1、“.....全面落实全国保障性安居工程工作会议推进城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会议精神，市委市政府做出棚户区及旧住宅改造的工作部署，为快速启动棚户区改造工作，市政府出台了蚌埠市棚户区及旧住宅区改造实施方案修订了蚌埠市城市房屋拆迁补偿安臵标准。年月日市政府召开了全市棚户区及旧住宅区改造工作动员大会，时任蚌埠市长陈启涛宣布蚌埠市新轮棚户区及旧住宅区改造正式启动。蚌埠城市总体规划的要求结合市政府提出的对城市中心城区退二进三的总体思路，利用房地产开发推动老城区大量重污染或效益差的工业和仓储用地的逐步搬迁臵换，开辟公园绿地，着力改善城市景观环境。同时建设公共设施与绿化齐备的居住片区，创造优美有活力的生活空间，并注重对旧城区基础设施和配套设施的建设，改善整个地区的环境。为城市提供高质量富有人文气息的城市空间环境。改善蚌埠市投资环境生活环境和发展环境，为打造蚌埠生态和谐的新型城区奠定坚实的基础，是促进蚌埠市经济快速健康发展的必然选择......”。

2、“.....提高群众的生活质量和水平。项目建设条件蚌埠市处于中部与东部地区的交汇处，又是中国南北分水岭，承东启西，联络南北，经济文化科研教育等方面相对西部发达，是东部地区梯度转移的首选之地。蚌埠市位于东经北纬。为亚热带和暖温带的过渡带，所以兼有南方和北方的气候特点。全区四季分明，季风显著，气候温和湿润，雨量适中，光照充足，无霜期较长，光热水等自然资源较为丰富。项目所包含的个子项，大多数都在主要城市基础设施相对齐全的老城区，项目实施时仅对周边的道路给排水供电供气设施加以完善既能满足项目的建设和使用要求。蚌埠市棚户区及旧住宅区现状经实地普查蚌埠市旧住宅区的具体现状概况如下建设时间较长，房屋比较旧，多为简易房以及平房。房屋质量差，多数房屋墙体裂缝墙体厚度大部分都在公分以下地基下沉油毡纸屋面，屋面塌陷砖面风化，且年久失修，已形成险房危房。棚户区及旧住宅区的区域自然条件极差，市政基础设施欠帐多......”。

3、“.....无排水设施，使用公用水井旱厕，群众吃水难走路难入厕难，生活极不方便。特别是汛期，由于地势低洼，排水不畅，群众生命财产常常受到威胁。街巷狭窄，生活用煤以及老化的电线极易形成火灾，加之私建滥建的房屋连绵成片，区域内过道狭窄杂乱，又无消防栓，火灾安全隐患极大。旦失火将火烧连营，难以控制。人口居住密度大房屋建筑面积小其中龙子湖区和蚌山区拆迁比达以上，户均建筑面积在平方米以下的占，且居住在超期违章棚厦的居民占棚户区人口的。家庭经济收入低生活十分困难，但又拥有棚户房面积较大的由于城区扩大而失地农民。棚户区和旧住宅改造方案及计划投资规模棚户区和旧住宅改造方案根据棚户区及旧住宅区现状调查，以及总体规划的要求，特别是蚌埠市政府的改造思想，本次棚户区及旧住宅区规划采用就地还原和异地还原相结合，分别还原至统规划的个项目内，臵换出的土地部分用做城市总体规划的公共绿地，其他用地按照城市总体规划的用地性质进行开发......”。

4、“.....总共拆迁个棚户区及旧住宅区还原建设项目个，各区建设规模如下表项目规划经济技术分析汇总表表序号分项名称单位龙子湖区蚌山区禹会区淮上区城开公司城建公司总规划面积就地建房还原用土地总建筑面积其中住宅面积配套商业面积配套菜场面积幼儿园小学面积综合服务用房面积容积率绿化率建筑密度机动车位辆自行车位个总户数户其中多层户数户小高层及高层户总人口人项目拟规划建总建筑面积为万平方米。项目主要经济指标项目的主要技术经济指标见表表主要经济技术指标项目组织与管理由蚌埠市市委书记亲自领衔抓该项目的实施工作并设臵专门办公室，市财政建设土地审计等有关部门负责人为成员，定期召开汇报会和协调会，及时解决建设中的问题，促进建设工作的快速进行。蚌埠市城市投资控股有限公司项目的投融资平台，负责项目的具体实施工作，公司领导班子高度重视本项目建设......”。

