（停车场）停车场建设项目可行性投资立项报告3@

七项目社会评价本项目具有十分显著的社会效益，通过项目的实施不但能带动平江新城的发展，还有利于土地资源的节约使用。

同时，该项目的发展，能为社会提供巨大的就业机会，能带动周边区域的消费，扩大内需，进步加快城市化水平进程。

该项目的建设，为平江新城的发展起到了积极的作用，使苏州地区的经济水平进步提高。

二主要建议建议建设单位继续做好本项目的前期工作，进步优化设计，以节约投资，提高效益。

二本项目债务资金共万元，包括长期贷款本金万元以及建设期利息万元，占项目总投资的。

建议建设单位进步落实筹措方案，加大财政拨款力度，保证建设资金及时足额到位。

三在建设过程中，项目单位仍应加强与当地有关部门的联系，包括规划园林旅游交通供水排水供电供气等部门，多方征求相关职能单位对本项目建设的建议和意见，确保项目在操作过程中严格按照程序办事，从而保证整个项目建设的顺利实施。

四在项目建设过程中，建议项目建设单位及上级主管部门加强组织领导，建立和落实有关制度，包括项目建设行政领导责任制项目法人责任制参建单位工程质量领导人责任制工程质量终身责任制招投标制度工程合同管理制度等，建议项目建设资金设立专户存储专款专用。

第二章项目所在地概况规划及建设条件第节项目所在地概况苏州概况地理位置苏州市位于长江三角洲中部江苏省南部，东临上海，南接浙江省嘉兴湖州两市，西傍太湖，与无锡相接，北依长江，是中国重点风景旅游城市，江苏省第二大城市，也是经济最发达的城市之，是全省重要的金融文化艺术教育中心城市和交通枢纽城市。

二行政区划和人口苏州市实行市管县体制，苏州市区包括吴中相城平江沧浪金阊苏州工业园区和苏州高新区七个区，下辖张家港常熟太仓昆山吴江个县级市，这个县级市的经济实力均列全国百强县市前五位。

苏州市总面积为平方公里，其中市区平方公里，市区建成区面积为平方公里，张家港面积为平方公里，常熟平方公里，太仓平方公里，昆山平方公里，吴江平方公里。

根据人口年报数据显示，截至年年末，全市户籍总人口万人，比上年增加万人，其中市区万人，比上年增加万人。

年，全市户籍人口出生万人，出生率为，人口自然增长率为。

年，全市人口数量详细分布情况如下市辖区万人张家港万人常熟万人太仓万人昆山万人吴江万人。

伴随着苏州经济的快速发展，以及我国户籍制度的改革，苏州将吸引更多的海内外人才。

可以预测，苏州人口在今后段时间内仍将保持增长的态势。

三经济概况改革开放以来，苏州坚持以经济建设为中心，大力实施科教兴市经济国际化可持续发展和城市化战略，积极推进体制和科技创新，国民经济保持了持续快速健康发展。

年全市实现地区生产总值亿元，按可比价计算比上年增长全市实现地方般预算收入亿元，比上年增长全年地方般预算支出亿元，比上年增长，其中用于社会保障与就业科技教育文化医疗卫生和环境保护等方面的财政投入为亿元，比上年增长。

全市各级财政用于民生方面的支出占财政支出的。

全市完成社会固定资产投资亿元，比上年增长。

投资结构继续优化，其中第产业完成投资亿元，增长第二产业完成投资亿元，增长第三产业完成投资亿元，增长，占全社会投资的比重达到，比上年提高个百分点。

年年末，城乡居民人民币储蓄存款余额亿元，比年初增加亿元。

农民人均纯收入元，比上年增长。

市区居民人均可支配收入元，比上年增长。

收入结构逐步优化，非工资性收入继续保持较快增长，市区居民人均经营性收入财产性收入和转移性收入比上年分别增长和。

民生保障日益加强，发展成果惠及城乡。

全市通过实行积极的就业政策，优化收入增长机制，增加转移性收入，努力增加居民收入。

住房保障受益面扩大。

全市年新建公共租赁房套，新建经济适用房套，限价商品住房套，新增廉租住房套。

市区完成万平方米老住宅小区万平方米零星居民楼综合整治任务，解危修缮危旧住房万平方米。

实施城区居民家庭改厕工程户，改造城中村个，完成万户天然气置换工程。

新增住房公积金缴存人数万人，职工使用住房公积金亿元。

全市新建改建城乡农贸市场家，重要民生商品价格采集系统上线运行，肉菜流通追溯体系初步建成。

二平江区概况平江区得名于宋时苏州古名平江府，位于苏州古城区东北隅，东沿东环路西侧与工业园区相连南以相门塘干将河与沧浪区为界西以殷家荡西口十字洋河西护城河与金阊区为邻北与相城区相接总面积约平方公里。

平江区户籍人口约万人，流动人口约万人，下辖观前平江路苏锦娄门桃花坞城北个街道和平江新城管委会，个社区居委会。

平江区历来是苏州最重要的经济文化中心。

进入世纪以来，平江区率先提出了区域经济发展思路，紧抓市退二进三的历史机遇，以服务业发展为重点，以城市建设为突破口，加快转变产业结构，全力推动经济江星路停车场平门塘西停车场斜河浜东停车场平川路西停车场合计二税金及附加进行停车场财务评价需计算的税费包括营业税城市维护建设税教育费附加企业所得税等。

