（公寓）海洋公寓项目可行性投资立项报告A1

市区距自治区首府南宁市约公里，距离北海约公里，距离防城港公里，正好位于南北钦防核心区的中央，扼住广西西南出海交通联系的咽喉，起着东西联系南北贯通的作用，是大西南最便捷的出海通道，随着年月日广西北部湾经济区发展规划正式获得国务院批准实施，广西北部湾经济区开放已升为国家战略，钦州迎来了千载难逢的发展机遇。

随着中国改革开放的不断深入，环北部湾广西区经济建设不断发展，目前我国沿海经济的发展已呈现出新的态势，三角区经济已从城市经济向城市群协作经济发展，作为中国西南地区对外开放走向东南亚走向世界的重要门户钦州，必须发挥其作为南宁钦州北海防城港经济圈的轴心作用，不断提高其城市定位，加强城市建设，以适应和推动经济发展。

钦州市，是以重化工业为主的临海工业港口城市。

规划期内，以城市和港口为依托，建设大港口大工业。

中心城市重点向东向南扩展，重点建设钦州主城区钦州港区和滨海新区。

到年和年，中心城市人口将分别达到万和万，用地规模控制在平方公里和平方公里以内本项目定名为海洋公寓，位置地属钦州市钦南区育才路西面子材西大街北面，总占地面积亩，净用地面积为平方米。

位于育材路与子材西大街北面，与钦州湾大道相近，属于钦州市钦南区的核心地段。

本项目地块上原为钦州市海洋局地块，地块上是鱼塘和污水塘，到热天会发出臭的气味，严重影响了钦州城市环保市容市貌，特别是本地块的特殊地理位置，这些鱼塘和污水塘与城市的发展步伐严重不相符城市容貌要求。

本项目地块于年月日政府面向市场公开拍卖，由广西嘉禾房地产开发有限公司竞价拍得，创下钦州市最高土地价格纪录编写依据国家及钦州市地方房地产相关政策法规规定钦州是历年城市经济及城市建设发展数据钦州市政府对城市的发展规划钦州市地方建按造价及政府相关规费收取标准钦州市房地产现状调研及未来发展第二章项目建设的理由和意义项目提出的理由加强城市的基础设施建设，改善社会生活条件，促进国家或地区发展，发展文化教育卫生等公益事业，满足人民物质文化生活的需要，增强城市和社会人民住宅的需要。

项目建设的必要性项目建设的意义第三章市场初步预测建设现状及年发展规划北部湾经济区各城市经济与房地产业运行现状，北部湾规划的获批，无疑给正值低迷的广西房地产市场注入强心针，缓解和对冲了目前市场的消极影响，对正处于快速发展的北部湾经济区房地产业来说，无疑夯实了发展的基础。

环视年北部湾经济区房地产市场，结合规划的各城市发展方向以及重点工程，也许会对这市场的趋势发展有所领悟。

广西北部湾经济区发展规划以下简称规划对北部湾各个城市的发展方向作出了较为清晰的规划界定，强化了各城市间的功能分工，并以南宁市为依托，建设具有浓郁亚热带风光和滨海特色辐射作用大的南宁北海钦州防城港城市群，促进各具特色的县城和小城镇集约发展，促进大中小城市和小城镇协调发展，成为全国重要的人口经济密集区和中国东盟合作的重点区域。

南宁组团主要包括南宁市区及周边重点开发区，发挥首府中心城市作用，重点发展高技术产业加工制造业商贸业和金融会展物流等现代服务业，建设保税物流中心，成为面向中国与东盟合作的区域性国际城市综合交通枢纽和信息交流中心。

南宁的城市发展要形成以邕江为轴线，西建东扩完善江北提升江南重点向南的空间布局。

加快建设五象新区。

北海组团主要包括北海市区合浦县城区及周边重点开发区，发挥亚热带滨海旅游资源优势，开发滨海旅游和跨国旅游业，重点发展电子信息生物制药海洋开发等高技术产业和出口加工业，拓展出口加工区保税物流功能，保护良好生态环境，成为人居环境优美舒适的海滨城市。

其城市发展重点向东向北推进，铁山港区作为城市功能区布局建设，统筹北海城区与合浦县城铁山港区基础设施建设。

钦州防城港组团主要包括钦州防城港市区和临海工业区及沿海相关地区，发挥深水大港优势，建设保税港区，发展临海重化工业和港口物流，成为利用两个市场两种资源的加工制造基地和物流基地。

钦州的城市发展重点向东向北推进，铁山港区作为城市功能区布局建设，统筹北海城区与合浦县城铁山港区基础设施建设。

防城港的城市发展主要向北向东及企沙方向拓展。

北部湾房地产未来的发展随着规划的获批和泛北部湾经济合作的加快，北部湾区域的房地产业迎来了新的发展契机。

各城市的发展方向决定了未来资本流动的去向，城市的扩张方向决定了房地产开发的版图，也决定未来房地产发展的特征。

本文就其北部湾经济区房地产发展趋势做两个简单的预测，仅是抛砖引玉。

城市化进程加快，房地产市场需求巨大，特征明显截至年底，南宁城市建成区常住人口为万，建成区面积达多平方公里北海城市建成区人口为万，建成区面积平方公里钦州城市建成区人口为万，建成区面积多平方公里防城港城市建成区人口为万，建成区面积平方公里。

