务经营管理是项目后续长久兴旺的关键，我们在建设初期，就充分制订系统的经营管理和物业管理体系，配置合适之人才以满足市场需求，具体包括建立专门市场运营机构，按照先进市场模式全面负责市场整体运营工作。专业市场运营公司在商户管理委员会和业主委员会的监督和管理下，成立包括商户管理部物业管理部工程修缮部营销策划部安全维护部环境管理部等专业执行部门以及财务行政办公后勤部门。配备包括由专业商场管理人才带领下，由商业管理员营销策划师物业管理员工程师保安员清洁工组成的专业管理队伍。同时完善公司管理体系，建立整套项目管理机构内部管理体系制度，保障各项管理工作得以完全实施和有效控制。主要制度体系包括企业管理手册员工手册人事管理手册行政管理手册设备管理手册消防安全管理手册安全维护管理手册清洁管理手册绿化管理手册经营管理手册营销推广手册车辆管理手册招商管理手册收费管理手册财务管理手册对外经营管理手册建立市场管理制度，规范市场根据项目情况，考虑商场的整体利益，建立完善的商户管理制度，保障商场内部有序经营。汽配城经营管理公约汽配城经营管理守则汽配城开闭场管理制度汽配城促销管理制度汽配城商业推广管理制度汽配城公共场地使用管理制度汽配城客户服务制度汽配城商品质量保证制度汽配城停车交通管理制度汽配城物流货运管理制度汽配城广告位管理制度组织经营商户自治管理机构，充分发挥经营商户的主观能动性，建立和谐互动的经营氛围主要措施包括如下组织成立由经营户代表成立之商户管理委员会，代表广大经营户参与商场管理决策的制定建立商户管理委员会章程管理制度以及常设机构制度开展促销推广活动整合促销和整合推广是保障商场经营火爆必须的手段，我们遵从商业规律，策划组织开展促销活动以及整体或者个别推广活动具体活动安排有商家进行促销表演推广邀请表演队伍进行音乐文化表演降价促销或统优惠券促销会同所有商户开展意见征询，有奖答题以及现场促销活动的开展会同所有商户开展公共关系促销，利用些社会的热点进行巧妙策划，开展公关动作，达到扩大影响增加知名度和增进民众认同感的效果。第六章项目经济效益分析投资估算及资金筹措投资概况项目基本参数项目内容占地面积亩亩期建筑面积平方米万平方米其中三楼阁楼占平方米二期建筑面积平方米万平方米投资情况项目开发成本万元土地成本万元含土地出让金契税土地评估费建筑配套费建安成本万元物业情况计算依据额度期商铺万平方米元平方米万元二期酒店等万平方米元平方米万元小计万元前期工程费万元项目计算依据额度勘探元平方米万元建筑及施工图设计元平方米万元试桩费按照万估计万元施工水电贴费三通平按照万估计万元开发期间的费用万元项目计算依据额度预决算审核费建安成本万元质监费建安成本万元监理费建安成本万元招投标代理费建安成本万元前期物业管理费万估计万元室外配套费用万元项目计算依据额度室外市政道路工程费按万计算万元室外景观工程费按万计算万元室外水电管线工程费按万计算万元安全监控按万计算万元消防系统工程按万计算万元人防费元建筑面积万元不可预见费万元不可预见费取建安成本前期费用开发期间工程费用室外配套费总和的开发期间的规费万元项目计算依据额度市政设施配套费暂免消防设施配套费劳保统筹费新型墙体材料费散装水泥保证金白蚁防治费排污费环卫费综合开发管理费合计项目开发成本为万元项目开发费用万元项目计算依据额度管理费用按每年万估,按年算万元销售费用按总销售收入估万元财务费用计年利息，年利万元项目成本开发成本开发费用万元二项目销售收益项目总销售收益为万元。销售物业项目销售单价销售总价临街商铺元平方米万元酒店和商业配套元平方米万元三资金筹措项目投资来源于自有资金投资融资和前期销售收益。其中自有资金投资为万元，通过银行融资万元，其他投资部分通过销售业绩产生。二财务评价投资和收益进度计划项目实际运作周期为年不含前期土地运作等，在年的时间内，大体投资进度情况如下表投资计划投资计划表单位万元项目投资总额第四季度第季度第二季度第三季度第四季度第季度第二季度第三季度土地成本建安成本前期工程费开发期间费用室外配套费不可预见费开发期间的规费管理费销售费用财务费用合计销售回款计划销售回款表按季度项目建筑面积第四季度第季度第二季度第三季度第四季度第季度第二季度第