（养老）乾荣养老中心综合项目可行性投资立项报告3@

根据易州乾荣养老中心的发展规划，结合目前有的平面布置，立足长远发展，合理进行易州乾荣养老中心工程建设，积极采用新技术新材料，节约能源，节省投资，注重环境保护。

易州乾荣养老中心工程方案在适于居住经济等基本要求下，注意整体布置，进步改善生活环境。

项目建议书的工作范围本项目建议书根据项目建设特点，对项目市场前景建设的必要性建设规模工程方案投资估算财务评价风险分析等内容进行研究，在此基础上完成了项目建议书。

项目建议书的工作概况我公司组成了项目建议书编制小组，对易州乾荣养老中心项目进行了实地考察，了解易州乾荣养老中心项目基本情况，重点了解了易州乾荣养老中心项目对目前及以后发展的需求状况以及水暖电供应情况搜集了国家省市县有关政策法规规划定额等大量资料根据该工程现状进行了多个方案的比较，并提出了推荐方案，对易州乾荣养老中心项目建设方案的建设规模及对水暖电的需求进行了初期设计。

重点对小区建设的必要性市场前景工程方案投资估算效益分析等诸多方面进行综合分析论证，全面考察项目建设的必要性可行性。

在此基础上完成了该项目的项目建议书报告。

项目建议书建设方案本项目规划拟建设为现代化养老居所社区，其中包括老年居所商业及健身中心等其他附属设施。

期项目场址拟在易水北岸建设栋多层养老住宅楼，和健身中心部分总服务中心的设施，沿易水做休闲长廊和社区道路二期拟在易水南岸建设多层养老住宅楼和急救中心，南部荆轲山旅游公园三期拟在项目场址东部建设养老中心，南部建设温泉康复中心，国道南侧旅游接待中心，培训学校。

多层养老住宅楼之间空地为大型绿地广场。

项目地块总分九个第部分北侧邻国道亩为旅游服务中心第二部分比邻南側到易水河畔亩为养老中心期健身中心第三部分是沿易水南側长块亩养老中心二期急救中心第四部分是东部沿南水北调亩为养老中心三期温泉康复中心第五部分为南部荆轲山周围亩为荆轲山旅游公园第六部分为荆轲山旅游公园北側亩为政企会议中心第七部分为度假中心北側亩教育培训中心第八部分为度假中心北側偏西亩物业服务中心第九部分为沿易水亩做休闲长廊项目数据占地面积亩万平方米总建筑面积万平方米容积率总投资额亿元项目操作年限年投资回报率荣誉养老中心这个项目坚持来源于社会，还报于人民的思想，按照社会和市场相结合的新形式，采取福利和微利并存的办法，收养收住社会孤老企业孤老，并进行日间周间及短期的托老服务收治患有老年疾病的老年病人和临终关怀的老人。

这是所集养医护康复娱乐为体的综合养老机构。

养老中心由老年公寓综合服务项目养老服务培训中心组成。

面向北京保定石家庄和周边县城的首先富裕起来的老年人群，提供全方位的服务。

老年公寓采取产权或居住权的销售办法，或者回收产权销售方式，从而达到快速回笼资金的目的。

收回资金后，在围绕北京周边地区建设多个养老中心，利用集团化信息化管理，连锁经营方式控制服务质量的管理及采购，从而降低运营成本提高服务质量。

养老中心可以与当地政府民政部门联办，使市场养老与福利养老结合起来，达到老有所养的目的。

目前，我国没有养老方面的法律法规，建立有中国特色的养老模式是我们大家研究的个课题。

我们要抓住这个机遇，迅速规模化，占领大城市周边市场，走出条我们自己的开发模式，从而带动我国内陆地区整个养老市场。

社会养老基本情况随着生活条件的改善和人口平均寿命的延长，我国正进入老龄化社会，石家庄市又是我国较早进入人口老龄化的城市之。

据有关资料统计，目前我市岁以上的老年人现有多万，占市区人口的，已高出全国全省平均比例。

另据预测，今后个时期，老年人口还将以年均的速度持续增加。

从国情上决定我国目前不可能像发达国家那样以高福利政策集中供养众多老人。

居家养老仍是最古老最基本最重要的养老方式，因此家庭始终是养老资源的主要提供者和养老照顾职能的主要承担者。

而家庭结构的变化，两代人同时老化和空巢老人的增多，使更多的人没有时间精力照顾老年人的矛盾日益突出，家庭护理需求正在逐步扩大，由此可见，老人入住养老中心养老已逐渐形成当今社会的种追求及时尚。

生活居住文化娱乐健身康复急救保障殡葬代理为不断延长老年人的生命提高其生活质量，国内已兴建多个老年公寓等社会福利机构建立具有阅览室棋牌室健身室文艺室室外活动场和老年人学校的星光老年之家个自去年月日起，石家庄市名百岁寿星，每人每月均可领到元营养补贴。

所以，建设养老中心已经属于市场化行为万元临时设施费按计取万元配套费按元计取含城市基础设施配套费人防易地建设费等万元免施工图审查费按设计费的计取万元免基本预备费按计取，涨价预备费按计取。

建设期贷款利息万元万元万元估算投资总额及其构成本项目总投资万元，其中建安费万元，其它工程费用万元，预备费万元，建设期贷款利息万元资金筹措及投资计划本项目总投资万元，其中自筹万元，筹资万元，其余利用预售房款。