规划门窗热阻，减少外围热损失，设计好屋面保温隔热层，减少能耗。

选用节能型变压器节能电器，采用节能灯具，并采用低能耗镇流器，合理选定各房间照明度和灯具安装高度，节约用电。

选用低损耗，低噪声负荷能力强的型干式变压器。

选用高效节能光源及灯具。

楼梯走道灯采用人体感应节能开关。

先进的分散智能型报警系统。

每户内设置电话电视和宽带网综合信息接线箱。

节水措施采用节水型施工设备，提高水资源利用率，降低水资源无效消耗。

选用质量高密闭性能好的阀门，选择质量好的开关管材，以减少水资源流失。

选用节水型卫生器具，提高水资源利用率，降低水资源无效损耗。

供水系统采取防渗防漏措施，杜绝水量流失。

加压设备采用节能的自动化程度较高的设备。

第九章企业组织与人力资源配置企业组织由广西嘉禾房地产开发有限公司负责本项目开发。

公司设立董事会作为最高权利机构，决定项目开发切重大事宜，董事会设董事长名，总经理名。

公司实行董事会领导下的总经理负责制。

总经理由董事会聘任。

设总经理名副总经理名财务总监名，共同负责公司运作。

公司下设经营管理机构，包括行政部工程部营销部财务部等机构，负责公司的日常经营管理工作。

公司的具体开发运作事宜，采取聘用专业顾问公司，运用社会化运作的模式操作。

人力资源配置人力资源配置的依据人力资源配置的方法不同行业不同单位，配置的方法不同。

有按劳动效率计算定员，有按设备计算定员，有按劳动定额计算定员，有按岗位计算定员，有按比率计算定员。

根据市场化运作的需要和建立现代企业制度的要求，结合现有各市场的经营经验，又考虑具体实际情况和将来的发展变化，广西嘉禾房地产开发有限公司人力资源配置按岗位计算定员，以需设岗，以岗定员。

人力资源配置的内容人力资源配置以需设岗，以岗定员。

组织机构设置行政部营销部工程部财务部。

广西嘉禾房地产开发有限公司组织机构图行政部计划财务董事长工程部营销部行政部财务部销售财务策划计划总经理协调各部关系做好供求客户来宾接待工作负责协调处理日常工作文秘档案管理工作会同有关部门制订各项规章管理制度。

营销部制订市场经营营销方针，作好产品的营销策划。

工程部开展项目的质量进度费用安全四控二管工作，协调各方关系④财务部支付工程款，回笼资金，上缴税金，做好计划。

劳动定员公司劳动定员为人左右，公司根据业务拓展的需要可增加相应数量的临时工。

人员安排表部门岗位定员人备注行政部含领导及后勤人员营销部策划管理人员销售管理人员工程部工程师管理人员财务部计划管理人员财务管理人员合计项目竣工前，为做好售后服务，将行政部工程部财务部并转为物业管理公司，对小区进行物业管理。

为保证项目达到预期效益，生产人员和管理人员应进行专业知识和管理知识培训。

财务人员须有财务上岗证，销售部人员应进行营销专业培训，专业技术人员如工程师电工应持证上岗，培训合格后方可聘用。

第十章项目实施计划建设期为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。

本项目工程计划自年月开工，至年月竣工，总工期年。

为了节约投资，决定分区分阶段开发。

据市场分析，预计每期推出商品房有可采用分期付款的形式预售，按市场吸纳能力及公司开发能力资金筹措的可能性。

项目实施计划本项目工程开发建设进度计划安排，具体实施进度见下表项目实施进度表时间任务年月至月年月至月年月至月季度季度季度季度季度季度季度季度季度编写项目建议书项目审批规划设计招投标主体施工装饰施工绿化施工竣工验收规划验收移交业子第十章投资估算与资金筹措投资估算总投资资金筹措本项目开发建设投资资金全部由广西嘉禾房地产开发有限公司各股东按股本项比例共同投入自有资金。

根据项目建设度逐月投入。

第十二章财务评价评价方法与原则基础数据财务评价本房地产投资开发方案在财务方面是完全可行的。

财务评价结论通过以上分析，该项目总投资万元，销售总收入万元，利润总额万元，总投资利税率为，所得税万元，净利润万元，总投资利润率为，盈亏平衡点为，财务内部收益率，财务净现值为万元时，投资回收期年，贷款偿还期为年，平均偿债备付率为。

表明该项目财务上是可行。

第十三章社会评价社会评价社会评价的原则和要求开展社会评价要认真贯彻国家有关建设发展的方针政策遵循有关法律及规章，以近期目标为重点，兼顾远期各项社会发展目标，并考虑项目与当地社会环境的关系，力求分析评价能全面反映项目投资引发的各项社会效益与影响，以及当地社区及人民对项目的不同反应，促进项目与当地社区人民相互适应，共同发展。

依据客观规律，从实际出发实事求是采用科学适用的评价方法。

遵循可比的原则，按目标的重要程度进行排序的原则，以人为本的原则，有无对比的原则，力求使分析评价反映客观实际。

二社会评价的主要内容本项目作为房地产开发有着正反两方面的社会效应。

积极方面主要有是完善了钦州城区房地产建设，改善城区的商住条件二是通过引进外资开发房地产项目全面提高了房地产开发水平三是通过项目建设聚集人气，促进钦州市商贸发展。

消极方面主要有施工产生的噪音和尘埃及增加住户居民产生生活排烟垃圾和出行交通不同程度影响当地居民的正常生产和生活等。

社会评价从以人为本的原则出发，研究内容包括项目的社会影响分析，项目与所在地区的互适性分析。

项目的社会影响分析广西嘉禾房地产开发建设项目的建设将极大的改善钦州城区商住条件，有利积聚人气，促进县域经济发展，对社会发展极为有利。

项目与社会的相互适应性分析对项目所在地区居民生活水平和质量的影响广西嘉禾房地产建设项目有利于钦州市商