营业税以年销售收入为税基，根据国家规定税率为城市维护建设税以营业税为税基，税率取教育费附加以营业税为费基，费率取所得税以企业经营的利润总额抵扣准予扣除项目的余额为税基，按照国家企业所得税法规定，企业所得税税率取。

三总成本费用依照目前类似停车场设施的经营管理经验数据，对其未来经营的费用和折旧摊销费用进行初步测算。

经营成本年修理费和维护费按计提人均年工资福利元，三个地下停车场的劳动定员人，地上停车场的劳动定员为人，包括管理人员和道路养护人员其他费用暂按万元进行计算二折旧摊销费房屋建筑物等折旧期限按年计，机器设备的折旧年限取年，各类固定资产残值率均取，摊销费用按年计。

第二节财务评价盈利能力分析盈利能力分析是项目财务评价的主要内容之，是在编制现金流量表和损益表的基础上，计算财务内部收益率财务净现值投资回收期等指标，其中财务内部收益率为项目的主要盈利指标。

反映盈利能力的动态指标为财务内部收益率和财务净现值，静态指标为投资回收期。

反映盈利能力的动态指标财务内部收益率。

财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。

将求得的财务内部收益率与设定的基准收益率进行比较，当时，即认为项目的盈利性能够满足要求。

财务净现值。

财务净现值是指按设定的折现率计算的项目计算期内各年净现金流量的现值之和，也是考察项目盈利能力的动态指标。

它反映项目在满足了按设定折现率要求的盈利之外所获得的超额盈利的现值。

财务净现值，表明项目的盈利能力达到或超过了所设定的要求。

本项目反映盈利能力的动态指标值本项目反映盈利能力的动态指标值见表。

表盈利能力的动态指标值序号指标名称单位指标财务内部收益率税前财务净现值，税前万元二反映盈利能力的静态指标投资回收期。

投资回收期是指以项目的净收益抵偿项目全部投资所需要的时间，是考察项目在财务上的投资回收能力的主要静态评价指标。

投资回收期可根据现金流量表计算，现金流量表中累计现金流量由负值变为时的时点，即为项目的投资回收期。

投资回收期越短，表明项目的盈利能力和抗风险能力越好。

投资回收期累计净现金流量开始出现正值年份数上年累计净现金流量的绝对值当年净现金流量总投资收益率。

总投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润与项目总投资的比率，它是反映项目总投资的盈利水平。

总投资收益率年平均息税前利润项目总投资盈利能力的静态指标值见表。

表盈利能力的静态指标表序号指标名称单位数据备注项目投资回收期年所得税前总投资收益率二清偿能力分析反映清偿能力的主要指标有借款偿还期利息备付率和偿债背负率。

项目偿还借款本金的资金来源于销售收入及出租收入。

以项目正常运营的第年为银行还款期限，经财务测算，本项目按最大还款能力计算的反映清偿能力的指标如下表，具有定的偿还能力。

表清偿能力指标表序号指标名称单位数据备注借款偿还期年含建设期利息备付率偿债备付率三敏感性分析项目的财务效益分析是在设定的财务条件下进行的，为了考察项目适应各种因素变化的能力，本评价对影响项目财务的四种因素产品产量生产负荷产品价格工资支出含福利费建设投资在的范围内进行了敏感性分析。

敏感性分析详见表和图。

敏感性分析结果表明项目投资财务内部收益率影响较大的是建设投资。

表敏感性分析表变化因素变化率基准折现率产品产量生产负荷产品价格工资支出含福利费建设投资不含利息图敏感性分析图第十二章社会评价和风险分析第节社会评价投资项目社会评价是从以人为本的原则出发，基本内容包括项目为实现社会发展目标所产生的社会效益与影响评价项目与社会互相适应性分析和社会风险分析三大部分。

项目的社会效益和影响评价本项目建成后的社会影响主要表现在项目的实施有利于解决城市停车难的问题。

近年来，随着苏州城市经济的快速增长，汽车进家庭的步伐加快，城市机动车发展迅猛，截至到年月底，苏州全市机动车保有量已达到万辆，其中私家车万辆。

平均每天上牌近辆，年增长率高达左右，私家车数量突破百万大关已是指日可待。

相比之下，城市停车设施建设明显滞后，使停车供求矛盾日益尖锐，停车难的问题日益凸显。

尤其在中心商业商务区，由于很多公用建筑配建泊位严重不足，停车位更是位难求。

停车难，已经成为我市交通发展汽车消费的瓶颈之。

本项目建成后可以有效的解决城市停车难这问题。

二项目的实施可以为社会提供更多就业机会。

本项目建成后将为社会就业提供更多的机会，发挥更大的经济和社会效益。

同时也可以帮助无业的贫困人员，给予他们通过自己劳动改善生活现状的机会，促进社会的和谐发展。

三项目的实施可以完善平江新城的基础设施建设。

随着平江新城的快速发展，城市基础配套设施的建设也要同步推进，杜绝配套设施不完善而给城市发展带来的制约问题，保证平江新城持续健康的发展，真正成为苏州市重要的交通枢纽中心和市域次级的商务商贸中心。

本项目是平江新城基础设施建设的组成部分，建成后将对完善平江新城的基础设施建设起到积极的作用。

四项目的实施有助于提高平江新城的区域竞争力。

本项目的建设将有助于改善平江新城地区交通和停车的环境，缓解区域内的停车位不足的问题，尤其是中心商业商务区位难求的现象，从而大大提高了平江新城的环境档次，改善了新城的停车和交通的状况，缓解平江新城停车位不足的问题，大大提平江