第十二章经济效益分析评价依据建设部以建标号文房地产项目经济评价方法与参数第二版。

国家及易县有关的法规政策。

基础数据经营计划本项目无安置回迁。

销售包括住宅临街商业地下室以下销售比例均以可用于销售部分的面积为基数。

本项目成立了强有力的筹建和营销班子进行营销管理。

根据市场预测，本项目年全部售完。

实施进度项目实施进度计划确定的建设期年，期年。

投资构成及分年度用款计划本项目期建设投资万元，其中建设方自筹万元，筹资万元，其余利用售房款。

收入估算微利市场经营部分的投资回报为公寓建筑面积万平方米作为市场经营部分，可以采取购买公寓面积产权住宅销售投资回报非产权销售并回收等方式，既享受养老中心待遇的办法。

收取部分服务费用，可以是成本盈利来收取。

特殊服务另加费用，共计的盈利。

老龄委办民政局部分行政福利性拨款。

免除切税费等费用。

社会募捐来的部分财物。

收回投资需要年。

期项目收入由住宅楼销售临街商业销售地下车位出售组成。

具体计算依据如下销售收入市场调查表明，周围环境和地段同标准销售情况。

结合本项目的实际情况，价格定为住宅楼元每平米临街商业元每平米地下室住宅元每平米，成本构成及估算项目的总成本由建设投资财务费用产权交易费用和销售费用组成。

具体计算依据如下建设投资万元销售费用按销售收入的计算税金营业税按收入的，城市建设维护费按营业税的，教育费附加按营业税的计算。

所得税按利润的算。

期投资利润率，基准收益率按考虑。

本项目期建设期年，总体计算期共年。

不确定性分析本项目就售房价格工程投资土地费用和售房周期对财务内部收益率的影响进行不确定性分析如下项目售房价格工程投资售房周期以上计算表明，售房价格对财务内部收益率的影响最为敏感，工程投资次之。

临界点分析经计算，本项目最低售价临界点为售价的，最高工程费用临界点为工程投资的倍。

综合评价综上所述，此项目期具有较好的赢利能力和定的抗风险能力，在财务上是可行的。

第十三章结论社会效益分析本项目属新建项目，其建设方案符合易县城市规划要求和经济发展的需要。

项目实施后能在很大程度上改善周围区域的城市面貌，能为老年人家庭提供个高标准的生活居住环境，极大的提升他们的生活水平，还可为社会提供定的商业及活动场所，创造大量的就业机会，对改善易县形象对改善易县的投资环境对促进易县的经济发展和科技进步，具有十分重要的意义。

有利因素分析养老主题的优势人口老龄化是当今世界面临的重大社会问题之。

按照国际划分标准，我省已于年即进入老龄化社会。

到年末，全省老年人口已达万人，占人口总量的，今后个时期还将以每年的速度增长。

发展养老产业，建立和完善社会养老服务体系，满足老年人不断增长的物质文化生活需要，促进经济社会的协调发展，是关系国计民生和国家长治久安的个重大社会问题。

近年来，各级政府加大了对养老产业的投入力度，制定了系列促进以养老为重点的社会福利社会化的政策措施，初步形成了与社会主义市场经济体制和社会发展相适应的养老运行机制，促进了养老产业的发展。

但是，由于我省长期受计划经济观念的影响，对发展养老产业缺乏足够的认识，民办养老机构建设未得到应有的重视国办养老机构改革滞后，人员包袱重，社会效益和经济效益不高国家有关促进养老产业发展的政策落实不到位，投入养老产业发展的社会资金不足对老年人的社会化服务水平低，难以满足人民群众对养老服务日益增长的需要。

大力发展养老产业，解决老年人的老有所养老有所医老有所教老有所学老有所为老有所乐，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，关系到经济政治和社会的协调发展，是贯彻落实三个代表重要思想的具体体现。

解放思想，更新观念，把养老产业发展提高到发展新兴产业，扩大就业，维护社会稳定。

二远离城市的性地理特点远离了嘈杂的城市，污染严重的空气，变差的水质，灰蒙蒙的天空。

来到这里，呼吸新鲜的空气，安静的乡村，享受明媚的阳关，清凉的泉水。

再加上周到的服务，可靠的医疗队伍。

相信每个到这里的老人都能安享天年。

周末到这里度假的年轻人享受下轻松的生活也是不错的选择。

获得健康长寿的生活是每个人对子女，老人，自己的美好心愿。

我们的宗旨就是实现这个理想。

三北京等城市的市场北京保定石家庄天津这几年经济蓬勃发展，在城市工作的主体人群平时都忙于工作，没有时间和精力来照顾老人和孩子。

以上的人愿意把老人或孩子送到专业机构接受照顾，当然在经济许可范围之内。

假如，我们的老年中心能接受到名老人，每个老人按照元年的费用计算，那末年的营业额就是万。

四高速公路南水北调的规划高速公路的建设无疑缩短了城市与乡村的在空间上的距离，同时也为扩大本项目针对的消费人群。

创造了个项目的实施条件。

南水北调为本项目环境上增加了亮点。

五本地的社会资源本地悠久的历史文化，众多的古迹，秀丽的山川，便利的交通。

可以说得天独厚，前面这方面叙述不少，恕不赘述。

不利因素分析紧邻墓地的不利清西陵尽管漂亮，但是终究是块墓地。

可能会产生消极的影响，但好在是处皇家陵园。

只要宣传策划得当，应该可以变不利因素为有利因素。

二当地的综合发展状