（公寓）时代主题公寓项目可行性投资立项报告A1

年月杭州救市条，即关于杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见公布，意见明确将住房公积金贷款最高额度由万元提高到万元，住房公积金贷款最长期限由男岁女岁调整为男岁女岁对新出让的经营性房地产用地，特别是价款超亿元的地块，可适当放宽地价款支付期限和比例鼓励银行在国家宏观调控政策指导下，增加有效的信贷，支持符合条件的房地产企业正常合理的信贷需求从促进居民合理住房消费，优化房地产业投资环境和营造良好社会氛围等各方面促进杭州市房地产市场的健康发展。

今年月，又出台了关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的补充意见，根据这意见，每户公积金贷款最高额度从万元提高到万元二套房公积金贷款不再有明确的面积在平方米以下的规定，并且在年半时间里贷款利息还可以享受的补贴。

月日，上海证券报通过多个渠道证实，杭州各商业银行已经明确通报关于二套房贷的收紧口径。

原本，购买第二套商品房可以享受的首付两成，七折优惠利率，将成为杭州楼市阶段性的历史。

业内预测，该政策将直接导致杭州手房销售量在月份大幅下降，相比月楼市成交最高峰，下降幅度可能达到至。

经济要素美国次贷危机大量扩散，导致实体经济开始萎缩。

美国金融危机对中国的房地产市场有重要的影响，这种影响带来了机会也带来的威胁。

美国金融危机确实使大投资银行损失惨重，资金周转不灵。

但是另外还有些在这次危机中并没有受到世纪冲击的投资基金私募基金，他们在危机之后把到眼光聚焦到了中国的些中小城市的房地产市场，通过设立房地产投资基金的方式来进行股权投资，签订回购协议，把抄底房地产作为种机会。

但是，我们可以从中国特殊的二元经济结构来看，金融危机造成了制造业和进出口贸易业恶劣的投资环境，这部分资金从而转向房地产业，造成房地产业的热涨的同时，也加剧了房地产行业的竞争。

年，杭州市实现地区生产总值亿元，比年净增亿元，相当于年全年总量，按可比价格计算，比上年增长，连续年保持两位数增长，增速快于全国全省和个百分点，较上年同期回落个百分点全国全省回落和个百分点。

全市按常住人口计算的人均达到元，增长，按国家公布的年平均汇率计算，达美元按户籍人口计算的人均达元，增长，按年平均汇率计算，实现了万美元的大跨越，达美元。

又据抽样调查显示，今年季度杭州市市区城镇居民人均家庭总收入为元，人均可支配收入为元，分别比去年同期增长和。

从市区城镇居民家庭收入构成看，除经营净收入小幅下降外，工资性收入财产性收入转移性收入均有较大幅度的增长。

杭州市统计局日前发布的企业景气调查结果显示，今年季度全市房地产行业经营状况有所改善，企业景气指数为，比去年四季度回升点，继续维持在相对景气区间运行。

社会与文化要素今年月日中国大陆最具软实力城市调查评选在上海揭晓，杭州北京上海等个城市入选。

该项调查涵盖了城市的社会和谐力文化号召力科技创新力政府执政力形象传播力教育发展力等项指标。

并且，杭州已经连续年夺得最具幸福感城市评选第名。

杭州品质之城的魅力仍在熠熠生辉。

年杭州市第九届人居展消费者研究报告显示表杭州市主体人群年龄分布在岁之间，尤其以岁之间为多。

这个年龄段正是年轻人首次置业和中年人改善居住条件的黄金时间，这人群的购买力也相对强劲，为杭州市房地产行业发展提供良好的客群条件。

表杭州市人口年龄分布表科技要素住宅工业化和现代化的步伐仍在大跨步地迈进，用现代科技对传统的住宅产业进行系统全面的改造，提高工业化和科技含量，提升综合性能，改善老百姓的居住条件是其最终目标。

同时，绿色房地产也是种必然的趋势，将资源节约降低污染等方面作为考核标准，开发出节能无污染少浪费高使用率的房地产产品，这也是居民生活品质和社会效应的重要体现。

第二章区域概况区域区位九堡是杭州的城市东大门，东临杭州经济技术开发区南濒钱塘江西依钱江新城北依沪杭甬高速公路，离市中心武林广场仅公里，离杭州火车站和汽车东站约公里，与萧山国际机场峙江而立，是连接钱江新城江南副城临平副城下沙副城的重要交通节点和必经之地。

九堡镇目前常住人口万，杭州最大的经济适用房九堡经济适用房项目占地亩，规划建筑面积万平方米，建成之后将有近万人入住，是杭州市东面最大的个住宅区。

根据规划，未来九堡的常住人口将达到万，发展潜力巨大。

区域概况在杭州市提出的城市东扩旅游西进沿江开发跨江发展的城市发展战略中，已经提出了亿决战东部规划，准备将城东建设成接轨上海的东大门，磁悬浮高速铁地铁高速公路等楼盘的定位，决定了钱江新城区块中高端的区块形象，房价也是水涨船高。

钱江新城新贵的形象与之对应的客户群体就是生活在杭州在的新贵们。

基因的相似性，让钱江新城成为众多新贵们的心属之地。

城西文教板块，元平方米左右的均价，没有市中心优越地理位置，也没有钱江新城的前景，唯愿意买单的就是有城西情结的人。

滨江板块，曾经的新板块，现在已趋成熟。

对于生活有定追求的年轻人，又限于经济实力，只能增加上下班的距离，过江而居。

另外，只要钱塘江的南岸与北岸的比价优势依然存在，只要房地产市场回暖，滨江区块也定会吸引来投资客。

申花板块，比不上城西文教区已经成熟的配套，比不上老城西板块的居住氛围，申花板块差异化体现在跟城西文教板块的价格差异，跟老城西板块的产品差异，消化同样具有城西情结但是购买力相对较弱的人。