5、“.....负责项目建设的领导组织管理协调和监督。投资概算及资金来源该项目计划总投资万元详见年度投资计划和资金筹措计划。资金来源蚌埠市财政和项目公司自筹资金万元，银行贷款万元项目单位指标总用地万平方米总建筑面积万平方米项目建设总投资万元项目经营收入万元利税总额万元财务内部收益率主要技术经济指标项目财务收益本项目建成后，可臵换出城市开发用地多亩，以竞拍方式出让，商业住宅经营性用地土地收益将有万元，项目其他收益万元，计算期内项目总收入可达约万元。社会效益本项目如期建成，将极大的改善蚌埠市的投资环境，促进蚌埠市区整体框架规模的早日形成，完成蚌埠市扩大城市区域改善交通状况的目标，将对蚌埠市的招商引资工作和产业结构调整升级造就更楼价建筑价专业费用利息利润税费现对公式中各因素进行分析楼价土地开发建设后的房地产售价。建筑费土地开发的具体产品的耗费成本建筑物及环境配套费用。专业费用勘察设计等专业技术费用，以建筑费的定比例计算，即专业费用建筑费......”。

6、“.....专业费用为。④利息全部预付资本的资金成本。全部预付资本包括买地价建筑费和专业费，即利息地价建筑费专业费用。根据当前商业银行利率，确定为。利润全部预付资本的机会成本。即利润地价建筑费专业费用由于房地产开发建设周期较长，因此利润率较社会平均利润率略高，本项目利润率综合确定为。各种税费指房地产开发的有关税费，目前按元计。将上述各项代入公式中得楼面地价楼价建筑费税费地价楼面地价容积率根据蚌埠市控制性详细规划，将用地性质按居住商业贸易用地等分别计算如下居住用地楼价根据目前蚌埠市及周边地区房价及未来五年蚌埠市住宅销售价格趋势，住宅用房售价均价按元计。建筑费包括环境配套按元计。楼面地价元居住用地平均容积率为，所以地价元亩万元亩商业贸易用地楼价根据商业用房销售价，确定为元。建筑费按元计楼面地价元商业贸易用地平均容积率为，所以地价元亩万元亩经实地调查和土地的挂牌拍卖般情况都高于测算价......”。

7、“.....按不同性质用地加权平均估算地价。本研究报告以保守方案估算，根据地区不同采用综合商住地价为万元亩以下计算。项目总成本费用估算项目建设费用成本由政府划拨集体用土地，并投资建设项目的所有基础设施，计入该项目的建设费用成本中，包括建筑安装工程直接费工程间接费和建设期银行利息。固定资产折旧无形资产摊销费用蚌埠市棚户区和旧住宅改造项目建设费用计入成本，不考虑折旧及无形资产摊销费用。项目运营管理费用蚌埠市棚户区和旧住宅改造项目建设和运营贷款还本付息期间，蚌埠市城市投资控股有限公司相关机构的办公费差旅费低值易耗品摊销招待费等计入管理费用，按项目总收入的估算。财务费用财务费用为蚌埠市本项目工程项目完工后支付的贷款利息。本报告按银行贷款利率总成本费用万元，总经营成本万元，财务费用万元......”。

8、“.....蚌埠市的投资环境和生活环境都会明显得到改善。对促进招商引资具有十分重要的意义。经测算，蚌埠市工业生产商业贸易服务业城市管理物业管理等方面能解决就业人口万多人。蚌埠市的高速发展会带来高额的经济产出，也为蚌埠的建材建筑装饰房地产加工业制造业餐饮业等系列相关产业提供了加快发展的良机，同时也扩大了内需，对有效的化解当前的金融危机具有定的积极作用，必将对蚌埠经济发展起到巨大的推进作用。现金流量分析根据附表财务现金流量表计算，财务内部收益率为，财务净现值为万元，静态投资回收期为年。动态投资回收期年。贷款偿还分析通过对附表借款还本付息计算表的分析，考察项目计算期内各年的偿还能力从表中可看出，本项目采用等额还本利息照付的还贷方式还款，计算期内按规定归还贷款本息后尚有万元的结余......”。

9、“.....其财务内部收益率为，财务净现值为万元详见全部投资现金流量表。税土地交易契税房地产交易营业税施工企业营业税二费税费合计项目评价本项目如期建成，将极大的改善蚌埠市的投资环境，促进蚌埠市规划辖区整体框架规模的早日形成，完成蚌埠市扩大城市区域改善交通状况的目标，将对蚌埠市的招商引资工作和产业结构调整升级造就更多的优势企业增加就业岗位提高蚌埠市综合竞争力起到重要推动作用，社会效益巨大。拉动蚌埠市迅速增长。带动蚌埠市及周边地域约个百分点。第十二章结论和建议结论通过以上的市场调查分析和研究认为该项目由蚌埠市财政作担保，抗风险能力较强，经过前阶段的运作，实施该项目的前期准备工作已基本完成，实施该项目可行。只要运作得当，项目是有着比较好的经济效益，特别随着蚌埠市区扩大发展和项目所在地规划区的逐步启动，项目的后期开发将带来较大的经济效益。蚌埠市良好的地理区位经济区位交通区位景观区位和自然环境条件，加上政府政策的支持......”。