桥西板块，跟主城区无缝对接，但其工业区的形象在很多人眼里根深蒂固。

工作生活在城北区块，对于老城区有感情，期望改善生活的中老年人和首次置业的人，都是可以争取的潜在客户。

闲林板块，由于历史和政府规划的原因，闲林板块直扮演着娘不亲爹不爱的苦形象，发展缓慢。

其吸引消费者的要素就是低价。

对于价格极为敏感的人群是其潜在客户。

三墩板块，跟老城西板块具有定的路程，属于脱节发展，配套上无法共享，生活氛围影响也小。

当价格有优势的时候，可以吸引部分首次置业具有刚性需求的年轻人，价格没有优势的时候，目标消费群体也变得很模糊。

下沙板块，政府扶持决心很大，但距离主城区太远，使得居住成本极大。

主要锁定购买欲望强购买力弱的目标消费群体。

九堡板块，集中了万科绿城这样的品牌开发商，提升区域形象及价格短时间内，同时开发的楼盘众多，迅速炒热了区块。

首次置业的年轻人是主力潜在消费群体。

城东专业市场的经营者具有购买力，对区域认同感较强，也是目标消费人群。

九堡区域客群分析根据九堡地区的产业情况，我们把九堡地区目标客群主要锁定在三大类城东专业市场经营者，创意产业工作者，工业园区白领和高级蓝领。

这目标客群年龄普遍较轻，收入也比较可观。

年龄集中在岁之间，专业市场经营者人均年收入可达万元以上，创业产业从业人员年度酬薪水平主要在万元，工业园区白领和高级蓝领的人均年收入也达到了万元。

他们是在城东工作或者创业的年轻人士，是城市新代的中产阶级。

他们追求时尚，想法独特，观念新潮，对生活品质有着较高的要求。

可以没有奢华的豪宅，但定要住得舒适，有品位。

可以屈就于片小天地中，但定要设计精致，住得有格调。

可以说，这是群想要用万块钱过万生活的人，在个属于自己的空间里创造生活，创意人生。

第五章区域市场定位根据对区域市场的分析，我们将该区域的市场定位为以梦想创新时尚为主题，以新代欧洲小城整合开发思路和城市资源，以西式新古典主义风格定位建筑形态，以街区生活定位集居住功能生活形态和商业资源于体，以西式现代园林规划园林景观，引导种以人为本追求未来的尊贵现代的新都市生活形态。

产品的具体设想如下案名创时代二推广语在街角遇见幸福，在创邂逅梦想。

创时代，用创意和激情引领都市生活新时代。

生活忙忙碌碌，为自己泡杯咖啡岁月匆匆流走，为自己找个安放的地方。

因为创意，所以精致因为激情，所以张扬因为梦想，所以起飞。

创时代，梦想„„三建筑风格新古典主义风格，尊贵洋派，西式感现代感较强，色调干净明快，色彩以暖亮色系为主，外观上舍弃繁琐的装饰线条，讲究造型比例适度，空间构图明确，从而形成流畅通透的空间感，体现了现代都市简约实用，富有朝气的生活气息。

四建筑类型以小高层高层为主。

其中包括楼公寓和普通住宅。

普通住宅分紧凑型户型和舒适型。

前者追求面积适中，功能完备的户型二室二厅厨卫三室厅半厨卫后者舒适型户型讲究实用性和舒适性三室二厅二卫厨。

五环境类型采用西式现代园林的手法，讲究自然艺术与人造艺术，导入定的水景。

六户型类型户型设计理性适中，功能上强调紧凑实用，既满足现代生活需要，又不加大业主经济负担面积上以中小户型为主力户型，既不局促也不片面追求豪宅。

七配套类型导入国际都市公寓设计概念，设会所同时在沿街精品商铺有意识导入咖啡吧精品潮流店洗衣房书吧网吧美容俱乐部等设施，为业主提供方便部分会所的功能，如健身中心台球室游泳馆篮球场等。

八智能化小区配置较高程度的智能化，光纤连接到户，宽带上网小区卡通系统三表出户自动远程抄表系统家庭紧急求助系统煤气泄漏报警系统园区四重智能化安保设施等。

第六章研究结论战略和现实意义重大该项目在全面提升城市形象提高城市竞争力更好地发挥区位优势迎接市区经济扩散提高城市品味优化土地资源配置切实改善居住条件和提高人们生活质量方面具有十分重要的战略意义和现实意义。

同时，对于九堡地区的土地开发而言，也正符合杭州市城市发展的趋势，迎合了城市东扩沿江开发的战略目标，在建设主城区和卫星城连接地带发挥枢纽作用方面显示出极为重要的意义。

充分利用政策法律，合理制定项目策划目前杭州楼市正在缓慢回暖中，杭州市政府出台了系列救市措施，扶持促进房地产行业的发展。

抓住这样的政策机遇，解读政策导向，利用政策优惠发展项目是明智之举。

同时，国家也加大了对房地产业的调整力度，尤其加强了对房地产信贷服务的管理，确保房地产业健康稳定发展。

国家宏观政策的指挥棒对房地产业的影响是巨大的，因此更需及时敏锐地洞察了解国家相关产业政策的变化及发展趋势，权衡利弊，抓住机遇，应对不利因素，及时调整相关策略，规避风险。

区位及交通优势明显，区域竞争力大幅提升作为杭州城市的东大门，九堡凭借其区位优势，在经济发展和区域建设过程中享受着独特的机遇，也承担着杭州城市规划和发展的重大战略意义。

在地铁号线建设的